Строительное сообщество отметило трехлетнюю годовщину со дня вступления в силу федерального закона о дольщиках. Ситуация с финансированием строек с той поры мало изменилась: в настоящее время, по данным аналитиков, в Санкт-Петербурге до 80% кредитования жилищного строительства идет за счет долевого участия. Впрочем, как говорят участники рынка, это обусловлено большой долей домов, работа на которых была начата еще до вступления в силу закона: они привлекают средства частных инвесторов еще по старым схемам. Но через два-три года средства дольщиков в общем объеме финансирования станут составлять лишь около половины — остальные суммы будут привлекаться по новым схемам.
"На сегодняшний день до 80 процентов кредитования жилищного строительства идет за счет долевого участия. Прибыль получается за счет разницы всех затрат и суммы полученных денег при реализации квартир. Естественно, она весьма существенна и эти средства могут перебрасываться на другой объект, ведь с одной стороны это деньги дольщиков, с другой стороны — собственные средства компании, которые она может инвестировать в дальнейшие проекты", — говорит директор департамента оценки, консалтинга и аналитики Becar Commercial Property SPb Игорь Лучков.
Вариантов немного
По словам директора по экономике и финансам компании Setl City Алексея Лукьянова, в последние годы стала получать все более широкое распространение такая форма банковского кредитования, как проектное финансирование. В отличие от обычного кредита, при котором заемщик или организатор проекта берет на себя полностью все риски, при проектном финансировании риски распределяются между заемщиком, банком-кредитором и третьей стороной — инвестором проекта. Однако, как правило, проектное финансирование недоступно для малых и средних компаний (банк интересуется размером бизнеса, и проектное финансирование предоставляется в основном крупным компаниям с большими оборотами). Кроме того, и банковское кредитование, и проектное финансирование не используются компаниями в полном объеме в силу высокой стоимости (в среднем 12-18% годовых).
Банковский кредит сегодня может быть выгоден только крупной компании, которая может привлечь банковские средства под низкий процент. Руководитель группы финансовой экспертизы инвестиционного холдинга "Финам" Юрий Еремин считает, что на рынке сегодня доступна достаточно широкая линейка разнообразных инструментов: например, ЗПИФН. Популярность ЗПИФН за последнее время значительно выросла, они позволяют "не ждать милости от банков", а привлечь средства другим путем и иногда более доступным, чем банковский кредит. В то же время утверждать, что банковский кредит уходит как инструмент из сферы финансирования девелоперов, нельзя.
В последнее время строительные компании стали реже брать банковские кредиты. "Это связано с двумя причинами, — говорит Игорь Лучков. — Во-первых, банки начинают ужесточать требования при рассмотрении заявок. Во-вторых, сегодня на 2-3% увеличилась стоимость кредита по сравнению с прошлым годом и, возможно, что процесс удорожания продолжится".
Подпорченный баланс
Руководитель дирекции ипотечного кредитования ФК "Уралсиб" в Северо-Западном регионе Алексей Дмитриев отмечает, что большинство строительных компаний не могут получить кредиты в банках из-за "плохого баланса", отсутствия какой-либо документации и из-за ужесточения рисковой политики банков. "Есть другие инструменты привлечения средств, более выгодные для застройщиков", — считает он.
Алексей Лукьянов отметил, что в качестве альтернативы привлечению средств дольщиков и проектному финансированию на рынке появился новый инструмент — целевое фондирование кредита. В основе схемы — финансирование банком проекта в объеме до 80% (остальные средства вкладывает сам девелопер), при этом обеспечением кредита выступают средства будущих покупателей жилья, которые аккумулируются на специальных счетах в этом банке. Условия кредитования в данном случае более выгодны для девелопера (ставка меняется в зависимости от накопления средств покупателей — от 12% до 5%, эффективная ставка составляет около 7-8%).
