Дорого. Богато?
В Челябинске выросло предложение квартир от 50 млн рублей
В Челябинске наметился резкий рост предложения дорогих по местным меркам квартир. Только на одной из платформ объявлений «Ъ-Южный Урал» насчитал сразу 12 предложений по цене в 50 млн руб. и выше, 11 из них — в новостройках или в еще не построенных жилых комплексах. Схожие цифры и на порталах Domclick.ru и «ЦИАН», где подобные предложения исчисляются десятками. Эксперты считают, что в Челябинске увеличилось число выставленных на продажу дорогих квартир, но при этом трудно говорить о наличии действительно элитного жилья. Кроме того, цена предложения далеко не всегда соответствует реальному качеству. А застройщикам будет тяжело найти покупателей на такие объекты в достаточном количестве.
Фото: Константин Кокошкин / Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин / Коммерсантъ
В Челябинске наблюдается резкий рост предложения в сегменте дорогого по местным меркам жилья.
Так, только на платформе объявлений Avito выставлено на продажу сразу 12 квартир по цене выше 50 млн руб., самая недешевая из которых — 210-метровый пентхаус в еще не построенном ЖК «Современник» (сдача ожидается в 2029 году) — оценена в 64,7 млн руб. При этом лишь одна из 12 квартир относится к вторичному рынку, остальные расположены в нескольких строящихся или только что построенных ЖК. Число же предложений квартир с ценником в 40 млн руб. и выше исчисляется десятками, из них лишь единичные случаи относятся ко вторичному рынку.
На платформе Domclick.ru пять квартир в новостройках и одна на вторичном рынке выставлены по цене в 50 млн руб. и выше. Сайт «ЦИАН» предлагает в Челябинске девять квартир по цене в 50 млн руб. и выше, в том числе две квартиры по цене выше 60 млн руб., из которых одна — со вторичного рынка.
Эксперты, опрошенные «Ъ-Южный Урал», считают, что в Челябинске на самом деле трудно говорить о наличии действительно элитного жилья. В то же время люди, готовые к таким покупкам и обладающие достаточными деньгами, есть. Однако до последнего времени застройщики не могли предложить им действительно достойных вариантов.
Основатель агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман утверждает, что 64 млн руб.— не предел, и в его практике недавно была продажа квартиры в одном из еще не построенных ЖК за 85 млн руб. При этом он уверен, что в Челябинске нет по-настоящему элитного жилья и новым проектам трудно находить себе покупателей. Хотя прослойка богатых людей, у кого есть возможность покупать подобное жилье за такие суммы, в городе есть.
«В целом рынок дорогой недвижимости в Челябинске достаточно стабилен, и число сделок в нем более-менее постоянно. Но, во-первых, многие из тех, у кого есть на покупку нового жилья свободные 50–60–70 млн руб., прежде всего смотрят не только и не столько на квартиры, сколько на дома.
Кроме того, если говорить всерьез, в городе до последнего времени в принципе не было предложения, действительно достойного сумм под миллион долларов за квартиру. Люди даже не годами, а десятилетиями ждали чего-то, что бы подошло им. Да и сейчас можно назвать лишь один-два проекта с подобными амбициями, которые еще предстоит воплотить в жизнь. Значительная же часть того, что сегодня предлагается, к сожалению, не должна стоить таких денег. И далеко не у всех эти объекты хорошо продаются»,— считает Максим Фридман.
Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов отмечает, что желание застройщиков зайти в сегмент дорогого жилья понятно — люди, покупающие недвижимость такого уровня, как правило, не берут ипотеку, а платят за покупку сразу и в полном объеме. Но большого опыта работы с премиальными проектами у челябинских девелоперов и застройщиков мало, а общий фон рынка недвижимости сейчас негативный.
«По нашей оценке, рост предложения в диапазоне 40–50 млн руб. и выше — это прежде всего рост ценников, а не появление в Челябинске премиального сегмента как класса продукта. Существенная часть таких лотов — большие квартиры в домах бизнес-класса, которые продавцы позиционируют на класс выше: большая площадь просто умножается на верхнюю цену метра. Но в элитной недвижимости эта арифметика не работает: с ростом площади цена метра в Челябинске начинает снижаться, потому что продукта, по качеству соответствующего таким бюджетам, в городе пока нет. Показательна структура предложения: практически весь объем лотов дороже 50 млн руб.— первичка, то есть это ценовые амбиции девелоперов, а не сложившийся вторичный рынок премиальных квартир.
Девелоперы смещаются вверх, потому что там остался платежеспособный спрос: этот покупатель не зависит от ипотеки, приобретает на деньги от продажи других активов, и кредит на личные нужды в этом классе не в ходу. При этом глубина спроса ограничена: потенциальных клиентов, готовых заплатить 50–70 млн руб. за квартиру в Челябинске, единицы, и мотивация таких сделок — комфорт для себя на новом жизненном этапе, а не инвестиционная логика. Поэтому сделки в верхнем сегменте останутся штучными, экспозиция — длинной, и девелоперам премиальных проектов правильнее закладывать реализацию после ввода, а не рассчитывать на распродажу на этапе стройки»,— подчеркивает Станислав Ахмедзянов.