Плотность расселения
добрососедство
В середине 1990-х расселение коммуналок было очень доходным бизнесом: с каждой сделки риэлтеры получали прибыль, равную стоимости самой квартиры. Сегодня расселение как бизнес-направление уходит в прошлое, несмотря на то что коммунальное жилье сохранилось в самых престижных районах столицы. Агентства берутся за подобные сделки неохотно, а покупателям проще и выгоднее приобрести жилье в новостройке, чем удовлетворять капризы жильцов расселяемой квартиры.
Ловушка для невозвращенца
В результате активной миграции жителей коммунальных квартир за пределы Садового кольца количество предложений на этом рынке сократилось в несколько раз. Если в 1995 году на территории Центрального административного округа столицы, по подсчетам начальника отдела вторичного жилья отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость" Татьяны Майоровой, насчитывалось 35 тыс. коммуналок, то сегодня их количество сократилось до 13 тыс. По подсчетам аналитиков, даже с выставленными на продажу комнатами на рынке Москвы найдется всего около 50 предложений по коммуналкам.
Коммунальные квартиры до сих пор существуют и в сталинских высотках, и в других престижных домах. Хозяева этих квартир либо принципиально отказывались от расселения (как правило, это пенсионеры, привыкшие к своему жилью), либо предъявляли завышенные требования, поэтому расселять их было невыгодно. "На моей памяти одна жительница коммуналки за свою комнату площадью 9 кв. м требовала двухкомнатную квартиру в этом же районе,— вспоминает генеральный директор "Century 21 Запад" Александр Мальцев.— Конечно, квартира, в которой она жила, до сих пор остается коммунальной".
В некоторых случаях коммунальную квартиру невозможно реализовать из-за юридических тонкостей — например, если в ней прописан пропавший без вести человек, если она относится к категории ведомственного жилья и т. д. Жильцы одной из коммуналок на Фрунзенской набережной не могут разъехаться по той причине, что один из жильцов иммигрировал в США, комнату не приватизировал, но при этом остался в ней прописан. "Теперь он не может ее приватизировать из-за отсутствия российского гражданства, а, соответственно, продать или обменять ее невозможно,— объясняет ведущий специалист Penny Lane Realty Никита Баринов.— Конечно, есть другие варианты — например, он выпишется из квартиры, соседи ее приватизируют и продадут, а потом разделят деньги, но в этом случае нашему эмигранту можно полагаться лишь на честность соседей".
На разнице не сыграть
Сократилось не только предложение: спрос на коммуналки сегодня более чем скромный, ведь их расселением невыгодно заниматься ни покупателям, ни риэлтерам. По словам директора департамента продаж компании IntermarkSavills Екатерины Гурьевой, самые простые варианты давно уже расселены, а со сложными никто не хочет связываться. Огромная армия бывших специалистов по обменам осваивает смежные секторы рынка, в частности расселение при реконструкции домов или кварталов.
"Сегодня бизнеса по расселению коммуналок в Москве практически нет,— подтверждает Никита Баринов.— Ведь себестоимость расселения квартиры, оплата работы риэлтера и ее ремонта превышает стоимость аналогичной квартиры в аналогичном доме".
Соотношение цен на жилье в центре города и на окраинах изменилось в пользу спальных районов. Если в первой половине 1990-х жилье в центральных районах было в четыре-пять раз дороже, чем, например, панельные дома в Чертанове, то сегодня разница в цене составляет всего полтора-два раза. "Соответственно, двухкомнатной квартиры за комнату уже никак не получится, даже в самом отдаленном районе,— рассуждает управляющая компании "Хирш" Елена Голубева.— А люди вспоминают, как их соседи лет 12-15 назад удачно разъехались, и хотят точно так же".
