Логопарки на сохранении
Ввод 46,4% строящихся складов будет перенесен на 2027 год
Реализация множества складских объектов в Москве и области сдвигается. В 2026 году девелоперы перенесут 46,4% заявленных площадей, или 2,6 млн кв. м. Год к году показатель в натуральном выражении увеличится на 30%. Это связано с охлаждением спроса и большой долей спекулятивных проектов. Хотя вскоре складской рынок может ожить. Дополнительные площади могут потребоваться маркетплейсу Wildberries и выходящим в Россию китайским компаниям.
Фото: Глеб Щелкунов / Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов / Коммерсантъ
Ввод 2,6 млн кв. м складских площадей в Москве и Подмосковье, или 46,4% от всего заявленного объема, может быть перенесен на 2027 год, подсчитали в IBC Real Estate. Девелоперы откладывают ввод своих проектов все чаще: в 2025 году их доля составляла 37%, в 2024 году — 27%. В натуральном выражении объем логопарков с изменившимся сроком ввода увеличится на 30%.
Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин связывает тенденцию с падением спроса на склады. Объем сделок в этом сегменте в 2026 году в Москве и Подмосковье может снизиться на 20–30% год к году, до 1,1–1,3 млн кв. м, говорит партнер NF Group Константин Фомиченко. Сейчас на рынке, по оценке IBC Real Estate, пустуют 7,7% площадей. Год к году значение выросло на 3,5 процентного пункта. Совокупная площадь свободных складов увеличилась вдвое.
Директор департамента складской недвижимости Ricci Алексей Слепов говорит, что потребность в складах у маркетплейсов и ритейлеров сохраняется, но компании заинтересованы в проектах формата built-to-suit (строительство под заказчика).
Около 540 тыс. кв. м отложенных складов реализуются спекулятивно (без конкретного заказчика). Они готовы, но не выводятся на рынок из-за отсутствия покупателей и арендаторов, говорит Евгений Бумагин.
Дополнительным фактором отложенного ввода становится растущая себестоимость строительства логопарков. За пять лет она увеличилась на 80%, говорит управляющий партнер IBC Станислав Ахмедзянов. Вывод на рынок пустующего склада не позволяет получить доходы, которые можно направить на платежи по займам, отмечает он. К расходам же добавляются эксплуатационные платежи.
Коммерческий директор RDS (ранее Radius Group) Александра Шакола не исключает, что значительная доля отложенных объектов — склады непрофильных застройщиков, вышедших на рынок во время пикового спроса со стороны онлайн-ритейлеров в 2022–2024 годах. Они могут располагаться в не самых выгодных локациях и не пользуются высоким спросом.
Константин Фомиченко говорит, что новых проектов на складском рынке становится меньше. Это объясняется не только ограниченным спросом, но и тем, что в 2025 году мэрия Москвы исключила склады из программы мест приложения труда, участие в которой предполагает льготы для застройщиков, констатирует инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков. Стимулов для запуска проектов, по его мнению, все меньше.
В 2027 году число перенесенных складских площадей начнет снижаться по мере восстановления спроса, считает Станислав Ахмедзянов. Возможно, интерес к сделкам проявят иностранные компании, выходящие на рынок РФ, в том числе из Китая, продолжает Андрей Ощепков. Но вряд ли они смогут заместить те объемы, которые требовались крупным маркетплейсам в последние годы. Дополнительный спрос в краткосрочной перспективе, впрочем, может сформировать RWB (Wildberries): компания лишилась нескольких крупных логистических комплексов в ходе атак БПЛА.