Инвестиции в отдых
Побережье Красного моря в Египте — один из наиболее быстрорастущих, но в то же время недооцененных мировых рынков недвижимости. Умеренные цены, разнообразие предложений, простота совершения сделки, лояльность к иностранцам и положительные прогнозы экспертов делают инвестиции в этот курортный регион особенно привлекательными.
Спад на мировом рынке недвижимости и рост цен на стройматериалы и рабочую силу не мешают египетскому рынку недвижимости переживать подъем. Умеренные цены на жилье, высокий доход от аренды, низкие налоги и пошлины в сочетании с активной государственной поддержкой туристической отрасли и популярностью курортов среди иностранцев подхлестывают инвестиционный бум. Риэлтеры называют нынешнее состояние этого рынка максимально выгодным для выхода на него. Сейчас в Египте довольно приемлемые цены на недвижимость, но такая тенденция продлится недолго: стоимость апартаментов, которые полтора года назад можно было купить за $8-10 тыс., сегодня выросла в 2,5 раза.
Рассматривая недвижимость в Египте как отличный объект для капиталовложений, потенциальным покупателям стоит принимать во внимание и другие стороны предложения. Согласно закону "Об инвестициях", иностранцам запрещено приобретать более двух объектов недвижимости, а площадь самих объектов не может превышать максимальную — 4 тыс. кв. м. Не следует обольщаться обещаниями "лета круглый год": помимо высокого сезона на курортах Египта есть и мертвый сезон, когда температура воздуха поднимается до 35-40 градусов, что довольно тяжело переносится жителями умеренных широт. Соответственно, повышенный спрос на аренду жилья также существует не весь год. Видимая доступность авиасообщения с Украиной ограничена отсутствием прямых рейсов в курортные регионы. Также нужно быть готовыми к некоторым ограничениям, связанным с особенностями мусульманского мировоззрения и вероисповедания.
Местным вход воспрещен
Купить квартиру на одном из египетских курортов могут позволить себе украинцы даже со средним достатком. "За $10 тыс. можно приобрести однокомнатную квартиру,— рассказывает соучредитель и представитель египетской компании-застройщика Egypt Sea Star в Украине Игорь Болилый.— На сегодняшний день среди предложений лидируют квартиры в Хургадe как первичного, так и вторичного рынка. Украинские граждане в основном отдают предпочтение недвижимости, находящейся на начальной стадии строительства, и недостроенным объектам. Очень ценятся двухуровневые, а также одно- и двухкомнатные квартиры. На втором месте по запросам украинцев идут виллы, которые также популярны, но по сравнению с квартирами стоят дороже. Цена двухэтажной виллы с видом на море начинается от $80 тыс.".
На продажу с успехом выставляются шале и отели, но выбор покупателей чаще падает на апартаменты и студии в ценовой категории $25-50 тыс. в охраняемых комплексах закрытого типа на первой линии, куда местному населению, кроме обслуживающего персонала, вход закрыт. В этом вкусы украинцев совпадают со вкусами других европейцев. Ценовой диапазон вилл в Хургаде — от $220 тыс. до $1 млн. Например, одноэтажную виллу площадью 203 кв. м (три спальни, кухня, три санузла, без мебели и кондиционеров) с участком 650 кв. м на территории расположенного в районе Макади комплексе "Эрмитаж" можно купить за $250 тыс. Апартаменты в этом же классе обойдутся покупателям в $65-140 тыс., шале — от $70 тыс., студии — от $50 тыс. Можно приобрести жилье и на территории существующих отелей. Так, квартира площадью 85 кв. м (две спальни, кухня, санузел, балкон, внутренняя отделка премиум-класса) в сдающемся в эксплуатацию в апреле жилом комплексе на территории четырехзвездного отеля "Ремивера" в 25 минутах езды от аэропорта Хургады стоит $65 тыс. с рассрочкой плюс единоразовый сервис-сбор в 13 тыс. египетских фунтов. При этом владельцы жилья имеют право бесплатно пользоваться пляжем, тремя бассейнами и аквапарком на территории отеля, а также получают 25-процентную скидку на услуги отеля, питание и алкогольные напитки (half board — $8 в сутки, надбавка за all inclusive — $15).
