Все без торгу

Коммерческая недвижимость под воздействием новых экономических реалий и изменения предпочтений потребителей вынуждена менять форматы. Многие торговые центры Перми в отсутствие покупателей начали переформатировать свои площади под офисы. Эксперты говорят, что этот тренд будет нарастать, потому что офисная недвижимость сегодня приносит более стабильный доход.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

За последний год уже несколько владельцев торговых центров объявили о смене формата. Так, о планируемых изменениях сообщили владельцы ЦУМа и Колизея.

Владельцы старейшего в Перми торгового центра «ЦУМ» сообщили о намерении сделать его частично офисным. Здание ЦУМа на пересечении ул. Ленина, 45, и Комсомольского проспекта площадью 11,4 тыс. кв. м построили в 1964 году. Пять лет назад объект был выкуплен бизнесменом Александром Кириленко, который постепенно начал реновацию объекта. В 2024 году один из этажей торгового центра был переоборудован под фитнес-центр. Весь четвертый этаж здания заняла федеральная сеть фитнес-клубов DDX Fitness.

В конце прошлого года новый владелец заявил о намерении переоборудовать пятый этаж ТЦ, который ранее был закрыт для посетителей. Здесь планируется сделать офисное пространство площадью 1,5 тыс. кв. м. В пользу такого решения говорит локация торгового центра: самый центр города, удобная транспортная развязка.

Еще один торговый центр, который может стать частично офисным — ТЦ «Колизей Атриум». Часть одного из комплексов ТЦ планирует занять банк ВТБ. Кредитное учреждение намерено разместиться на площади 4,5 тыс. кв. м из 28,3 тыс. кв. м пятиэтажного здания. Однако для этого владельцам ТЦ необходимо было решить ряд технических вопросов. Стоит отметить, что во втором здании комплекса — «Колизей-Синема» также идет реновация. На месте бывшего кинотеатра площадью 6,58 тыс. кв. м на четвертом этаже торгово-развлекательного комплекса появится спортобъект. Здесь разместятся корты для падел-тенниса, залы для сквоша, бадминтона, настольного тенниса и фитнеса.

Перепрофилировать торговый центр в офисный в прошлом году также решили владельцы ТЦ «Лайнер» по бульвару Гагарина, 46. На первых этажах здания разместились торговые точки, заведения общепита. На четвертом этаже работает фитнес-клуб YoBody Fitness, остальные площади занимают офисы. По информации владельцев объекта, сейчас загрузка объекта составляет почти 100%.

В конце июня в микрорайоне Центр открылся новый бизнес-центр «Крылов» на пересечении улиц Крисанова и Крылова. До реновации шестиэтажное здание эксплуатировалось в качестве хостела. Летом прошлого года здание приобрела компания «Перспектива» и решила переформатировать объект, подстроив под запросы бизнеса. Компания оборудовала вместительную парковку, отдельные переговорные и скайп-румы, гибкие офисные блоки и запланировала благоустроенную крышу.

Холдинг «Сатурн-Р», в прошлом году выставивший на продажу свой старейший автосалон на ул. Подлесной, 47а, построенный в 2004 году, снял объект с продажи. В прошлом году компания выставила объект на продажу за 450 млн руб., пояснив, что здание площадью 7 тыс. кв. м слишком большое для продажи автомобилей. Однако с этого года компания предлагает помещения автосалона в аренду. Как пояснил директор по развитию холдинга «Сатурн-Р» Сергей Репин, помещения занимают компании, связанные с автомобильной тематикой. Сейчас в здании расположены автосервисы, шиномонтаж, ремонт спортинвентаря и другие компании. «Это хороший объект. Мы решили, лучше сдавать в аренду, чем продавать»,— отметил он.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Без спроса Изменение форматов ТЦ происходит на фоне снижения их посещаемости и снижения финансовых показателей. По данным Focus Technologies, по итогам 2025 года Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) торговых центров крупнейших городов региона был в среднем на 4% ниже значений 2024 года. В этом году падение трафика продолжилось: в январе — июне 2026 года Mall Index в России сократился на 2% год к году, подсчитали в Focus Technologies.

По словам экспертов Focus Technologies, ключевыми факторами выступают перераспределение части потребительского спроса в онлайн-каналы, изменение модели поведения посетителей и снижение доли импульсных покупок. Посещение торговых центров все чаще становится целевым, а не регулярным, что напрямую влияет на трафик и, как следствие, на финансовые показатели объектов. Негативная динамика в большей степени проявляется в торговых центрах с менее удачными локациями, устаревшими концепциями или недостаточно адаптированным tenant-mix (сочетание арендаторов). Эксперты считают, что торговым центрам необходимо перестраивать концепции, работать с арендаторами и формировать устойчивые сценарии посещения.

Компании, управляющие крупнейшими торговыми центрами в Перми, снизили финансовые показатели по итогам прошлого года. ООО «Ла Терра» (управляет ТРЦ «Планета») по итогам прошлого года получило убыток в размере 349 млн руб. против чистой прибыли 204 млн руб. в 2024-м.

