Понятие ипотеки ассоциируется прежде всего с выдачей банками кредитов на покупку недвижимости. Но заработать на подобных услугах может не только банк, но и частный инвестор — через ипотечный паевой фонд. Несмотря на невысокую доходность, такие фонды отличаются стабильностью выплат.
Основным активом, в который вкладываются средства ипотечных фондов, является обеспечение по ипотечным кредитам — закладные или денежные требования по обязательствам из кредитных договоров или договоров займа. Банк, выдавший ипотечный кредит, продает обеспечение по нему ПИФу, который начинает получать доход за счет процентов по кредиту.
В настоящее время на рынке коллективных инвестиций действуют 11 ипотечных ПИФов. Их чистые активы, по данным Национальной лиги управляющих, составляли на 31 марта 2008 года 6,6 млрд руб. Среди крупнейших фондов с чистыми активами более 1 млрд руб. можно выделить "Первый ипотечный" и "Второй ипотечный" (оба под управлением КУИ "Ямал"), "КИТ Фортис — фонд ипотеки" ("КИТ Фортис Инвестментс"), "Первый объединенный" ("Русский капитал паевые фонды"), БФГ, "Солид — ипотечный фонд" ("БФГ Финанс — управление активами").
Чистые активы ипотечного фонда, как правило, не менее чем на 90% состоят из закладных. Поэтому они и формируют основной доход пайщиков. Ставки по закладным в портфелях большинства ипотечных фондов составляют в настоящее время 13-14% годовых. На конец марта средневзвешенная ставка по закладным фонда "Второй ипотечный" (единственного фонда, подробно раскрывающего информацию по составу портфеля) составила 13,75% годовых, а средневзвешенный срок до погашения превысил 175 месяцев (более 14,5 года). Выплачиваемый пайщикам годовой доход по фондам в 2006-2007 годах варьируется от 5% до 14%, составляя в среднем 9,3%. Столь существенная разница между минимальной и максимальной доходностью объясняется различной долей выплачиваемого дохода от доходов самих фондов и разными размерами их накладных расходов. Исходя из отчетности фондов за 2007 год, расходы на управление и содержание фонда составляют от 1,7% до 3,4% от среднегодовой стоимости чистых активов. Как отмечает руководитель проектов по развитию закрытых фондов "КИТ Фортис Инвестментс" Эдуард Вахрамеев, "как правило, у компании есть так называемый сервисный агент". Эта организация обслуживает заемщиков, аккумулирует платежи по закладным в течение какого-то периода, а затем перечисляет их в ПИФ и т. п.
В связи с ипотечным кризисом в США для пайщиков все более актуальным становится вопрос о защите от дефолта по закладным. В случае дефолта в ПИФ перестают поступать платежи, но сама закладная как бумага, обеспеченная недвижимостью, остается привлекательным активом, и ПИФ всегда может ее продать. По словам начальника управления по развитию УК "Балтинвест" (управляет ПИФом "Ипотечный фонд Балтинвестбанка) Снежаны Китаевой, по договоренности с управляющей компанией банк, закладные которого находятся в портфеле фонда, выкупает дефолтные закладные. Как отмечает Эдуард Вахрамеев, сделать это может и сервисный агент.
Одна из существенных проблем для пайщиков ипотечных фондов — сложность с реализацией и приобретением паев уже существующего фонда. Несмотря на то что большинство управляющих компаний вывело паи своих ипотечных фондов на ФБ ММВБ, лишь с паями ПИФов "Ипотечный фонд Балтинвестбанка" и "Инвесткапитал — фонд ипотечный" на бирже регулярно совершаются сделки и почти постоянно стоят котировки на покупку и продажу.
Ипотечные фонды проигрывают фондам акций в доходности, но выигрывают в стабильности. За последний год стоимость их паев не снизилась в цене, при этом они регулярно выплачивали инвестиционный доход. При этом на волне роста ставок по депозитам ипотечным ПИФам все сложнее конкурировать с банками.
Вместе с тем управляющие отмечают, что привлекательность ипотечных фондов будет повышаться в связи общим ростом стоимости денег и ростом ставок по ипотеке. По словам Эдуарда Вахрамеева, со временем в портфелях фондов будут появляться новые закладные с более высокой ставкой, однако общая доходность портфеля будет расти плавно, так как изменения будет происходить постепенно, по мере погашения закладных из портфеля. По оценке Снежаны Китаевой, доходность закладных может подняться с нынешних 13-14% до 15% годовых. Соответственно, будет расти и доходность фондов. Тем не менее вложения в эти инструменты следует рассматривать как долгосрочные, не рассчитывая на спекулятивный рост.
