Темпы роста петербургского рынка ипотеки постепенно снижаются, отмечают эксперты. В 2007 году этот рынок увеличился в 2,4 раза, тогда как в 2006 году — в 4,5 раза. Безусловно, в абсолютном выражении ипотечные портфели банков продолжают расти, однако в относительном — темпы становятся более медленными. Между тем, объемы рынка загородной недвижимости из-за относительной новизны этого рынка очень быстро растут. Пока объемы этого рынка ипотеки минимальны, но эксперты считают его наиболее перспективным.
О приобретении жилья за городом сегодня задумывается едва ли не каждый горожанин: с точки зрения экологии и цены, загородный дом выигрывает у квартиры. Загородное жилье дешевле городского на 20-30% и зачастую превосходит его в удобствах — большая жилплощадь, отсутствие шумных соседей и проблем с парковкой, можно развести цветник, огород или даже маленький сад. Пока еще не массовые, но уже неробкие попытки переселения петербуржцев за черту города толкают вверх цены на коттеджи и загородные дома. Вместе с ними растет и количество инвесторов, приобретающих земельные участки на перспективных и недооцененных направлениях, чтобы в последствии их перепродать или построить дома для проживания. Так что решать проблему переселения за счет кредитных средств приходится все чаще, и число обращений за ипотекой под залог приобретаемой земли увеличивается. По мнению руководителя ипотечного управления ОАО "Балтийская ипотечная корпорация" Марианны Бельковой, емкость рынка петербургской загородной ипотеки составляет около 2,4-2,5 млн кв. м, что можно сравнить с самим Петербургом, где в 2007 году было введено в эксплуатацию почти 2,7 млн кв. м жилья.
Общий рынок ипотеки Санкт-Петербурга в 2007 году увеличился в 2,4 раза. По данным городской администрации, в прошлом году было заключено 18,6 тыс. ипотечных сделок на 47 млрд рублей против 11 тыс. сделок на 219,2 млрд в 2006 году. При этом темпы роста ипотеки постепенно снижаются. Так, в 2006 году объем выданных кредитов увеличился в 4,5 раза по сравнению с 2005 годом.
Определить даже приблизительную долю ипотеки загородной недвижимости сегодня не удается. Точных данных участники рынка не предоставляют, а мнения экспертов в этой части расходятся. По мнению директора агентства "Петербургская недвижимость" Сергея Дроздова, загородное направление ипотечного кредитования только начинает развиваться, и доля сделок по ипотечному кредитованию составляет не более 3% от общего количества сделок на загородном рынке. Госпожа Белькова считает, что количество заявок в банках на данный вид кредитования составляет до 15-20% от их общего числа. А по мнению заместителя председателя правления ООО "Городской ипотечный банк" Игоря Жигунова, доля кредитов на загородную недвижимость в общем объеме кредитов у банков не превышает 10-15%, хотя "цифра явно имеет положительную динамику, пусть и незначительную — примерно 0,5% в год".
Страдательный залог
Программы кредитования на загородную недвижимость сегодня предлагают многие банки. Но большинство кредитных учреждений предпочитает работать с менее рискованным вторичным рынком. Хотя и здесь банковские риски велики. "Это связано с возможными сложностями при отчуждении и реализации объекта. Сроки экспозиции по загородной недвижимости гораздо длиннее, чем по городским квартирам. Кроме того, с загородным домом заемщик расстанется легче, чем с городской квартирой, в случае возникновения финансовых затруднений", — отмечает господин Жигунов, озвучивая мнение ряда экспертов. В связи с этим доля кредитов на загородную недвижимость в общем объеме кредитов у банков пока небольшая, а в некоторых регионах РФ такие программы и вовсе отсутствуют.
Программы кредитования на приобретение объектов загородной недвижимости на вторичном рынке отличаются более жесткими требованиями. Сроки кредитования здесь короче, первоначальный взнос больше, а ставки, как правило, на несколько процентов выше. "Это связано в первую очередь с тем, что спрогнозировать динамику цен и ликвидность конкретного объекта в данном сегменте намного сложнее, чем в сегменте городского жилья", — говорит генеральный директор филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Санкт-Петербурге Елена Шевелева.
Еще сложнее обстоит ситуация с кредитованием строящегося объекта. "Главная проблема, которая тормозит развитие этого сегмента, заключается в том, что при залоге недвижимости необходимо оформлять залог земли под ней, а здесь зачастую отсутствует минимум необходимых документов. Каждый объект нужно подвергать более тщательной индивидуальной проверке, при этом трудно точно определить его реальную рыночную стоимость", — говорит управляющий филиалом Абсолют-банка в Петербурге Виталий Демидов.
"Практически отсутствуют участки для коттеджей, где земля находится в собственности, а порой еще не полностью либо в ненадлежащем виде (как часто необходимо для реализации программ банков с точки зрения минимизации рисков) оформлен пакет необходимых документов по земле", — соглашается господин Жигунов.
Развитие загородной ипотеки сдерживают также непрозрачность рынка земли, чрезмерная бюрократизация при оформлении участков под строительство, их слабая инженерная подготовка, неразвитая дорожная инфраструктура. Кроме того, банки опасаются иметь дело с мелкими застройщиками, не обладающими достаточной финансовой стабильностью и опытом, которые в основном и присутствуют на этом рынке.
