Начни с себя
Самодеятельность
При всем обилии коммерческих коттеджных поселков, которые сейчас предлагаются на рынке загородной жилой недвижимости, найти тот единственный и неповторимый, который полностью соответствует представлениям о комфортной жизни, совсем не просто. Иногда его проще построить. Сначала для себя, потом и для других.
Индивидуальный загород
У этих поселков нет единого обозначения. Их называют то "клубными", то "корпоративными", и в том, и в другом случае имея в виду, скорее, дружеские, родственные или, на худой конец, добрососедские отношения проживающих в них. А иногда вообще не называют никак. Зачастую и имен у этих поселков не бывает. Да и к чему они? Ведь строят их прежде всего для себя и своего близкого круга. Поэтому поселки, как правило, совсем небольшие: на 6-10 (больше — крайне редко) домов, из-за чего их доля на рынке (в переводе на квадратные метры) очень невелика — не более 5%.
"На Рублево-Успенском шоссе достаточно много таких безымянных поселков,— рассказывает генеральный директор компании "Гео Девелопмент" Максим Лещев.— Большинство из них — продукт уникальный. Инвестор, который сам собирается там жить, не будет экономить на строительстве, очень внимателен и к юридическим тонкостям, и к архитектуре. Например, в самом конце Рублево-Успенского шоссе есть один небольшой поселок. Там совершенно нет заборов, их роль выполняют невысокие (до 50 см) кустарники. Так договорились жители. И выглядит поселок просто потрясающе. Все дома в нем проектировал Юрий Григорян, тогда совсем еще неизвестный архитектор. А живут там видные деятели бизнеса. Вообще, это их инициатива — строить поселки такого формата".
Основная масса инициаторов подобного строительства — люди, так или иначе причастные к рынку недвижимости. Не знающие специфики, даже начав проекты, зачастую не могут довести их до конца. "В качестве примера приведу "Бараново" — это 28 км от МКАД по Киевскому шоссе,— говорит начальник отдела развития холдинга "МДК-групп" Алексей Тонконогов.— Неплохой земельный участок на берегу реки Десны, хорошая транспортная доступность. Но проект не пошел. Инициаторы проекта приобрели землю, перевели ее под дачное строительство, но освоение так и не началось. Причина — слишком большое количество участников проекта (порядка 20). Они так и не смогли договориться о внесении средств, необходимых на первоначальном этапе освоения для подведения коммуникаций".
О подобной ситуации вспомнили и в агентстве элитной недвижимости Tweed. "Один наш клиент был одержим идеей построить поселок для себя,— вспоминает генеральный директор Tweed Ирина Моглиатова.— Он вместе с тремя друзьями даже нашел отличную землю по хорошей цене. Все бы хорошо, но, столкнувшись с проблемами получения техусловий на коммуникации, с согласованием проекта планировки, получением разрешений на строительство и тому подобным понял, что идея была не так уж и хороша. В итоге эту роскошную землю они продали профессиональным девелоперам, а сами пошли и купили участки "без проблем", то есть с электричеством, газом, канализацией и прочими сервисами".
Тем не менее, на рынке предостаточно и удачных примеров. Генеральный директор компании "Усадьба" Евгений Иванов к таким причисляет, например, "Лебединое озеро", Chateaux Phenix, Richmond. Большинство из них примыкают к Рублевскому, Новорижскому или Калужскому шоссе, но есть и на Дмитровском. "На этом шоссе мне известен по крайней мере один такой поселок, который так и не выходил на рыночную продажу объектов, все домовладения разошлись по друзьям,— говорит заместитель генерального директора Vesco Consulting Олег Разин.— Проект оказался даже более удачным, чем предполагалось: с высоким качеством строительства и хорошим местоположением".
Чем же начинающих строить поселки для себя не устраивают те формы загородного проживания, которые в качестве коммерческих проектов предлагает рынок? "В числе таких причин могут быть несоответствие поселка требованиям личной безопасности или вероятность нежелательного соседства",— говорит директор по развитию компании "Большой Город — Девелопмент" Иван Лясников.
Вторая причина — невозможность в рамках организованного проекта коммерческой коттеджной застройки воплотить в реальность дом своей мечты. А в своем поселке возможно все. "Инициаторы подобного строительства — состоятельные люди из разных сфер бизнеса, обладающие творческим потенциалом и чувствующие вкус жизни,— говорит генеральный директор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков.— Строительство поселка требует больших затрат времени, поэтому многие бизнесмены, начинающие девелоперский бизнес в Подмосковье, со временем окунаются полностью в этот бизнес, особенно если он оказывается более прибыльным, чем предыдущий".
Для себя и для того парня
А прибыльным он оказывается очень часто. "Сравним: в модном поселке "Променад" коттедж площадью 600 кв. м на участке 30 соток в красивом месте и с хорошим соседством обойдется в $2,5 млн,— говорит Максим Лещев.— А неподалеку имеется земельный участок 5 га ценой $7 млн, что сопоставимо с тремя домами в "Променаде". Естественно, если на этом участке начать строить поселок, то он обойдется не в $7 млн, а во все $20 млн, но и отдача от него получится $35-40 млн. Безусловно, проект будет длительный, но получив именно тот продукт, который хочется иметь, можно очень хорошо заработать".
