Стратегическое планирование
Типовые серии домов ушли в прошлое — как и стандартная планировка жилья. Застройщики укрупняют квартиры, увеличивают высоту потолков, расширяют площадь остекления, применяют новые технологии и материалы. Основной акцент в планировке интерьеров делается на индивидуальный подход, ведь теперь собственники квартир стремятся организовать жилую площадь в соответствии со своими представлениями об эстетике и комфорте.
Покупатели жилья, равно как и риэлтеры и маркетологи, порою весьма критично отзываются о планировочных решениях, которые предлагают многие украинские застройщики. Нередко бывает, что авторы проекта, сосредоточившись на общем архитектурном решении комплекса и эффектном внешнем виде фасадов, не уделяют должного внимания жилым площадям. Поэтому в отечественных новостройках можно встретить квартиры с помещениями неправильной, сложной конфигурации, узкими коридорами без естественного освещения, нерациональным соотношением общей и жилой площади. По мнению консультанта по жилой недвижимости компании "Украинская Торговая Гильдия" Ангелины Деревлевой, подход к планировке квартир в строящихся домах во многом зависит от готовности архитектора проекта идти на контакт с отделом маркетинга, который на основе исследований и анализа рынка должен сформулировать техническое задание на проектирование.
В целом, специалисты по недвижимости, изучающие потребительский спрос, сумели бы многое подсказать строительным компаниям. Только их, как правило, не спрашивают. "Большинство украинских застройщиков уделяют мало внимания планировочным решениям квартир и вообще не консультируются с риэлтерами по данному вопросу,— говорит менеджер департамента недвижимости Mirax Group Руслан Хицюк.— А ведь специалисты, продающие эти квартиры, знают не понаслышке требования конечных потребителей и отвечают за реализацию объекта". В подобной ситуации собственники жилья стремятся взять бразды правления в свои руки, порою изменяя до неузнаваемости планировку сданной в эксплуатацию квартиры. Многих покупателей интересуют не столько поэтажные планы объекта, сколько возможность участия в создании своей будущей жилплощади. Положительным примером является гибкий подход отдельных застройщиков, которые еще на стадии строительства позволяют будущим собственникам проявлять активное участие в формировании жилой среды. "Индивидуальный подход к планировке квартир является основной тенденцией в строительстве престижных жилых комплексов,— комментирует вице-президент компании Kyiv Donbas Development Group Петр Радчук.— И если невысокий класс предполагает наличие типовых этажей, то при более высоком уровне объекта возрастает роль индивидуальной планировки. Подобная тенденция — реакция на постоянно растущие требования рынка".
Свобода выбора
Сегодня около 90% строящихся в Киеве жилых зданий возводятся с применением монолитно-каркасной технологии. Благодаря этому удается минимизировать количество несущих элементов в современных домах. Если в традиционных кирпичных или панельных постройках нагрузка ложится на основные стены, то в монолитно-каркасных — на колонны и пилоны. Эта технология удобна не только строителям, которые таким образом экономят ресурсы и время. Многие архитекторы-дизайнеры, создающие проекты жилых интерьеров, с куда большей легкостью реализуют самые смелые и оригинальные замыслы именно в монолитно-каркасных зданиях. Когда полет фантазии практически не ограничен, будущий жилец обретает возможность перекроить квадратные метры на свой лад. Остается только несколько правил, непоколебимых, как капитальная стена. "Существует неукоснительный запрет на корректировку несущих конструкций здания,— говорит Руслан Хицюк.— Не разрешается также размещать 'мокрое' помещение над сухим. То есть ванная не может находиться над жилой комнатой соседа снизу. В целом же любой проект интерьера привязывается к коммуникациям и оконным проемам".
Во всем остальном свободу выбора определяет инициатива дизайнера и позиция застройщика. "Возможность перепланировки квартир в новостройках зависит от политики строительной компании,— комментирует Ангелина Деревлева.— Некоторые операторы разрешают перепланировку квартир в процессе строительства. Подобная практика в большей степени актуальна для дорогого жилья. Другие компании, напротив, не разрешают менять планировку и заниматься отделкой до тех пор, пока рабочие бригады застройщика не уйдут с объекта". Так, по словам Петра Радчука, в компании Kyiv Donbas Development Group еще на начальном этапе строительства клиент может получить консультацию архитектора компании и совместно с ним внести корректировки в существующую планировку либо разработать новый проект интерьера будущей квартиры.
Следует отметить, что в проектах дорогого высококлассного жилья, несмотря на лояльность по отношению к любым планировочным инициативам, которые соответствуют строительным нормам, застройщики ни в коем случае не разрешат делать перестройки, искажающие внешние фасады здания. То есть самодеятельность в остеклении балконов и открытых террас либо самовольная установка кондиционеров в окнах попросту недопустима. Ведь внешний вид дома, выполненный по индивидуальному, оригинальному проекту,— это фактор престижа, который наравне с улучшенной планировкой обуславливает стоимость квадратного метра.
