Смартфоном единым торговля жива
Уфа заняла второе место по стране по приросту числа ПВЗ
За последние семь лет средняя посещаемость торговых центров в России снизилась более чем на четверть, а более половины всех продаж в непродовольственном сегменте совершаются онлайн. В Уфе, которая оказалась на втором месте по годовому приросту пунктов выдачи заказов, посещаемость одежных и обувных галерей просела на 15–25%. Торговые центры из классического формата магазинов перепрофилировались в lifestyle-центры — общественные пространства, площадки для коммуникации, спорта, досуга и получения впечатлений. Девелоперы же формируют сетку коммерческих площадей под задачи крупнейших онлайн-платформ.
Фото: Евгений Разумный / Коммерсантъ
Фото: Евгений Разумный / Коммерсантъ
Тренды в развитии торговых центров
Цифровизация, развитие интернета, повсеместное распространение смартфонов кардинально изменили торговую сферу. За последние десять лет произошел переход к онлайн-форматам, а маркетплейсы почти вытеснили традиционную торговлю из ключевых непродовольственных категорий. По данным исследования аналитической компании «Эйлер», электронная коммерция захватила более половины продаж в бытовой технике и электронике, косметике, детских товарах и фэшн-сегменте. В России фиксируется сокращение числа магазинов, а торговые центры, вроде бы только недавно ставшие якорями потребительской активности, вынуждены подстраиваться под новые реалии.
Торговые центры начали повсеместно появляться в конце 80-х годов, после универмагов, которые покинули российские мегаполисы. В Уфе первым в 1987 году открылся ТЦ «Башкирия», в настоящее время это лайфстайл-центр «Башкирия». Его открытие стало событием не только для города, но и для всей республики. Здесь продавались дефицитные товары, такие как джинсы и бытовая техника. Кроме того, сюда посетители приходили поесть мороженого и покататься на эскалаторе.
Первым современным ТЦ европейского образца в Уфе стала, конечно, «Мега», которая открылась в 2011 году. Целые семьи каждые выходные погружались в гул огромного торгового города с его развлечениями и фудкортами. Спустя два года аналогичный ТРК открылся в противоположной части города — это была «Планета», которая закрыла большую часть потребностей в развлечениях и покупках жителей северной части Уфы и пригорода.
К 2010 годам в российских городах сформировалась модель, напоминавшая европейскую: торговые центры стали ключевыми точками потребительской активности, в шаговой доступности появились супермаркеты федеральных сетей, на первых этажах — форматные стрит-ритейлы.
Однако уже к 2020 году эта модель начала трещать под давлением принципиально иной силы — маркетплейсов. Рост онлайн-торговли оказался не просто еще одним каналом продаж. Он пересобрал потребительское поведение, логистику и, что особенно важно, рынок коммерческой недвижимости. С этого момента девелоперы уже на стадии проектирования новых жилых комплексов стали закладывать помещения под пункты выдачи заказов (ПВЗ).
По данным информационного портала электронной коммерции ecomhub.ru, на начало 2026 года в России работало 226,4 тыс. ПВЗ, что на 44,7% больше, чем годом ранее. Уфа по этому показателю находится на втором месте в стране: прирост составил 47,4%, открылось более 2,1 тыс. ПВЗ. Больший прирост показал только Омск — 53,8%. В абсолютном значении лидером по числу ПВЗ является Москва — 17,7 тыс. единиц. Уфа здесь на десятой позиции. Пункты выдачи все активнее появляются в малых городах и поселках, поскольку рынок крупных городов уже близок к насыщению.
По данным «Союза торговых центров», трафик в ТЦ в 2024–2025 годах снизился на 3–5% в целом по стране, а в отдельных регионах падение достигало 20–30%. Торговые центры больше не являются местом покупки — они становятся пространством для досуга: фудкорты, развлекательные кластеры, мероприятия. Шопинг уходит в онлайн, а физическое присутствие потребителя монетизируется через впечатления и сервис.
Директор по развитию Центра коммерческой недвижимости Евгения Долганова сообщила, что доля онлайн-продаж в общем объеме розничной торговли в Башкирии за 2025 год выросла на 18–20%, что напрямую бьет по непродовольственным ТЦ. «Посещаемость одежных и обувных галерей просела на 15–25% — люди приходят посмотреть, а покупают в телефоне. Бутики перепрофилируют под шоурумы брендов, которые работают как витрины с примеркой, а продажи перешли на сайты. Владельцы торговых комплексов переориентируются в сторону досуга, развлечений и прочего. В ТЦ появляются активити парки, термы, бани, спа, фитнес-центры. Онлайн не убивает офлайн, а скорее диктует гибридный формат — торговля становится точкой контакта, а не кассой», — отметила Евгения Долганова.