А раз речь идет о прибыли, и очень неплохой, то изначально некоммерческий продукт превращается в коммерческий. И примеров такого превращения на рынке немало. Именно так произошло, например, с поселком "Величъ". "Сначала мы хотели построить для собственных нужд девять домов вдоль леса недалеко от Звенигорода,— рассказывает руководитель проекта Александр Иванов.— Однако поселок разросся настолько, что уже строим вторую очередь". Примерно то же самое произошло с поселком "Никольская слобода". "История этого поселка начиналась с земли, которая сегодня называется первой очередью,— рассказывает Ирина Моглиатова.— Площадь ее составляет 23 га. Это был "междусобойчик" ряда банкиров, которые попросили своего друга заняться оформлением и строительством коммуникаций на этой земле. Когда выяснилось, что земля еще остается, было принято решение остатки (приблизительно 10 участков из 55) выставить на продажу, а так как продажи и строительство превзошли все ожидания, началась прирезка сначала второй, а затем и третьей очереди". Для информации: цена для инвестора в 2001 году была около $4 тыс. за сотку; в том же году вышли на продажу в розницу по $8 тыс. Сейчас цены дошли до $140 тыс. за сотку. Также можно назвать поселок "Курорт Пирогово", роскошный поселок по Осташковскому шоссе, где до сих пор "чужих" не берут.
Как предполагают в Tweed, по подобной схеме (для себя) строились и "Горки 21" — поселок Абсолют-банка. "Когда открылись продажи, лучшие дома были уже проданы, и думаю, по инвестиционным ценам",— полагает генеральный директор Tweed. Правда, Максим Лещев владеет иной информацией. ""Горки 21" — это коммерческий проект,— говорит он.— Возможно, начиная строительство, застройщик действительно предполагал там жить, но потом продал свой дом и уехал в Канаду. К сожалению, на рынке загородной недвижимости это очень распространенный способ стимулирования продаж: говорить покупателям, что в поселке собирается жить сам застройщик и даже показать его будущий дом. А когда все объекты уже реализованы, на продажу выставляется и "дом застройщика". Ситуация некрасивая и никакого отношения к поселкам, действительно строящимся для себя, не имеет".
Стимулятор рынка
В последнее время заметна и иная тенденция: в изначально коммерческих поселках вычленяется "хозяйская" камерная зона. При этом и архитектурный стиль поселка, и его инфраструктура делаются так, как хочет инвестор.
"Пример — проект "Чистые ключи", который находится в 25 км от Москвы по Киевскому шоссе,— рассказывает руководитель отдела N 1 корпорации "Инком-недвижимость" Артур Григорян.— Человек, который инициировал это строительство (это его первый опыт в загородной недвижимости), столкнулся с проблемой, купив дом в Новоглаголеве, дорогом стародачном месте. Он понял, что все там хорошо и удобно, но общаться не с кем, людей не видно, каждый у себя на участке. И тогда он купил 100 га на 25-м км Киевского шоссе и делает поселок частично для себя и для своих друзей, частично на продажу. Но душу в него вкладывает по полной программе. Достаточно сказать, что на создание инфраструктурного комплекса в поселке будет потрачено $30 млн, а это гораздо больше, чем во всех существующих коммерческих поселках, обычно ограничивающихся инфраструктурными минимумом в $5-6 млн. Для продажи было бы достаточно построить маленький фитнес-клуб и магазин. А в "Чистых ключах" все по максимуму: огромный фитнес-клуб, делает бизнес-центр для жителей поселка, делает полноценную школу с 1-го по 11-й класс, делает детский сад, фонтаны, бассейны, то есть там вкладывается душа. И реакция рынка на это поселок тоже соответствующая: за год в нем было продано около 250 домов".
"Инком" участвует в этом проекте и как девелопер, и как риэлтер. Подобное строительство (правда, обычно не столь масштабное) ведут и другие участники рынка недвижимости. Например, в активе компании "Большой Город — Девелопмент" несколько таких поселков в районе Павловской слободы (20-й км Новорижского шоссе). Площадь одного проекта составляет 15 га, земельный надел расположен на берегу реки Истры и граничит с лесом, другой проект (6 га) находится в лесном массиве в районе деревни Новинки. В первом случае "Большой Город — Девелопмент" выступает в качестве профессионального ленд-девелопера, обслуживающего процессы межевания и перевода участка, а также согласования технических условий на коммуникации. Во втором случае — занимается комплексной реализацией проекта с этапа межевания и перевода, подведения необходимых коммуникаций до проектировки и строительства домов.
Как говорят эксперты, наличие поселков, в которых личные интересы связаны с бизнес-интересами, оказывает крайне стимулирующее влияние на рынок. Действительно, для себя едва ли кто-то будет строить некачественно, поэтому продажи в таких поселках идут очень динамично. Чисто коммерческим проектам остается только завидовать. Или подтягиваться до той планки, которую задают поселки "для себя".