Букетно-строительный период

За последние два года строительный рынок Челябинска пополнился федеральными игроками. Среди них самарское ООО «Глобал Вижн холдинг», екатеринбургская «Брусника» с «дочками», а также последний новоприбывший — московский «Кортрос». Все три застройщика зашли в город с целью реализовать в том числе проекты комплексного развития территорий. Не все планы челябинцы восприняли положительно. Так, реновация территории лыжной базы на северо-западе Челябинска вовсе побудил горожан разместить петицию против застройки. Еще несколько лет назад город был мегаполисом с самым дешевым «квадратным метром» и даже не мог мечтать о появлении федеральных застройщиков. О том, как росли цены на недвижимость в Челябинске, какие проекты реализуют девелоперы из других регионов, почему жители раскритиковали их, а также в чем причина такой реакции на реновацию — в материале «Ъ-Южный Урал».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Как в Челябинске недвижимость дорожала

Челябинск довольно продолжительное время отличался самыми низкими ценами на недвижимость среди городов-миллиоников. Однако с 2022 года ситуация стала постепенно меняться, пока не достигла пика в 2023-м. Город попытался стремительно «догнать» остальные «миллионики» в стоимости квадратного метра. Самая высокая динамика по росту цен и спроса на недвижимость как в первичном, так и вторичном сегментах пришлась на 2023 год. Однако готовый квадратный метр в городе все равно оставался одним из самых дешевых. Подробнее о причинах роста цен на недвижимость в Челябинск — в материале «Цены выросли в квадрате».

По данным портала Gogov, в 2021–2022 годах средняя стоимость «квадрата» в новой квартире была на уровне 59–62 тыс. руб. Январь 2023-го Челябинск уже начал со средней ценой в 90 тыс. руб. Год завершился на показателе в 108,3 тыс. руб. Агрегатор недвижимости Restate демонстрирует, что цены на новые квартиры резко «скакнули» в октябре 2023 года. С 104,9 тыс. до 145,9 тыс. руб. за квадратный метр. До и после этого цены периодически то снижались, то повышались.

Агентства недвижимости в 2023 году также делились данными о росте цен на недвижимость. Согласно исследованию «Циан. Аналитики», стоимость квадратного метра в новостройках Челябинска в декабре 2023 года достигла 136,4 тыс. руб. За год рост цен на первичное жилье составил 55%. Город занял первое место среди российских миллионников по темпам увеличения стоимости на новые квартиры. Но в абсолютных значениях Челябинск все равно отставал от других мегаполисов.

На вторичном рынке стоимость «квадрата» также значительно росла. В 2023-м цена квадратного метра в подержанной квартире достигла 97 тыс. руб., увеличившись на 41% за год.

Впоследствии цены на недвижимость в Челябинске продолжили расти, хоть и в менее интенсивном темпе. Он зависел от сезона, экономической обстановки и политики Центрального банка РФ. В июне–июле 2025 года, по данным «Авито Недвижимости», стоимость квадратного метра в новостройках Челябинска достигла 150 тыс. руб. В январе 2026-го цена выросла уже до 159 тыс. руб., по данным сервиса аналитики для девелоперов «Объектив. РФ».

В настоящий момент, по данным системы мониторинга bnMAP, средняя цена «квадрата» в челябинских новостройках достигла 177 тыс. руб.

На манеже новенькие

Одним из главных признаков того, что Челябинск увеличил свой вес на рынке недвижимости России, стало появление в городе федеральных застройщиков и компаний из других городов.

В начале февраля 2025 года о намерении построить три многоквартирных дома в центре Челябинска объявила компания «Гефест». Она является дочерней организацией федерального застройщика из Екатеринбурга — «Брусники». «Гефест» в январе 2023 года выиграл аукцион на право заключения договора КРТ в районе улиц Пушкина, Тимирязева, Свободы и Плеханова. Максимальная площадь застройки составит 8,5 тыс. кв. м. Участок площадью 1,18 га обошелся компании всего в 645 тыс. руб. На участке расположены два старых многоквартирных дома, которые застройщику необходимо снести и возвести ЖК на 150 квартир в течение семи лет. Срок окончания строительства запланирован на февраль 2028-го.

Впоследствии «Брусника» начала расширять свое присутствие в городе. В декабре 2025 года стало известно, что уже головная компания заключила с администрацией Челябинска еще один договор комплексного развития территорий. Участок расположен в границах Комсомольского проспекта и улицы 40-летия Победы, где также находится лыжная база. Компания намерена построить многоэтажный дом, спортивный комплекс и школу каратэ, а также реконструировать футбольные поля и каток. Существующее здание лыжной базы снесут. В настоящий момент идет разработка проекта.

Кроме того, екатеринбургский застройщик возведет собственный квартал на территории жилого комплекса «Город Эльтаун». Общая площадь жилой застройки составит порядка 60 тыс. кв. м. Квартал представит собой 14 урбан-блоков и урбан-вилл высотой от шести до восьми этажей. На продажу планируют выставить 464 квартиры, средняя стоимость квадратного метра может составить 140 тыс. руб. Сроки реализации — 2028–2029 годы.