Падение стен
Можно выделить три подхода к планировке квартир: классический, который подразумевает четкое разграничение пространства по комнатам, революционный прием open space, а также компромиссный, представляющий собой разделение квартиры на две части — открытую гостевую и закрытую приватную. Так называемые квартиры-студио уже появляются на рынке. Благо монолитно-каркасная технология позволяет при желании и вовсе избавиться от внутренних стен. "Концепция open space предполагает полное отсутствие каких-либо перегородок в помещении,— говорит Руслан Хицюк.— Остаются только внешние границы, несущие конструкции и коммуникационные шахты. Впрочем, большинство наших клиентов еще не совсем готовы к таким решениям". В целом, по оценкам экспертов, идею открытой планировки пока рано называть популярной и распространенной в Украине. "Такой тип планировочных решений встречается достаточно редко,— говорит Ангелина Деревлева.— Чаще всего концепция open space используется в однокомнатных квартирах, так называемых студио. Задачи зонирования в таком жилье решаются благодаря использованию различных материалов, фактур и цветовых схем".
Несмотря на то что open space в чистом виде является экзотической планировкой для украинского рынка жилья, тенденция к объединению и слиянию различных функциональных зон тем не менее проявляется. "Наиболее актуальным и удобным является компромиссный подход к планировке жилья, который, с одной стороны, дает ощущение простора и открытого пространства, а с другой — подразумевает наличие зоны повышенного уюта и комфорта",— комментирует Петр Радчук. В процессе формирования открытой гостевой зоны первой, как правило, "падает" стена, разделяющая кухню и гостиную. Так как наш современник уделяет приготовлению пищи немного времени, кухня нередко вписывается в открытое пространство гостевой зоны. "Уже сегодня молодые семьи все меньше времени проводят на кухне, поэтому вполне резонно сделать ее в виде ниши,— комментирует Ангелина Деревлева.— Современные технологии вентиляции помещений позволяют применять такие решения". Как правило, в непосредственной близости от интегрированной кухни выделяется столовая зона с обеденной группой.
Помимо кухни-столовой в гостевой зоне обустраивается территория для проведения досуга, где размещается мягкая мебель и устанавливается домашний кинотеатр или мультимедийный центр. Но возможны и другие варианты. Здесь же может быть оборудован рабочий кабинет-приемная, организованный по принципу home office, или библиотека с книжными стеллажами и шкафами-витринами. Чтобы сделать гостевую зону квартиры максимально просторной и светлой, темные, узкие и длинные коридоры ликвидируются как класс. Прихожая или холл плавно перетекает в единое открытое пространство. При этом спальни и детские остаются уединенными и недоступными. В идеале каждая из них соседствует с отдельной ванной или душевой, а для гостевой зоны оборудуется еще один санузел. Интересной альтернативой капитальным стенам в современных проектах становятся раздвижные, мобильные перегородки. Они динамично изменяют жилую среду, создавая камерную, уютную атмосферу там, где это необходимо в определенный момент.
На новом уровне
Сегодня наметилась устойчивая тенденция сегментации рынка жилой недвижимости. Застройщики стараются позиционировать свои объекты в том или ином классе, что неизбежно отражается на планировке. "Чем выше класс жилья, тем просторнее комнаты и шире площадь остекления, тем чаще используются полукруглые формы и декоративные элементы",— отмечает Ангелина Деревлева. А наиболее интересные проекты жилых интерьеров, как правило, реализуются на обширных площадях, особенно в многоуровневых квартирах и пентхаусах. "Чем больше квартира, тем шире возможности для воплощения интересных планировочных идей,— рассказывает Руслан Хицюк.— В крупноформатном жилье найдется место и для рабочего кабинета, и для тренажерного зала, и для больших гардеробных. В квартире можно также обустроить сауну, зимний сад, а каждую спальню дополнить ванной комнатой".
Особенно эффектными интерьерами отличаются пентхаусы и большие многоуровневые квартиры, которые обычно располагаются на верхних этажах. "Именно в двухуровневых квартирах зонирование может быть наиболее успешным. Спальни в основном располагаются на втором этаже, первый же отдается под гостиную и кухню-столовую,— говорит Петр Радчук.— Однако в последнее время в моду входит перемещение приватной зоны на первый этаж, при этом второй уровень служит своеобразной party-зоной". В таком жилье выразительным средством для создания оригинальных решений становится не только горизонтальная, но и вертикальная планировка. "Наиболее интересным приемом в интерьерах многоуровневых квартир и пентхаусов является так называемый 'второй свет',— говорит Ангелина Деревлева.— Часто можно встретить такое решение в гостиной. Благодаря этому помещение воспринимается как очень просторное и светлое. Особенно эффектно выглядит 'второй свет' в сочетании с панорамным остеклением". В современной архитектуре термином "второй свет" принято называть отсутствие потолочных перекрытий на одном или нескольких этажах над отдельными помещениями многоуровневой квартиры, особняка или коттеджа. Эта светлая, наполненная воздухом часть жилья становится своеобразным центром притяжения. Но "второй свет" — не единственный прием, позволяющий наполнить пространство солнечными лучами. На последних этажах нередко применяют "световые фонари" — встроенные в потолок окна, с помощью которых можно осветить даже просторную ванную комнату.
Основные планировочные принципы:
— форма помещений должна быть близка к квадратной; как правило, наименее комфортными являются комнаты неправильной формы — треугольные, шестиугольные, за исключением комнат с эркерами;
— площадь жилых комнат — от 17 до 30 кв. м;
— окна должны обеспечивать хорошее освещение;
— обязательное наличие лоджии или балконов, особенно в спальнях и на кухне, расположенных на солнечной стороне дома;
— чем больше комнат в квартире, тем больше должно быть подсобных помещений; приемлемое соотношение - одна гардеробная на две спальни и одна подсобная комната на три-четыре жилых.