По информации председателя совета молодых ученых Финансового университета при правительстве РФ Исмаила Исмаилова, за последние семь лет средняя посещаемость торговых центров в России снизилась более чем на четверть, а уже более половины (57%) всех продаж в непродовольственном сегменте совершаются онлайн. Это вынудило торговые центры переориентироваться от классического формата магазинов в сторону lifestyle-центров с упором на сферу развлечений и гостеприимства (рестораны, детские развлекательные центры, выставочные площадки), создания общих пространств для работы (коворкингов) и времяпрепровождения. Общественные пространства могут занимать до 65% всей площади ТЦ. «Среди новых якорных арендаторов ТЦ — фитнес-клубы, образовательные площадки и музеи, а также пункты выдачи заказов, нередки и случаи размещения центров государственных услуг, которые становятся гарантами потока посетителей», — комментирует Исмаил Исмаилов.
Он считает, что в ближайшие два-три года могут закрыться или перепрофилироваться до 10% торговых центров, а закрытие классических магазинов одежды может стать массовым (до 30-40%). «Одним из итогов таких изменений является ослабление позиции арендодателей, вынужденных идти на значительные скидки (до 30%) ради заполняемости площадей, а массовые закрытия магазинов ведут к увеличению конкуренции за качественных арендаторов, так как вакантных площадей хватает», — отметил господин Исмаилов.
Генеральный директор Atomic Capital Александр Зайцев выделяет два тренда в развитии торговых центров: сокращение объемов нового строительства крупных ТЦ в условиях дорогого финансирования и переход от крупных моллов к небольшим районным ТЦ. «Покупатель все реже едет через весь город ради товаров, которые можно заказать онлайн. Зато сохраняется спрос на объекты рядом с домом, где представлены продукты, общепит, фитнес, медицина, бытовые услуги и развлечения. С 2022 года доля малоформатных ТЦ в общем объеме нового строительства увеличивается. При этом в структуре арендаторов растет доля фитнеса и общепита, а доля магазинов товаров для дома и одежды сокращается», — прокомментировал господин Зайцев.
По его словам, торговый центр все меньше напоминает «набор магазинов» и все больше становится сервисным и досуговым центром для жителей района. Однако массового исчезновения офлайн-торговли эксперт не ожидает — закрываться прежде всего будут устаревшие ТЦ без удобной локации и понятной аудитории.
В настоящее время в Уфе по-прежнему самая дорогая нежилая недвижимость — это торговые помещения. За май-июнь текущего года, по данным «Макроскоп», средняя цена продажи составила 184,1 тыс. руб. за кв. м, тогда как офисных — 119 тыс. руб. Средняя арендная ставка торговых помещений — 17,3 тыс. руб., офисных — 11,4 тыс. руб. Наибольшей ликвидностью пользуются компактные помещения на «красных линиях» и в новых ЖК, которые можно использовать под ПВЗ, сервисы доставки и дарксторы (склады для сборки и отправки онлайн-заказов).
ПВЗ встроились в застройку
Застройщики, работающие в Уфе и республике, все чаще проектируют гибкие коммерческие лоты площадью от 25 до 100 кв. м, которые можно дробить и объединять под разных арендаторов. Маркетплейс Ozon уже дважды за два года снижал требования к минимальной площади ПВЗ — с 30 до 20–25 кв. м — именно для того, чтобы облегчить поиск помещений в активно застраиваемых районах.
Параллельно меняется рынок коммерческой недвижимости в жилой застройке. Стрит-ритейл в новых жилых комплексах (ЖК) долгое время проектировался по остаточному принципу: помещения на первых этажах отводились под продуктовые магазины, аптеки, зоомагазины. Сегодня застройщики закладывают коммерческие площади уже на стадии архитектурного проекта, и ключевым арендатором все чаще выступает не пекарня или алкомаркет, а пункт выдачи заказов.
«Тапочковая доступность» — термин, которым девелоперы описывают современную среду: житель должен получить любой базовый сервис, не удаляясь от дома дальше, чем на 200–300 м. ПВЗ в этой логике — инфраструктурный must-have, такой же обязательный элемент квартала, как детская площадка или наземный паркинг.
Новая реальность меняет и экономику девелоперского проекта. Коммерческие помещения в ЖК перестали быть «довеском» к жилью. Они генерируют устойчивый арендный поток, повышают капитализацию всего объекта и, что не менее важно, создают концепцию шаговой доступности, так называемый «бесшовный» пользовательский опыт, за который современный покупатель жилья готов платить премию.
Потребительская эволюция прошла полный цикл: от очереди за дефицитом в тесном универмаге — к избытку витрин, от торгового центра как места покупки — к ПВЗ как точке получения покупки, совершенной в смартфоне. И если советский универмаг или универсам были символами плановой безальтернативности, беспомощности потребителя перед лицом торговли, то коммерческие площади в современных ЖК — символ рынка, в котором инфраструктура подстраивается под потребителя со скоростью доставки «на следующий день».
Культурная дистанция между классическими форматами торговли XX века и современными ПВЗ кажется огромной. Задача следующего десятилетия для ритейла и девелопмента — найти баланс между физическим присутствием бренда и цифровой логистикой. Универмаги забудутся как вид. Торговые центры будут выживать за счет впечатлений. Стрит-ритейл в ЖК — за счет сервисов быстрого цикла. Главным торговым залом страны окончательно становится экран мобильного телефона.