В начале 2026 года появилась информация, что компания «МИП», которая принадлежит владельцу «Брусники» Алексею Круковскому, выкупила участок площадью 40 га рядом с поселком Терема в Сосновском районе Челябинской области. В прошлом земля принадлежала Ingka Group, на ней планировалось построить торговый центр «МЕГА» с магазином IKEA. Конкретных планов строительства компания не называла.

Не только екатеринбургские компании заинтересовались Челябинском. В город зашла самарская организация «Глобал Вижн холдинг». В феврале 2025-го она получила право на заключение договора КРТ бывших военных городков №17 и №34 в Советском районе Челябинска. Рядом расположены Лесное кладбище, сквер с памятником «Скорбящие матери», жилые комплексы «Вместе» и «Квартал О2». Стоимость участка составляла 189,2 млн руб. За 12 лет компании необходимо построить от 190 тыс. кв. м до 248,6 тыс. кв. м жилья.

Представитель ООО «Глобал Вижн холдинг» на запрос «Ъ-Южный Урал» ответил, что они не дают комментариев по проекту в Челябинске.

О появлении еще одного федерального игрока на рынке недвижимости Челябинска стало известно в июне 2026 года. Компания «Кортрос» зашла в город с двумя проектами, один из которых также реализуют в рамках договора КРТ. Участок под реновацию площадью 2,2 га находится на улице Орджоникидзе. Застройщик возведет около 43 тыс. кв. м жилья. Еще один проект реализуют на участке площадью 1,4 га, расположенном на пересечении улицы Чичерина и Университетской набережной. Там планируют построить четыре многоэтажных здания с площадью жилых помещений около 55 тыс. кв. м.

«Мы рассматриваем Челябинск как очень перспективный регион. При выборе площадок мы оценивали несколько факторов: транспортную доступность, потенциал для развития инфраструктуры, спрос в конкретных локациях и возможности для создания самодостаточной среды. На пересечении Чичерина и Университетской набережной мы увидели хороший потенциал для формирования современного жилого кластера с удобной связностью с другими частями города. Уже пройден этап архитектурного совета с утверждением архитектурно-градостроительной концепции, сейчас готовимся к защите эскизного проекта»,— прокомментировали «Ъ-Южный Урал» в компании «Кортрос».

Суровый прием

Работа федеральных застройщиков в Челябинске идет не так гладко, как хотелось бы. Оба проекта по договору КРТ, которые реализует екатеринбургская компания «Брусника», подверглись критике со стороны горожан.

После объявления о реновации территории лыжной базы в январе 2026-го местные жители создали петицию против стройки. Она размещена в социальной сети «ВКонтакте». Ее подписало уже 8 тыс. человек (всего необходимо 10 тыс. голосов). Основные требования: расторгнуть договор КРТ, не допустить изменения категории земельного участка и выдачи разрешения на строительство домов. В тезисах петиции прозвучало мнение, что разместить на участке жилое здание и сохранить при этом каток и футбольное поле — физически невозможно. По мнению автора петиции, спортивная инфраструктура и лес, примыкающий к участку, пострадают в результате строительства. Под постом «Брусники» в социальной сети «ВКонтакте», в котором они заявили о предстоящих работах на лыжной базе, размещено множество гневных комментариев. Застройщик со своей стороны уверяет горожан, что ни лес, ни спортивная инфраструктура не пострадают, однако это не помогает переубедить челябинцев.

Проект КРТ внутри квартала Пушкина — Свободы — Тимирязева тоже впоследствии был раскритикован. Жители домов, примыкающих к территории застройки, начали выступать против из-за опасения, что работы нарушат их комфорт и спокойствие, а также сократят свободное пространство из-за плотного расположения будущего ЖК к домам.

«Мы совсем не рады такому территориальному вторжению на наши дворы, в которых мы прожили большую часть жизни. И теперь становимся лишь "забором" для создания тишины и чистоты для этого проекта. Очень печально»,— сказано в комментарии, оставленном под постом «Брусники» о проекте на Пушкина в социальной сети «ВКонтакте».

Корреспонденту «Ъ-Южный Урал» в компании «Брусника» рассказали свой взгляд на ситуацию. По их мнению, такая реакция горожан связана с несколькими причинами: негативный опыт, когда другие строительные организации не исполняли свои обязательства, а также непубличность договора КРТ.

«„Брусника“ не имеет права трогать лес и должна реконструировать спортивную инфраструктуру. Мы строго придерживаемся этих условий. Обновление лыжной базы уже стартовало»,— ответили в «Бруснике» на вопрос о лыжной базе.

Комментируя критику горожан на застройку внутри квартала Пушкина — Свободы — Тимирязева, застройщик сказал, что местные жители «привыкли воспринимать его как нечто, принадлежащее им».