Теплая альтернатива
Для многих покупателей жилье в Египте становится заменой даче, которое может служить инвестиционным проектом и приносить гарантированный доход. "Украинцы приобретают апартаменты как с целью инвестиций, так и для полноценного семейного отдыха, совмещенного с инвестициями,— отмечает менеджер по недвижимости в Египте компании 'Виател' Марта Чипец.— Вернувшись из отпуска на родину, жилье можно сдать в аренду и получать пассивный доход".
Шарм-эш-Шейх и другие курорты Синайского полуострова привлекают украинских инвесторов меньше. Это связано как с более высокими ценами, так и с юридическими ограничениями со стороны египетского законодательства. Пентхаус в Луксоре с видом на Нил площадью 113 кв. м (три спальни, два санузла) выставляют на продажу за $120 тыс. с обещаниями обеспечить к маю 2009 года неподалеку бассейны, магазины, круглосуточный тренажерный зал и административный офис. Однако закон не позволяет оформлять недвижимость в Синае в частную собственность, ее только можно взять в долгосрочную аренду максимум на 99 лет. Для сравнения: аренда квартиры в Хургаде обойдется примерно в $250-600 в месяц, Шарм-эш-Шейхе — приблизительно в $600. Жилье в 20-миллионном Каире, а также в районе плодородной долины Нила украинцами практически не рассматривается.
Кредитование иностранных граждан и ипотека в Египте не развиты. Предпочтение отдается поэтапной оплате (в строящемся комплексе) или беспроцентной рассрочке (в готовом объекте). Большинство покупателей оплачивает недвижимость путем снятия наличных по платежным пластиковым картам в банкоматах Египта или перечисляя деньги небольшими суммами напрямую через украинские банки в рамках выставленных счетов и договоров купли недвижимости. Игорь Болилый отмечает, что некоторые покупатели перевозят капиталы в виде дорожных чеков или наличных. По отечественному законодательству гражданин Украины имеет право за один раз вывезти за рубеж задекларированных $10 тыс. Семья их трех человек может провезти $30 тыс. — этого вполне хватит на первоначальный взнос.
Инвестиции как покупка
Для приобретения недвижимости иностранному гражданину достаточно предъявить единственный документ — паспорт. Покупатель составляет предварительный договор с продавцом о намерениях и вносит аванс в размере 25-50% или залог $1-1,5 тыс., после чего основная сделка может быть отсрочена на один-два месяца. Регистрация собственности для иностранцев осуществляется в местном суде в течение максимум десяти дней после оформления всех необходимых документов. Зарегистрированной недвижимостью владелец может распоряжаться по своему усмотрению, а в случае перепродажи имеет право вывезти всю вырученную сумму за границу. Если был заключен так называемый "зеленый договор", на оформление которого уходит до полугода, новый владелец имеет право получить резидентскую визу (при условии стоимости объекта больше $50 тыс. и непрерывного владения им в течение пяти лет). Для наших соотечественников приобретение недвижимости в Египте растягивается на несколько месяцев. Сложности совершения покупки связаны прежде всего с украинским законодательством. Как и другие иностранцы, граждане Украины совершают покупку по такой схеме: будущий собственник выбирает в своей стране агентство-посредника, которое выступает консультантом, и определяется с его помощью с объектом покупки. При самостоятельном поиске недвижимости существует риск столкнуться с аферистами и остаться без недвижимости и денег, говорят консультанты-риэлтеры. Затем потенциальный покупатель отправляется непосредственно в Египет, где местные партнеры агентства проводят показ недвижимости и оказывают необходимую юридическую помощь по проверке чистоты сделки (что особенно рекомендуется на вторичном рынке во избежание мошенничества), составлению, заключению и регистрации договора. Однако украинское законодательство однозначно трактует приобретение недвижимости за границей как инвестиции. Чтобы легально совершить операцию, нужно открыть счет в зарубежном банке и получить индивидуальную лицензию Нацбанка Украины на размещение средств (на получение уходит около месяца, стоимость — около $1,5 тыс.), а также лицензию на осуществление инвестиций за границу (те же сроки и стоимость). Нетерпеливые покупатели могут найти лазейки и обойтись без этих формальностей, однако нарушение процедуры грозит штрафом в размере, эквивалентном сумме операции с валютными ценностями, или ограничением свободы на срок от двух до четырех лет с конфискацией упомянутых ценностей. Соответственно, эксперты настоятельно рекомендуют потенциальным покупателям воспользоваться услугами специалистов в области финансовых решений.