Выручка компании осталась практически на прежнем уровне, составив 884 млн руб. Снижение финансовых показателей продемонстрировало и ООО «Проспект-Пермь», управляющее ТЦ «Imall Эспланада». Чистый убыток компании вырос за отчетный период с 887 млн до 1,1 млрд руб. При этом выручка общества увеличилась с 851 млн руб. в 2024 году до 1,1 млрд руб. в 2025-м.

Юрлица, управляющие другими крупными центрами, тоже отчитались о снижении чистой прибыли. У АО «Пермский облунивермаг» (управляет ТРЦ «Семья») этот показатель сократился с 296 до 260 млн руб. Выручка общества сократилась незначительно, с 936 до 912 млн руб. У ООО ТЦ «Айсберг» чистая прибыль сократилась вдвое, с 4,5 до 2,1 млн руб. Выручка уменьшилась с 18,9 до 17,6 млн руб. Чистая прибыль ООО «Управляющая компания „Столица“» в прошлом году по сравнению с 2024-м сократилась на 5,2 млн руб. и составила 7,7 млн руб. Выручка снизилась на 4 млн руб. и составила 71 млн руб.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Площади свободного назначения На необходимость переформатирования ТЦ недавно обратил внимание губернатор Пермского края Дмитрий Махонин. На заседании правительства Пермского края в конце июля глава региона поднял вопрос об изменении формата большого количества торговых центров. Он предположил, что сегодня они «наполовину пустые». По его мнению, торговые центры могли бы стать IT-парками, технопарками, социальными учреждениями, если это не противоречит нормам безопасности. Например, подобные проекты уже реализованы Соликамске. «Все это можно перестраивать. Если человек не жадный, он точно пойдет навстречу. Если они будут жадничать по аренде, то так и будут стоять полупустые»,— заметил губернатор.

Стоит отметить, что в Перми уже есть удачные примеры переформатирования торговых центров. В 2021 году «Корпорация развития Пермского края» (КРПК) выкупила у X5 Retail Group ТЦ «Карусель» в Перми (шоссе Космонавтов, 59) для размещения там конгресс-центра. Торговый центр 2015 года постройки, общей площадью более 16,8 тыс. кв. м, используется для экспозиционной деятельности. Планировалось, что рядом с ТЦ будут построены вторая и третьи очереди, где в том числе будет размещена гостиница.

В 2023 году здание бывшего автосалона Mercedes-Benz на ул. Крисанова, 4, было переоборудовано под музей современного искусства «ПЕРММ». На площади 7 тыс. кв. м разместились несколько выставочных залов, лекторий, творческий центр для детей, сувенирный магазин и кафе. Благодаря переезду у музея появилась постоянная экспозиция и большие площади для хранения.

Руководитель ООО «Перспектива — Сделки с гарантией» Владимир Онянов считает, что изменение формата торговой недвижимости продолжится. Это связано с оттоком посетителей и арендаторов, из-за которых часть площадей остается невостребованной. «Большие, крупные центры „Аймолл“ и „Планета“ оттянули на себя часть посетителей. Вместе с тем произошло развитие интернет-торговли, в то время как офисная недвижимость — более востребованный и стабильный сегмент коммерческой недвижимости. Кроме офисов, торговые центры могут быть переоборудованы под спортобъекты, оказание каких-либо услуг»,— говорит эксперт.

Гендиректор УК «Труменс-Групп» (управляет ТЦ «Галерея») Елена Денисова полагает, что практика перепрофилирования торговых объектов под офисные центры может быть правильным решением. «Многие бы хотели так сделать, но не все могут. Если конфигурация позволяет переделать пространство под офисное с отдельными выделенными зонами, то это будет работать. В противном случае — нет»,— отметила она. По мнению эксперта, не все торговые центры подходят под запросы современных офисных центров. Если несколько лет назад был запрос на открытые open-space, то сегодня, напротив, есть потребность в закрытых зонах.

Гендиректор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев считает, что ТЦ, построенные в 2000-е годы, сегодня морально устарели и требуют переформатирования. «Планировки, проходная способность этих ТЦ уже потеряли актуальность. И сегодня собственники должны либо снести их и построить что-то новое, либо перестраивать. В том виде, в котором функционируют эти торговые центры, сегодня они никому не нужны и скоро опустеют»,— уверен эксперт. По его мнению, переделка под офисный центр является самым надежным способом получения дохода, несмотря на то что арендные ставки торговой недвижимости выше офисной. Однако из-за того, что площади пустуют, владельцы несут убытки из-за необходимости оплаты коммунальных услуг. В случае перестраивания торговый площадей в офисные владельцы получают небольшой, но стабильный доход.

Господин Ананьев также обратил внимание на то, что ситуация на рынке может измениться в связи с тем, что склады онлайн-доставщиков сегодня подвергаются атакам БПЛА. «В свое время онлайн-доставки оттянули покупателей из торговых центров. Сейчас онлайн-торговля находится под угрозой. Такую ситуацию никто не мог представить. И как рынок отреагирует на это, пока непонятно. Если атаки продолжатся, тренд на переформатирование торговых площадей может качнуться в обратную сторону»,— полагает эксперт.

Ирина Суханова