Программы кредитования
Тем не менее, несмотря на перечисленные проблемы, банки сегодня предлагают набор программ, связанных с кредитованием загородной недвижимости. Кредит можно получить и на приобретение готового коттеджа, и на его строительство. С первым видом кредитов работают практически все банки, имеющие дело с кредитованием на покупку городской недвижимости. Процентные ставки по таким кредитам составляют сегодня в среднем по рынку 10-13% в долларах и 11-14% — в рублях. Правда, в отличие от покупки квартир, банки, как уже упоминалось, требуют наличие первоначального взноса на покупку загородного жилья — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости и выше.
Оформление залога на объект загородной недвижимости несколько сложнее, чем на квартиру. Во-первых, оценка объекта обойдется дороже в зависимости от удаленности и площади объекта и земельного участка. Во-вторых, обычно требуется больше документов по объекту: правоустанавливающие документы предоставляются как на дом, так и на землю, кадастровые планы земельного участка должны быть новыми — после 2005 года с указанием стоимости и границ межевания. "Соотношение кредит/залог при загородной ипотеке часто в рамках программ банков ниже, чем при кредитовании квартир, что связано с более низкой ликвидностью загородных объектов по сравнению с городскими квартирами и более долгими сроками экспозиции", — отмечает господин Жигунов.
Получить кредит на первичном рынке сложнее. При кредитовании строящегося жилья в залог банк будет брать либо земельный участок, оформленный в собственность заемщика, либо его городскую недвижимость. Третий вариант, практикующийся сегодня, — это совместные программы, которые реализуются в рамках взаимодействия "банк — застройщик" и групп компаний. Такую схему сегодня применяют, например, Национальный резервный банк (НРБ) и входящая в его группу Национальная жилищная корпорация Санкт-Петербурга, возводящие малоэтажный поселок Янино на границе Петербурга и Всеволожского района Ленобласти. Кредиты на приобретение домов в этом поселке выдает сам НРБ, а также инвестбанк "КИТ Финанс".
В таких случаях документация по объекту уже есть у банка и необходимы только документы по заемщику. Если же речь идет о получении кредита, где банк напрямую не участвует в программе, то нужен полный комплект документов, как по объекту, так и по застройщику (разрешительная документация на строительство, документы по земле, договорная документация с застройщиком, подтверждение полномочий застройщика). Как правило, в этом случае залогом являются права требования по инвестиционному контракту. Как вариант, возможно поручительство застройщика, либо залог имеющейся недвижимости, о котором упоминалось выше.
Процентные ставки в этом сегменте значительно выше и составляют сегодня 11-14% в валюте (на этапе строительства) и 12-16% — в рублях. После окончания строительства обычно происходит снижение ставок примерно на 1%. "Из дополнительных расходов необходима строительно-техническая экспертиза объекта (оценивается проект), возможно страхование риска несдачи объекта в срок. Все остальные расходы такие же, как при ипотеке на вторичном рынке", — добавляет господин Жигунов.
Отдельным блоком рассматривается кредитование земельных участков. Этот рынок услуг в РФ еще слабо развит и предложения банков единичны. В прошлом году Сбербанк выдал первый в Ленинградской области ипотечный кредит на приобретение земель сельхозназначения. Кредит в размере 2,7 млн рублей получен на покупку участка в 1,55 га в Выборгском районе, вспоминает Виктор Щелоков, председатель совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей, который сопровождал сделку.
"Такие кредиты относятся к наиболее рискованным. Есть сложности с их последующим рефинансированием и секьюритизацией. Несовершенна законодательная база и нет четких гарантий прав залогодержателя, который принимает в залог права аренды на земельный участок. Сложность представляет и точная оценка земельного участка и его улучшений", — сетует господин Жигунов.
Одно из основных требований при банковском кредитовании земельных участков — целевое назначение под ИЖС, дачное строительство. Кроме того, земельный участок должен иметь круглогодичный подъезд на автотранспорте, быть свободным от обременений. В обязательном порядке проводится стройтехэкспертиза, прежде всего — сверка адреса объекта. Чтобы упростить процедуру получения кредита под участок и не быть ограниченным в выборе покупаемой земли, господин Жигунов предлагает передать в залог банку имеющееся в собственности жилье (квартиру, дом).
Перспективы
Использование ипотечного кредитования под залог земельных участков в целях развития жилищного строительства должно стать одной из задач основных задач в 2008 году, считают эксперты. Это позволит найти ресурсы для разработки градостроительной документации, планов землепользования и застройки, строительства объектов инженерной инфраструктуры,а также повысить доступность жилья для граждан и ускорить темпы его возведения. "Будем надеяться, что в будущем будут приняты поправки к закону, которые позволят упростить залог земли", — надеется господин Демидов из Абсолют-банка.
К сожалению, существенные коррективы в развитие ипотеки и разработку кредитных продуктов внес мировой финансовый кризис, случившийся в августе прошлого года. В связи со сложностями в привлечении фондирования многие банки подкорректировали условия ипотечных программ и сократили объемы кредитования. Эксперты отмечают, что ипотека, уже подорожавшая за последнее время, будет дорожать и дальше. Тем не менее, кредитование на покупку загородной недвижимости, рынок которой становится все более привлекательным для петербуржцев, должно стать существенным ресурсом для кредитных портфелей банков в ближайшее время. Хорошей практикой для банков должна послужить программа кредитования ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) под залог земельных участков, о которой было объявлено год назад. Еще одним толчком будет запуск системы ипотечных ценных бумаг, обеспеченных залогом земли, считает госпожа Белькова из Балтийской ипотечной корпорации.
Вероника Маслова