Договор дороже денег

Со следующего года россияне смогут заключать с банками договоры жилищных сбережений, то есть открывать специальные вклады для накопления средств на покупку жилья. Сейчас для того, чтобы приобрести квартиру в новостройке, семье из двух работающих человек необходимо откладывать всю зарплату в течение четырех с лишним лет. «Ъ-Инвестиции» разбирались, сделают ли новые вклады этот срок короче и станет ли покупка жилья легче.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В конце июня Госдума приняла закон, позволяющий физлицам с 1 января следующего года заключать с банками договоры жилищных сбережений (ДЖС). Их называют новым видом вкладов, благодаря которым удастся накопить деньги для оплаты приобретаемого жилья или финансирования индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а также участия в долевом строительстве.

Жилищные вклады можно будет открывать не менее чем на три года, при этом максимальный срок не устанавливается. Возможность пополнения не будет иметь ограничений, причем вносить деньги смогут как вкладчики, так и третьи лица. Банк также обязан будет предоставить вкладчику кредит на улучшение жилищных условий при соответствии необходимым критериям.

Средства с жилищных вкладов можно будет направлять на покупку жилья, а также первоначальный взнос по ипотеке или погашение уже имеющейся ипотеки. Причем получить их можно будет уже через год с даты заключения договора, но только для этих целей. Если после прекращения договора деньги будут направлены на другие нужды, процент по вкладу будет выплачен по ставке вкладов «до востребования».

Максимальная сумма страхового возмещения по таким вкладам составит 10 млн руб., в семь раз больше аналогичного показателя по стандартным банковским вкладам, который, в свою очередь, составляет 1,4 млн руб. и только в отдельных случаях может достигать 10 млн руб.

Жилищные вклады могут быть полезны тем, кто целенаправленно откладывает средства на покупку жилья, констатирует зампред правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков. «Такой продукт поддерживает возможность долгосрочного планирования. Клиент дисциплинированно формирует первоначальный взнос, а банк видит его потенциальным ипотечным заемщиком, получая при этом стабильную базу пассивов»,— сказал он «Ъ-Инвестициям». Другие крупные розничные банки на запросы издания не ответили.

Как покупают жилье

Аналитики ВТБ и экосистемы недвижимости М2 оценивали долю сделок с недвижимостью в многоквартирных домах за наличные по итогам 2025 года в 68%. За год этот показатель вырос на 2 процентных пункта (п. п.) и достиг максимума за последние пять лет. В него входят покупки квартир, машино-мест и нежилых помещений (кладовок) без привлечения ипотеки — всего 2 млн сделок. По сравнению с 2024 годом их число сократилось на 2%.

На рынке ипотеки число сделок сократилось на 11% год к году. При этом объем выдачи ипотеки растет, так как жилье дорожает. По данным сервиса Сбербанка «Домклик», в июне этого года соответствующий показатель вырос на 76% год к году. Общая сумма выданных ипотечных кредитов составила 345 млрд руб., и этот результат в материалах «Домклика» называется одним из лучших за полтора года. По оценке аналитического центра (АЦ) «Дом.PФ», в июне банки предоставили 107 тыс. кредитов на 488 млрд руб., из них 42 тыс. кредитов пришлось на семейную ипотеку. Таким образом, доля рыночной ипотеки составила 56%.

В мае этого года средние ставки по ипотеке в крупнейших по соответствующему виду кредита банках составляли 19,12% на новостройки и 18,75% на готовые квартиры. В мае прошлого года, когда ключевая ставка составляла 21%, они находились на уровне 26,54% и 26,69% соответственно. В мае 2025 года ключевая ставка была 21%, в мае этого года — 14,5%.

Еще одним инструментом продаж в новостройках является рассрочка. По данным АЦ «Дом.РФ», она есть у 90% застройщиков, впрочем, пользоваться ею готовы лишь 38% покупателей. Чаще всего речь идет о первоначальном взносе около 30% и сроке до одного года после ввода дома в эксплуатацию. В 2022 году доля рассрочки в договорах долевого участия составляла всего 7%, к концу 2025-го она выросла более чем вдвое, до 16%. В абсолютных значениях рост еще заметнее: с 300 млрд до 1,3–1,4 трлн руб. Рассрочка стала ответом на недоступность рыночной ипотеки на фоне сворачивания массовой программы льготной ипотеки, но пик ее популярности прошел. «Базовый сценарий на 2026 год предполагает снижение доли рассрочки примерно до 11,5% и сокращение ее общего объема до 1 трлн руб.»,— следует из материалов АЦ «Дом.РФ».

По данным АЦ «Дом.РФ» на начало 2026 года, чтобы купить квартиру в новостройке семье из двух работающих человек при отсутствии других трат, то есть при условии, что откладываться будет 100% дохода, нужно копить четыре года и три месяца.

В 2024 году этот показатель составлял четыре года и пять месяцев, в 2023-м — четыре года и девять месяцев. Снижение объясняется тем, что зарплаты росли быстрее цен на недвижимость: по данным Росстата, в 2025 году средние зарплаты выросли на 13,5%, а цены на новостройки — на 8,7%.

