Перегретый юг
Активный приток инвестиций на черноморское побережье Крыма продолжается уже несколько лет. Интересы большинства инвесторов сосредоточены на Южном берегу Крыма (ЮБК), определенным спросом пользуются также предгорные районы и окрестности крупных городов. Однако строительство коттеджей на полуострове связано с рядом проблем, омрачающих перспективы развития региона.
В конце 1990-х годов в Крыму стали появляться районы частной застройки, которые при продаже именовались коттеджными поселками. Однако активная деятельность на крымском рынке недвижимости развернулась только в 2000-х годах. Рассчитывать на быстрый возврат инвестиций в строительство на полуострове можно при условии удачно выбранного места для объектов. Наиболее востребованы земельные участки и готовые коттеджи на Южном берегу Крыма — в Массандре, Гаспре, Мисхоре. Ценовая политика здесь сравнима с курортами Болгарии, Кипра и Турции.
Механизм формирования стоимости земельных участков в Крыму достаточно сложен: необходимо учитывать инфраструктуру, плодородность почвы, транспортную доступность, соседство с наиболее живописными районами полуострова и популярными туристическими маршрутами. Но ключевую роль играет близость участка к морю. Удорожание земли в прибрежной полосе началось около шести-семи лет назад, и за это время цены поднялись в среднем в десять раз. По данным крымских агентств недвижимости, за 2007 год стоимость участков на ЮБК выросла вдвое, а в этом году, согласно прогнозам, прирост составит до 35%. Спрос за прошедший год увеличился втрое — наиболее активно раскупаются наделы площадью 10-20 соток и коттеджи площадью от 180 до 250 кв. м. Самые дорогие объекты расположены в 100-150 м от берега. Сегодня их стоимость стартует от $35-40 тыс. за сотку, хотя зимой землю на побережье можно приобрести на 10-15% дешевле. Максимальная стоимость доходит до $1 тыс. и более за кв. м. Наиболее ликвидные площадки сосредоточены в Ялте (от $30-40 тыс. за сотку) и на Поляне сказок (от $25 тыс.). В районе Большой Ялты цены начинаются от $30 тыс. за сотку. Дешевле обойдутся участки над Объездной дорогой — около $15 тыс. за сотку. Стоимость земли в Мисхоре, Симеизе, Гурзуфе и Алупке — от $28 тыс. за сотку. Растет интерес к участкам и постройкам в лесной зоне в окрестностях Ялты, где цены на землю существенно ниже приморских — от $15 тыс. за сотку. Такие предложения можно найти в районе Гурзуфа, Массандры, Кореиза, Симеиза, Фороса, Ливадии и на окраине Алупки.
При покупке участка под строительство на ЮБК особое внимание следует уделить правильности оформления документов. В условиях ограниченного предложения на рынок все чаще попадают участки, продажа которых не имеет под собой юридических оснований. Недооформленные, проблемные объекты в Ялте можно приобрести за бесценок — от $5-8 тыс. за сотку. Риэлтеры не рекомендуют иметь дело с такой недвижимостью — даже если проблемы с документацией и правами не будут очевидны при покупке, в будущем они наверняка дадут о себе знать.
Восток-запад
Все более перспективным становится западное направление (Евпатория, Саки). Стоимость земельных участков здесь как минимум в три раза ниже, чем на Южном берегу, а предложений пока достаточно: так, можно найти землю на первой линии моря стоимостью около $1 тыс. за сотку. Достоинствами северо-запада являются также ровный рельеф и обширные песчаные пляжи, что позволяет строить коттеджи непосредственно на берегу. Растет инвестиционная привлекательность недвижимости на восточном побережье — в Феодосии, Коктебеле и Новом Свете. Сегодня Восточный Крым активно застраивается новыми домами, сосредоточенными в километровой приморской зоне. Преимущества этого района - достаточное количество свободных земель и приемлемые цены. Кроме того, климат здесь мягче, а степи, в отличие от северо-западного Крыма, чередуются с холмистыми и горными ландшафтами. Начали появляться первые коттеджные поселки в пригородах Севастополя и Симферополя, однако предложение земельных участков здесь ограничено. Это связано с тем, что городские власти редко выставляют на рынок участки под застройку, а частные собственники не заинтересованы в продаже своих наделов.
Размытые перспективы
Прогнозы развития крымского рынка недвижимости неоднозначны. Среди главных проблем последних лет — конфликты, связанные с самозахватом земли. Таким способом крымские татары, депортированные в 1944 году, пытаются восстановить свой исторический статус. Репатрианты протестуют против выделения им земель в неприбыльных районах, а также того, что участки в исторических местах нередко продаются местными властями в обход законов. Еще одним обстоятельством, омрачающим ситуацию на рынке курортной недвижимости, стала мазутная катастрофа конца прошлого года. Пока специалисты спорят об эффективности используемого абсорбента, уничтожается морская экосистема. Снижает естественную привлекательность прибрежных зон и активное строительство, развернутое в некогда заповедных бухтах. В частности, к серьезным конфликтам между застройщиками, местным населением и экологами привело строительство в районе Лисьей бухты на восточном берегу Крыма. Участки в поросших лесом предгорных районах реже становятся объектами земельных войн, однако природная специфика этой местности таит в себе опасность. Речь идет об угрозе оползней, при этом нередко тот факт, что зона будущей застройки оползнеопасна, выясняется уже после покупки земли, на стадии сбора необходимых для строительства документов. Данное обстоятельство подразумевает автоматический запрет на возведение коттеджа.