Деньги пойдут как по нотам
"Выпуск облигаций и кредитных нот является оптимальным инструментом по финансовым и временным затратам. Выпуск кредитной ноты обойдется строительной компании значительно дешевле, чем выход на рынок с еврооблигациями. Затраты по выпуску еврооблигаций составят от $500 тыс до $1 млн, выпуск кредитной ноты — $30 тыс-$50 тыс. Если говорить о временных затратах, то на выпуск еврооблигаций уходит от 6 до 12 месяцев, на выпуск кредитной ноты — от 8 до 12 недель", — говорит руководитель петербургского офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов. Он отмечает, что размещение акций на мировом финансовом рынке дает возможность привлечь значительные и более дешевые финансовые средства. Для выхода на мировой финансовый рынок строительным компаниям необходимо подтвердить инвесторам свою инвестиционную привлекательность. Для этого требуется продемонстрировать уже построенные объекты, профессионально ознакомить инвестора с финансовой отчетностью, документацией, реструктуризировать и сделать прозрачными активы кампании, сократить кредиторскую задолженность.
Директор департамента оценки, консалтинга и аналитики Becar Commercial Property SPb Игорь Лучков считает, что выпуск облигаций — это наиболее дешевое средство, облигации можно размещать по относительно небольшому проценту, гораздо меньшему, чем по кредиту, но при этом нам нужно быть современной компанией с прозрачным оборотом. "На сегодняшний день 90 процентов строительных компаний к этому не готовы. Еще один способ — привлечение партнеров, когда я готов поделиться своей долей с другими в обмен на финансирование. Такой вариант тоже возможен — это дело будущего, когда компании будут жестко работать по закону о долевом участии и будут вынуждены задуматься о других схемах", — полагает господин Лучков.
Юрий Еремин считает, что "однозначно дешевого" варианта не существует, все зависит от конкретной компании и конкретного проекта — такова специфика этого бизнеса. Например, для крупной компании возможно привлечь средства с помощью облигаций, тогда как менее крупной компании привлечение облигационного займа может показаться слишком дорогим. Для иного девелопера выгодно сотрудничество с банком, при котором банк инвестирует в долевой капитал, другим удается привлечь достаточно дешевый банковский кредит по низкой ставке. Вообще, привлечение ресурсов — сложный этап, прохождение которого каждый девелопер осуществляет в силу своих возможностей и средств, а их выбор широк далеко не для каждой компании. В целом можно говорить, что для крупной компании с положительной кредитной историей, вышедшей на IPO, привлечение средств обходится гораздо дешевле, чем для локального игрока. Теоретически, привлечение за счет собственных средств всегда выглядит предпочтительнее, и выпуск допэмиссии или выход на IPO позволяет наиболее свободно распоряжаться полученными средствами, не говоря о том, что, становясь публичной, компания приобретает и дополнительный капитал в виде деловой репутации. Однако речь об этом может идти только в случае удачного размещения, что бывает далеко не всегда.
Непрозрачность строителей
"Сейчас наблюдается всплеск интереса инвесторов к девелоперскому бизнесу и рост числа компаний, которые стремятся к публичности и выходу на биржу. Можно говорить, что этот рынок в перспективе стремится к большей прозрачности, хотя, разумеется, это дело не одного дня. Поэтому можно прогнозировать, что с ростом прозрачности этого рынка будет расти доля ресурсов, привлеченных с помощью банков. Для банка со снижением рисков такой бизнес будет все более привлекателен" — уверен Юрий Еремин.
"На сегодняшний день в строительном комплексе мало у кого завершена консолидация бизнеса. Не отлажена система корпоративного управления. Непрозрачна и малопонятна схема распределения денежных потоков компаний. Еще не прекратились случаи банкротства строительных компаний, двойные продажи и т.д. Вследствие этого инвесторы пока недостаточно заинтересованы в строительном комплексе как надежном предмете инвестиций", — считает Андрей Пименов.
По словам Алексея Дмитриева, строители постепенно улучшают качество своих компаний, и поэтому они смогут получать кредиты в банках. Скорее всего, такие кредиты будут даваться по схеме рефинансирования, т.е. гаситься за счет предоставления ипотечных кредитов покупателям жилья и за счет их собственных средств. Это будет происходить после сдачи дома, т.к. цена квадратного метра в этом случае повысится.
"Сейчас будут 'вымываться' объекты, начатые до принятия закона о долевом участии. В течение двух-трех лет количество договоров о долевом участии, не подпадающих под этот закон, будет приведено к нулю. При этом соотношение компаний, работающих по долевому участию к компаниям, привлекающим финансы другими схемами, в том числе с помощью банковских кредитов, акций и крупных субинвесторов будет 50 на 50", — прогнозирует Игорь Лучков.
Амера Карлос