Каждый из нас хоть раз в жизни жил в гостинице. А попадая в гостиницу, душа жаждет комфорта и покоя, хотя далеко не каждая гостиница готова предоставить и то и другое в полном объеме. Долгое время московские гостиницы подразделялись на две категории — плохие и очень плохие, и говорить о качестве предоставляемых номеров не приходилось. Принцип "бери, что дают" властвовал безраздельно. Однако последние пять лет значительно преобразили гостиничное хозяйство Москвы — появились и хорошие и очень хорошие отели, где гость может расcчитывать на мировой уровень услуг. Однако цены в этих оазисах цивилизации, как правило, значительно превышают мировые. Что же касается недорогих, но вполне приличных гостиниц, то их по-прежнему практически нет. Вялые попытки создать в России сеть гостиниц 2-3-го класса пока не принесли результатов. Группа недвижимости Ъ, задавшись целью описать ситуацию на гостиничном рынке Москвы, не претендует на полный охват этой темы. Идея этого обзора — показать основные тенденции и проблемы развития гостиничного хозяйства Москвы.
5-звездочные московские гостиницы можно пересчитать по пальцам
По имеющимся у Ъ сведениям, гостиничная база Москвы насчитывает в настоящее время порядка 70 гостиниц. Представлен этот комплекс гостиницами нескольких категорий: высококлассными отелями (4-5-звездочными по мировым стандартам), гостиницами среднего класса (3-4-звездочными по российским меркам) и теми, что гостиницами назвать сложно — это уже общежития. Гостиницы первой категории составляют 8% от общего числа, гостиницы второй категории — 52%.
По оценкам западных специалистов, 44 московские гостиницы соответствуют западным понятиям об отеле (бронирование мест, тарифы, набор услуг). Только 10 соответствуют 4-5-звездочным стандартам и включены в международные гостиничные сети. Все эти отели — совместные предприятия, учредителями которых являются крупнейшие международные управляющие фирмы и муниципалитет либо крупные государственные структуры.
В десятку лучших в Москве входят такие гостиницы, как "Палас-отель", "Метрополь", "Балчуг-Кемпински", "Славянская-Рэдиссон", "Олимпик-Пента", "Савой", "Аэростар", "Пульман-Ирис", "Новотель". Уже в октябре этот список пополнит Националь — единственная в этом списке муниципальная гостиница. Средняя вместимость гостиниц международных сетей — 300 номеров, тогда как средняя вместимость российских гостиниц по всем категориям (до 3 звезд) составляет более 1000 номеров.
Превращение достаточно заурядных московских гостиниц в отели мирового уровня произошло благодаря стараниям муниципалитета. "Метрополь", "Балчуг", "Савой", "Националь" в недалеком прошлом не могли похвастаться ни апартаментами, ни внешним видом. Реконструкция каждой из этих гостиниц была делом далеко не простым, поскольку выбор инвестора на устраивающих город условиях всегда был затруднен вполне понятным стремлением властей "тянуть одеяло на себя". Кроме того, масштабность этих проектов позволяла привлекать лишь крупные фирмы — объем инвестиций в каждом из объектов реконструкции гостиниц колебался от $50 до $100 млн.
По мнению западных специалистов, существующая стоимость аренды высококлассных гостиничных номеров в Москве в среднем на треть превышает мировой уровень цен на помещения подобного класса. Так, средняя стоимость проживания в одно-двухместных номерах четырехзвездочных гостиниц составляет порядка $230-280 в сутки, пятизвездочных — $280-330. Разумеется, это по карману далеко не каждому клиенту. Поэтому заполняемость гостиниц, входящих в международные сети, сегодня не превышает 60%.
Однако несмотря на то, что отели международных сетей существуют в Москве не более 5 лет, между ними уже наблюдается конкурентная борьба за клиента. Учитывая то, что качество предоставляемых номеров в отелях одинакового класса приблизительно одинаково, практически единственным критерием остается местоположение гостиницы и ее стабильность на рынке. В основном это относится к четырехзвездочным международным отелям. Например, в неблагоприятной ситуации оказываются "Новотель" и "Пульман-Ирис", расположенные далеко от центра. А вот клиентов "Славянской" совершенно не смущает близость вокзала.