В центре столицы достаточно предложений на рынке новостроек, которым коммуналки серьезно проигрывают в комфортности проживания. К примеру, в старых домах не предусмотрен ни подземный паркинг, ни современная инженерия. "Недавно мы продавали бывшую коммунальную квартиру в Хамовниках площадью 100 кв. м,— приводит пример ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин.— Эксклюзивный ремонт, отделка, выполненная из натурального мрамора и дерева, огромный холл и ванна площадью почти 20 кв. м. Желающих посмотреть было много, но большинство людей сразу отказывались от покупки, когда узнавали об отсутствии лифта".
Высокие риски
Эксперты обращают внимание и на различные риски, сопряженные с приобретением коммунальной квартиры. "В большинстве случаев это жилье старое, и даже если дом в реальности не является ветхим, всегда есть риск, что он будет объявлен таковым,— объясняет Елена Голубева.— В результате дом снесут, а покупателю предоставят другую квартиру, которая наверняка будет уже не в таком пафосном месте".
Серьезные риски таит в себе и сам механизм расселения.
Сначала агентство планирует бюджет расселения и дает рекламу квартиры. Покупатель вносит аванс, достаточный для резервирования отдельных квартир, и в течение месяца агентство должно подобрать подходящие варианты расселения. Когда жильцы коммуналки подбирают свои варианты, они также должны внести аванс. "Но, как правило, собственных средств у них нет, и авансировать отдельные квартиры приходится или агентству, или покупателю,— говорит Павел Косов.— Если хотя бы один вариант покупки квартиры не состоится, то аванс покупателя коммуналки, отданный за другую отдельную квартиру для другого собственника, не будет возвращен".
Кроме того, за время оформления сделки стоимость жилья нередко серьезно вырастает, а потребности жильцов коммунальной квартиры увеличиваются. По этой причине риэлтеры и потенциальные покупатели сегодня редко выступают инициаторами подобных сделок, да и соглашаются на них неохотно.
Еще один очевидный недостаток коммуналок — необходимость капитального ремонта, ведь подобные квартиры едва ли можно назвать эталоном красоты и комфортности проживания. Новым хозяевам часто приходится менять полы, внутренние коммуникации и многое другое. Даже по самым скромным подсчетам, ремонт обойдется не меньше чем в $1 тыс. за 1 кв. м, что с учетом общей площади квартиры выльется в ощутимые затраты.
Штучный товар
Тем не менее желающие приобрести коммунальную квартиру хоть редко, но встречаются. "Сегодня коммуналки — это штучный товар для настоящих ценителей центра столицы. Практически во всех районах достаточно предложений на первичном рынке, и только в самом центре города или совсем нет нового жилья, или оно реализуется по очень высоким ценам,— объясняет руководитель аналитической службы компании "Новый город" Наталья Ветлугина.— Так что у покупателей нет другого выхода, кроме как приобрести коммуналку, тем более что подобное жилье сохранилось даже в таких местах, как Остоженка и Чистые пруды". Шансы разъехаться есть и у жителей коммуналок в районе "Маяковки", Тверской и начала Ленинского и Кутузовского проспектов.
Правда, найти риэлтера, который возьмется за заключение сделки, не так-то просто. "Даже если в нашу компанию обратится состоятельный клиент, который присмотрел себе коммунальную квартиру, наша компания не будет заниматься ее расселением — только продажей",— говорит генеральный директор компании Paul`s Yard Павел Здрадовский. Наталья Ветлугина добавляет, что агентство, которое возьмется за расселение, найти можно, но о привычных 2-3% комиссионных и речи быть не может — с клиента возьмут как минимум 6%.
Если в Москве расселение коммунальных квартир как направление бизнеса перестало развиваться, то в других городах у него неплохие перспективы. Ситуация, схожая с той, что была в российской столице лет десять назад, сейчас наблюдается в Киеве. "На мой взгляд, существует лишь два города, где пик расселения коммуналок уже позади,— это Москва и Санкт-Петербург,— говорит Никита Баринов.— В остальных же городах он или наблюдается сейчас, или еще впереди".