«К моменту нашего прихода там были аварийные дома, гаражи и котлован от предыдущей неудачной попытки освоить участок. Но жители привыкли воспринимать этот участок как нечто принадлежащее им. Хотя никакой ответственности за состояние территории не несли. Сопротивление приходу нового собственника в этой ситуации очень логично. Плюс, безусловно, стройка на какое-то время нарушит привычный уклад жизни, принесет временные неудобства»,— рассказал застройщик.

Говоря о «временных неудобствах», стоит отметить, что речь идет и о переустройстве изношенной коммунальной инфраструктуры всего квартала. Это в том числе вызвало негатив со стороны горожан. По словам «Брусники», с частью жителей они уже заключили соглашение на переподключение сетей. В настоящий момент у дома по улице Пушкина, 69а эти работы выполнены. С собственниками квартир домов на Тимирязева, 25 и Свободы, 76 застройщик все еще пытается найти компромисс.

Челябинский страх реновации

Генеральный директор Союза строительных компаний Урала и Сибири Дмитрий Десятков прокомментировал, что протесты горожан против стройки — обычное явление. «Всем хочется, чтобы рядом никто не жил, соседей не было. Это происходит со многими застройщиками, которые заходят на КРТ. Люди хотят, чтобы рядом возникали парки и скверы, а не жилые дома соседей выше этажами, чем они. Это нормальная психология человека. Все хотят, чтобы застройка разуплотнялась. Обычный человеческий фактор»,— высказал мнение Дмитрий Десятков.

Директор агентства недвижимости «Самолет плюс» в Челябинске Игорь Чернядьев считает, что причиной такой реакции на реновацию является недостаточное информирование со стороны застройщиков и администрации города.

«Застройщикам нужно лучше информировать, какие они планируют изменения на прилегающей к объекту застройки территории. Потому что он недостатка информации возникает куча слухов. Публикации в СМИ не всегда разъясняют эти вопросы. Нужно использовать московский опыт: население активно информируется администрацией. Мэрия должна рассказывать: на таком-то месте они хотят благоустроить территорию и нашли способ, как это сделать, а именно — договорились с федеральным застройщиком. В Москве так и делают, но и уровень доверия к администрации там более высокий. Если наша мэрия будет стоять в стороне, то застройщикам будет очень тяжело. Они начнут реализовывать даже хорошие проекты с опаской из-за страха судебных разбирательств с горожанами»,— прокомментировал Игорь Чернядьев.

По словам эксперта, случаи, произошедшие в Челябинске, могут в дальнейшем отпугнуть новых потенциальных застройщиков от выхода на местный строительный рынок.

«Должен быть позитивный пример. Тем более не стоит делить застройщиков на местных и федеральных в восприятии населения. Любой застройщик, будь он из Магнитогорска, Москвы, Тюмени, он вкладывает деньги в строительство. Он инвестирует для того, чтобы потом получить отдачу, продав свои квадратные метры жилой и коммерческой недвижимости. У нас сейчас и так мало инвестиций. Поэтому надо поддерживать застройщика, который заработал деньги в другом городе и теперь хочет вложить их в строительство в Челябинске и заработать на этом»,— отметил Игорь Чернядьев.

Эксперт также подчеркнул, что главной проблемой Челябинска, с которой сталкиваются федеральные застройщики, остаются изношенные коммунальные сети. В ходе реализации своих проектов им также приходится их заменять. В остальном город является очень привлекательной площадкой для строительства, считает эксперт.

«Больше особых проблем в городе нет. Он предлагает шикарные возможности застройщикам. Есть много свободных участков, которые подходят по всем стандартам для строительства. К тому же у нас нет такой конкуренции, как в Екатеринбурге. Сейчас Челябинск сравнялся с ним в ценах на жилье. Это временная ситуация, но она все равно является рыночным сигналом, показывающим, что у города есть хороший потенциал»,— заключил Игорь Чернядьев.

Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов высказал мнение, что протесты горожан возникают в связи с комплексом факторов: отношение застройщика, нежелание людей принимать перемены и склонность к публичной критике, а также непростая экономическая ситуация.

«Первый фактор: застройщик, пришедший из другого города, не имеет культурной, эмоциональной, моральной и прочей связи с этой территорией и относится к ней как к месту зарабатывания денег. А горожане воспринимают «другое» как нечто новое и чужеродное. Федеральные застройщики в их понимании чужие — кто они такие, что строят? Второй фактор: эта ситуация дополняется тем, что люди сейчас очень ярко выражают свое мнение по любому поводу. Некоторым без разницы, из-за чего бастовать. Третий фактор: федеральные застройщики предлагают новые стандарты при возведении жилья — кладовые, парковочные места. Это воспринимается горожанами как нечто неправильное. Многие всю жизнь жили без кладовок. Зачем им теперь дополнительно за них платить? И последний фактор — экономический. Нынешняя ситуация не позволяет одним брать ипотеку, а другим — вовсе накопить на первоначальный взнос. У третьих снижается зарплата»,— рассказал эксперт.

Станислав Ахмедзянов считает, что критики и протестов в связи с проектами КРТ невозможно избежать. Однако эти проблемы никак не повлияют на желание остальных застройщиков заходить в Челябинск.

Ольга Воробьева