Можно жить с удовольствием — но не в Москве
Следующая категория гостиниц — муниципальные, ведомственные и приватизированные. По международной оценке, на 3 звезды могут претендовать такие гостиницы, как "Даниловская", "Президент-отель", "Украина", "Арбат". А такие монстры советской эпохи, как "Москва", "Космос", "Россия", "Пекин" тянут не более чем на 1 звезду. И именно такими 1-звездочными гостиницами, по оценке специалистов, на 80% представлен гостиничный рынок Москвы.
У этих гостиниц значительно больше проблем, чем у их более роскошных сестер. И в первую очередь это связано с низким качеством номеров и высокими расценками за их аренду. Например, в "Космосе", число номеров в котором превышает 3500, стоимость аренды одноместного номера достигает $100 в сутки, что на западном рынке соответствует расценкам на аренду приличного номера в небольшом трехзвездочном отеле.
Другой важной проблемой этих гостиниц является то, что практически все они нуждаются в реконструкции, а средства на нее приходится искать на стороне. Инвестора на такие проекты найти крайне сложно: даже если гостиница удачно расположена, ее реконструкция чаще всего невыгодна инвестору из-за условий, определяемых муниципалитетом. Приватизированные гостиницы находятся не в лучшем положении — их приватизировали трудовые коллективы, а инвесторам почему-то не нравится, когда на вопрос, кто хозяин, 300 человек отвечают "я". Тем не менее ситуация не безнадежна, просто выкарабкиваются из нее гостиницы каждая по-своему: одни ищут кредиты, другие пытаются подыскать инвестора, "скидываясь" своими акциями. А власти изредка продают совсем уж обветшавшие и безнадежные — как это было, скажем, с "Уралом".
Однако среди всех московских муниципальных гостиниц можно выделить небольшое число отелей, которые, с учетом перспектив их развития, смогут в дальнейшем конкурировать с отелями международных сетей. К таким муниципальным гостиницам можно отнести, например, "Интурист", "Москву", "Россию", "Белград" — по причине их удачного местоположения, или привлекающие своей оригинальностью "Украину" и "Ленинградскую" (сталинские дворцы), "Международную" (деловой центр), "Даниловскую" (монастырь), "Измайлово" (туристский комплекс). Но большинство этих перспективных гостиниц находится под недремлющим оком муниципалитета.
Говорить о какой-либо конкуренции между гостиницами этого класса сейчас день нельзя. Основными арендаторами гостиничных номеров являются российские граждане, не претендующие на особый уровень сервиса, и часть иностранных туристов, готовых по материальным соображениям мириться с "русской экзотикой".
В то же время многие гостиницы сегодня предпринимают некоторые усилия к привлечению клиентов. Так, "Украина", "Интурист", "Международная" не только проводят вялотекущий ремонт номеров, но и пытаются обновлять интерьеры. При этом валютные цены во многих гостиницах не повышались с 1992 года.
В общем, гостиничный комплекс Москвы далек от идеала не только по качеству предоставляемых номеров, но и по количеству самих гостиниц. Потенциальный спрос на аренду номеров малых гостиниц уровня 2-3 звезды значительно превышает предложение, однако власти не предпринимают никаких попыток изменить эту ситуацию. Новое строительство гостиниц если и ведется, то касается только высококлассных отелей, а гостиницы класса 2-3 звезды, кажется, никого не интересуют (мировой опыт между тем показывает, что именно эти гостиницы пользуются наибольшим спросом у клиентов). Что же касается реконструкции уже имеющегося гостиничного фонда, то, по приблизительным подсчетам, объем необходимых инвестиций может достигнуть $3 млрд. Поскольку эта сумма совершенно нереальна для городского бюджета, разговор может идти лишь о привлечении инвесторов. Однако инвестиционный климат пока не позволяет инвесторам вкладывать столь значительные средства на длительный срок.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА, ВИКТОРИЯ Ъ-ХАРНАС