«Родник» перешел берега
Крупнейшие челябинские ТРК семьи Юревичей выставили на торги с наценкой
Государство предприняло третью попытку реализовать девелоперское ядро национализированного холдинга «Макфа». Банк ПСБ, выступающий агентом по реализации федерального имущества, выставил на аукцион 100% долей ООО «Родник», владеющего одноименным ТРК и крупнейшим в регионе моллом «Алмаз». За лот, дополненный управляющей компанией «Содействие», просят 12,2 млрд руб. Несмотря на то, что активы прошли процедуру судебной «стерилизации» от долгов перед иностранными структурами, эксперты называют стартовую цену «заградительной». В условиях ключевой ставки в 14% доходность челябинских ТРК почти в два раза уступает безрисковым вложениям, что сужает круг претендентов до узкого пула структур с нефинансовой мотивацией.
Фото: скриншот Яндекс.Карты
Фото: скриншот Яндекс.Карты
Банк ПСБ организовал торги по продаже 100% долей ООО «Родник» и управляющей компании «Содействие». Прием заявок стартовал 29 июля и продлится до 4 августа, сам аукцион назначен на 6 августа. Это уже третья попытка найти частного инвестора для объектов недвижимости семьи экс-губернатора Челябинской области Михаила Юревича, обращенных в доход государства в мае 2024 года в рамках дела об «антикоррупционном» изъятии активов АО «Макфа».
Начальная цена лота в 12,16 млрд руб. вызвала вопросы у участников рынка своей динамикой. В марте текущего года 100% ООО «Родник» стартовали на торгах с отметки 8,13 млрд руб. За четыре месяца актив подорожал в полтора раза. По мнению управляющего партнера IBC Global Станислава Ахмедзянова, нынешняя оценка делает лот практически недоступным для классического финансового инвестора, ориентированного на рыночную окупаемость.
«При выручке в 2 млрд руб. и чистой прибыли 702 млн руб. за 2025 год стартовая цена дает доходность около 6% годовых по чистой прибыли. Даже при самом оптимистичном допущении, что чистый операционный доход составляет 60–70% от выручки, доходность объекта не превысит 10–11%. С 27 июля ключевая ставка ЦБ составляет 14%. Покупать торговый центр с отрицательным спредом к безрисковой ставке финансовый инвестор не будет»,— поясняет господин Ахмедзянов.
Метрика стоимости в пересчете на квадратный метр (около 36 тыс. руб. за кв. м при общей площади объектов в 338 тыс. кв. м) на первый взгляд выглядит привлекательно — она существенно ниже себестоимости строительства новых аналогичных площадей. Однако эксперты подчеркивают, что в сегменте профессиональной торговой недвижимости инвесторы покупают не площади, а генерируемый денежный поток, который на текущий момент выглядит переоцененным.
Барьером для потенциальных инвесторов в ходе первых двух аукционов были в том числе долги перед кипрскими офшорами, аффилированными с семьей Юревичей. В частности, кипрская Rantip Invest Limited пыталась взыскать с компании задолженность по займам.
Однако в конце июня 2026 года Арбитражный суд Москвы признал займы кипрской компании вкладом в имущество «Родника», фактически аннулировав обязательства челябинского девелопера перед иностранным кредитором. Аналогичная схема была применена и к другим национализированным активам группы (например, отелю Radisson Blu). Тем не менее, юридические риски сохраняются. Кипрская сторона уже подала апелляционную жалобу, которая на момент объявления торгов еще не была рассмотрена по существу.
«Признание займа вкладом в имущество увеличило чистые активы и апелляция кипрской стороны еще не рассмотрена. Для покупателя это юридический риск, который придется закладывать в цену»,— отмечает Станислав Ахмедзянов
Кроме того, к третьим торгам из состава имущества ООО «Родник» исчезли ликвидные «бонусы» в виде офиса в Москве и квартиры в Челябинске, что сделало периметр сделки исключительно производственным.
Процесс реализации имущества Михаила Юревича и его партнера Вадима Белоусова в Челябинске показывает, что спрос на активы существует, но он жестко сегментирован. На текущий момент государству удалось успешно реализовать объекты с чеком до 1,5 млрд руб., где покупателями выступали стратегические инвесторы с региональной привязкой. Отель Radisson Blu (ООО «Отельстрой») продан петербургскому «Центру инжиниринговых услуг при проектировании и строительстве» (ЦИУПС) за 1,34 млрд руб. при старте в 994 млн руб.
ТРК «Урал» выкуплен челябинским ООО «Профнедвижимость», связанным с семьей экс-депутата заксобрания региона Игоря Свеженцева. Магазин «Школьник» («Новая планета») перешел структурам, близким к основателям федеральной сети «Золотое яблоко».
Помимо действующих моллов, самостоятельную ценность в лоте имеет земельный участок площадью 9,7 га на пересечении улиц Труда и Чайковского. Это площадка несостоявшегося проекта ТРК «Облако», которая для крупного девелопера может стать аргументом «на вырост», не связанным с текущей арендной выручкой, считает управляющий партнер IBC Global.
Структура торгов также работает на сужение круга участников. Необходимость перечислить задаток в размере 2,43 млрд руб. живыми деньгами на счета организатора автоматически отсекает не только средних, но и многих крупных региональных игроков. Круг потенциальных претендентов сужается до двух-трех федеральных финансово-промышленных групп или государственных банковских структур, обладающих избыточной ликвидностью и имеющих собственные цели по управлению такими активами.
Наиболее вероятным развитием событий Станислав Ахмедзянов называет сценарий, при котором третьи торги также будут признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявок. В этом случае Банк ПСБ, как и в других случаях реализации федерального конфиската, может перейти к формату аукциона на понижение.
«Рабочий уровень для сделки находится в диапазоне 8–9 млрд руб. Но ощущение, что случится все за 4–4,5 млрд руб.»,— прогнозирует управляющий партнер IBC Global.