По словам коммерческого директора компании «Метриум» Дмитрия Проскурина, тех, кто покупает жилье со стопроцентной оплатой, не прибегая к ипотеке и рассрочке, сейчас немного. «Даже люди с высоким уровнем доходов и накоплений нередко используют подобные инструменты продаж, чтобы не выводить крупные суммы из оборота»,— отмечает он.

По данным эксперта, около 65% покупателей используют сбережения для первого взноса на приобретение квартиры, 25% — продают другое имеющееся жилье, в том числе с использованием механизма трейд-ин, и до 3% — берут потребкредит на первый взнос. «На накопление первого взноса уходит значительная часть доходов, а от принятия решения о покупке новой квартиры до ее приобретения с помощью ипотеки проходит три-пять лет»,— отмечает господин Проскурин.

Перспективы роста накоплений

Опрошенные «Ъ-Инвестициями» участники рынка считают идею жилищных вкладов интересной, но оценить ее реальную привлекательность затрудняются. В рамках действующего законодательства ставка по жилищным вкладам не обязана быть выше, чем по стандартным депозитам, их основное преимущество заключается в более высоком лимите (100%) страхования вложенных средств, рассуждает Дмитрий Проскурин. По его словам, этот параметр делает новый инструмент надежным и может стимулировать россиян замораживать средства для покупки жилья на три года. Но серьезного ускорения темпов накопления денег на первый взнос, по мнению господина Проскурина, ждать не следует, так как жилищные вклады не подразумевают повышенную капитализацию.

Если банки будут стимулировать жилищные сбережения и предоставлять или более высокие ставки на период накопления средств, или льготные ставки по кредитам на улучшение жилищных условий, то система будет интересна семьям, у которых нет средств на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту, а также другим потенциальным ипотечным заемщикам, не имеющим права на получение ипотеки по льготным ставкам, полагает президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

Депозиты являются наиболее популярным способом накопления средств для большинства физлиц, говорит руководитель офиса «Новослободский» «ИНКОМ-Недвижимости» Денис Васильев. «Но накопить на квартиру депозитом — предположение из разряда фантастики, скорее, это возможность аккумулировать средства для первоначального взноса»,— считает он, подчеркивая, что на рынке новостроек обогнать ставкой по вкладу удорожание объектов все равно не получится.

В начале 2025 года средняя максимальная ставка по вкладам в топ-10 банков, по данным АЦ «Дом.РФ», составляла 21,7%, в первой декаде мая этого года она опустилась до 13%. В июле этого года средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в старых границах Москвы составил 28,8 млн руб., подсчитали для «Ъ-Инвестиций» на платформе для анализа рынка недвижимости bnMAP.pro. За год показатель вырос на 19,5%.

Объем большинства вкладов при этом составляет 1 млн руб., по данным АЦ «Дом.РФ», на них приходится 94,7%. Это 23,6% от общего объема средств на депозитах. За год общий показатель пополнился на 1 трлн руб., средний чек составил 160 тыс. руб. «Средств на таких счетах недостаточно для приобретения жилья»,— констатируют эксперты АЦ «Дом.РФ».

Целевая аудитория рынка недвижимости — это держатели вкладов от 1,4 млн до 10 млн руб. На них приходится 3,2% счетов, или 36,9% всех денег на депозитах. Прирост за год — около 5,4 трлн руб., средний чек — 2,7 млн руб.

«Именно эта категория активно реинвестирует проценты по вкладам. Их накопления позволяют вложиться и в другие крупные активы, в том числе сформировать первоначальный взнос по ипотеке. Прирост средств на этих вкладах примерно равен объему продаж на рынке новостроек в прошлом году — 5,2 трлн руб., 25,7 млн кв. м»,— следует из материалов АЦ. Но пока параметры договоров жилищных сбережений не утверждены, лучше использовать проверенные инструменты на рынке, считает директор учебного центра «Финама» Артур Галяутдинов. Обычные депозиты пока дают высокий процент, но несут риск реинвестирования при снижении ставки, говорит он.

Среди инструментов фондового рынка в качестве альтернативы ДЖС опрошенные «Ъ-Инвестициями» эксперты приводят облигации. Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Олег Решетников приводит в пример облигации федерального займа (ОФЗ) сроком погашения до четырех лет, позволяющие зафиксировать изначальную доходность на весь срок владения. Цены облигаций в настоящее время могут просесть, но если держать их до погашения, то этот фактор роли не играет, утверждает господин Решетников. Доходность ОФЗ на четыре года — на уровне 15,5–17%. Ставки по корпоративным облигациям могут достигать от 16% до 19–20% в зависимости от качества эмитента, в то же время риски по ним также выше, так как выплаты будут зависеть от финансового положения эмитента.

Для целевого накопления на жилье ДЖС выглядит рациональным решением, считает инвестиционный стратег «Гарда Капитала» Александр Бахтин. Инструмент сочетает относительно высокую надежность, страховую защиту средств, понятный механизм накопления и потенциальную возможность получить ипотечный кредит на заранее определенных условиях, перечисляет эксперт. «Для большинства неквалифицированных инвесторов такая комбинация преимуществ может быть более ценной, чем попытка получить потенциально более высокую доходность на фондовом рынке, которая не гарантирована»,— резюмирует господин Бахтин.

Мария Корнилова