В центре города, в зоне парковой
В Челябинске выставлен на продажу известный ресторан «Шафран»
В Челябинске выставлен на продажу ресторан «Шафран», расположенный в самом центре города, на территории парка отдыха имени Гагарина. Сообщение появилось на платформе объявления Avito. Продавец просит за заведение общепита 125 млн руб. Опрошенные эксперты считают цену, запрашиваемую продавцом, высокой, а саму покупку рискованной из-за непростой ситуации, в которой сейчас находится ресторанный бизнес в целом.
Фото: скриншот Яндекс.Карты
Фото: скриншот Яндекс.Карты
Объявление о продаже известного в Челябинске ресторана «Шафран», расположенного на территории парка имени Гагарина в центре города, появилось на платформе Avito.
Объект, выставленный на продажу, включает в себя, как заявлено в объявлении, земельный участок размером 20,4 сотки, расположенный в реликтовом сосновом бору, основное здание площадью 650 кв. м, здание административно-бытового комплекса 120 кв. м, два склада общей площадью 300 кв. м, летние террасы и беседки на водной глади карьера площадью 450 кв. м, а также оборудование, мебель, технику, предметы интерьера и полностью благоустроенную территорию с парковкой. В ресторане четыре года назад был сделан ремонт, и он находится «в отличнейшем состоянии». Имеется и инфраструктура — электричество, магистральный газ и собственная котельная, центральное и дополнительное водоснабжение, а также системы вентиляции, пожарной сигнализации и видеонаблюдения.
Кроме того, заявлено, что у «Шафрана» есть налаженные взаимоотношения с поставщиками продуктов, большая база клиентов, в нем работает действующая команда опытных сотрудников, а вместимость составляет 200 гостей в зимний период и до 500 гостей летом.
Ресторан «Шафран» хорошо известен в Челябинске, он функционирует около 15 лет, специализируясь в основном на блюдах узбекской, китайской, тайской, грузинской и осетинской кухонь.
По словам владельца ресторана «Пивная культура» и дегустационного зала «У старика Роя» Ильи Ройтенберга, главное достоинство «Шафрана» — великолепная локация в парковой зоне. Однако даже при этом покупка за «живые деньги» остается, по мнению эксперта, делом рискованным.
«Ресторанный бизнес сейчас находится в непростой ситуации, люди начали экономить. Если кто-то может себе позволить через покупку заморозить деньги в таком количестве, то это один из способов. При этом надо учесть то, что если у нового владельца возникнет необходимость или желание перепрофилировать, переформатировать ресторан, то это потребует больших дополнительных вложений — заведение немаленькое»,— подчеркнул Илья Ройтенберг.
Риелтор, эксперт по коммерческой недвижимости Лев Шпайзман также отмечает, что главным достоинством объекта является его локация, которая генерирует большой трафик, прежде всего, в летний период. Однако эксперт считает цену, заявленную продавцом, высокой, и напоминает, что «Шафран» выставляется на продажу не в первый раз.
«Место замечательное, особенно в летний период. И то, что продается не просто заведение, а полный комплекс с инфраструктурой, тоже хорошо. Но, по моим наблюдениям, ресторан пытаются продать уже года два. Причем еще недавно цена была выше — 150 млн руб. Однако пока что никто не купил. У ресторанного бизнеса сейчас сложные времена, и желающих в него зайти немного»,— отмечает Лев Шпайзман.
Эксперт по ресторанному бизнесу Артур Андреев также считает цену, выставленную продавцом, завышенной.
«Насколько я понимаю, для нынешнего собственника это непрофильный бизнес. И его желание продать его понятно. Что же до самого ресторана, то его месторасположение прекрасно. Но, например, если идет дождь, то у заведения могут быть проблемы с наполняемостью. Значит, надо всерьез заниматься маркетингом и вкладываться в него. 125 млн руб. в нынешних условиях — слишком много, я не знаю, сколько понадобится лет, чтобы отбить такие вложения»,— считает Артур Андреев.
Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов констатирует, что повторное снижение цены по этому объекту — не уступка покупателю, а поиск цены.
«Заявленные продавцом 125 млн руб. за 1 520 кв. м дают 82 237 руб. за кв. м, и по метру это выглядит умеренно. Но для помещения общественного питания цена за квадратный метр площади — неверный измеритель. По нашей оценке, корректная проверка здесь только доходная: чтобы 125 млн руб. вложений давали инвестору требуемые сегодня для региональной коммерции 13-14% годовых, объект должен приносить 16,3-17,5 млн руб. чистого операционного дохода в год, то есть около 900-960 руб. за кв. м в месяц чистыми.
Реалистичный ориентир иной: мелкая нарезка стрит-ритейла уходит по 1 400-2 000 руб. за кв. м в месяц, но крупные блоки и внецентровые форматы сдаются по 600-1 000 руб., и для цельного лота в 1 520 кв. м взвешенная ставка складывается в диапазоне 600-900 руб. за кв. м в месяц. Это дает чистый операционный доход порядка 9-14 млн руб. в год и справедливую стоимость 65-105 млн руб.»,— считает Станислав Ахмедзянов.
По мнению эксперта, отдельной проблемой станет достаточно узкий круг покупателей.
«Восточный интерьер, кухонная инфраструктура и зонирование зала имеют ценность только для того, кто сохранит ресторанную функцию, а для любого другого покупателя это уже не актив, а статья затрат на демонтаж»,— убежден управляющий партнер IBC Global.