Коттеджный рынок Ленинградской области развивается так же стремительно, как и инфраструктурные проекты на ее территории. И развиваются они совершенно обособленно. Застройщики не осведомлены о планах властей, а власти не принимают в расчет планы девелоперов. При этом крупный инфраструктурный проект (например, строительство дороги) может как резко повысить, так и снизить привлекательность объекта недвижимости.
Джокер в рукаве
В отличие от большинства других товаров, недвижимость не обладает абсолютно положительными или абсолютно отрицательными характеристиками. Простой пример: красивый окружающий ландшафт важен в премиальном сегменте и гораздо менее значим в экономклассе; близость большой воды всегда является достоинством домовладения, но для постоянного проживания она менее значима, чем для сезонного. Это, безусловно, значительно усложняет задачу покупателя, а тем более — частного инвестора.
Генеральный директор агентства недвижимости "Бекар" Ирина Гудкина считает, что имеет смысл покупать дом либо в самом престижном, либо в самом недооцененном месте. В самом престижном — потому что его при случае проще продать. Курортный район на слуху, и что такое Зеленогорск, потенциальным покупателям объяснять не надо. Лисий Нос пользуется устойчивым спросом, хотя экология там сомнительная и, чтобы искупаться, придется ехать километров за 30-40...
Сложнее с недооцененными направлениями. Это могут быть и самые дешевые (на сегодня) объекты, хотя это не обязательно. Ирина Гудкина в качестве примера приводит Тосненский район; риэлтеры называют "новомодными" местами Гатчину, Вырицу; возможно, в ближайшее время популярным станет Мурманское шоссе.
Генеральный директор УК "Терра" Дмитрий Зюзин отмечает, что покупка дома на престижном направлении предпочтительнее в том случае, если вы предусматриваете возможность продать его достаточно быстро, например пожив в нем два-три года. "Если есть возможность на какое-то время "заморозить" деньги, то лучше присмотреть хорошее место в недооцененных территориях к югу от города",— говорит Дмитрий Зюзин.
Андрей Петров, руководитель центра коттеджных поселков компании "Петербургская недвижимость", уверен, что поселки на "ближних землях" (условно — в радиусе 30-35 км) будут дорожать быстрее, чем отдаленные. Во-первых, их меньше, а во-вторых, в новых проектах для постоянного проживания уже, как правило, учтены и исправлены характерные ошибки, имевшие широкое распространение на ранней стадии развития рынка,— дефекты инфраструктуры, транспортной доступности, высокая стоимость эксплуатации...
По мнению экспертов группы компаний "Аверс", наибольший инвестиционный интерес представляют "места-джокеры", то есть зоны и территории, которые пока находятся в русле общих ценовых тенденций, но способны продемонстрировать резкий рост востребованности (а значит, и цен). Для этого необходимо какое-то событие, качественно меняющее представление потенциальных покупателей об этом месте. Это может быть какое-то решение, например о строительстве поселка для работников завода Nokian Tyres рядом со Всеволожском, о создании лыжного комплекса в Токсове или учебно-тренировочной базы "Зенита" в Мистолове. Но роль катализатора может играть и довольно длительный процесс. Фирма "Олимп-2000" несколько лет раскручивала понятие "пригородный "золотой треугольник"" (Комарово--Репино--Ленинское). И сейчас проекты в этом районе дорожают быстрее, чем в соседних, ничем, по сути, от них не отличаясь.
Важнейшим ценообразующим фактором может стать сообщение о предстоящей прокладке новой дороги, о реконструкции имеющейся, даже о том, что шоссе (к примеру, Приозерское) получает статус федерального объекта.
Но тема транспортной доступности заслуживает отдельного разговора.
Про бумаги и овраги
Строительство каждой новой магистрали неизбежно вызовет всплеск цен на прилегающих территориях (как это было в случае с КАД). На севере Ленинградской области пока можно говорить только о реконструкции трассы Петербург--Приозерск--Петрозаводск. К тому же ее включили в реестр федеральных дорог, что предполагает существенное улучшение финансирования.
На южных окраинах "большого Петербурга" ситуация выглядит перспективнее: дорога Шушары--Пушкин, разгрузив Пулковское шоссе, даст дополнительное развитие жилищным проектам в Пушкине и Павловске — это может также стимулировать спрос на остающиеся сельскохозяйственные земли. Поработает на спрос и продолжение Софийской улицы (с выходом на Колпино и Шушары). "Реализуемые здесь проекты, в частности "Новая Ижора" и "Бельвиль", вполне могут продемонстрировать уверенный рост,— говорит руководитель ГК "Аверс" Михаил Зельдин.— Планируемая платная трасса Петербург--Москва может дать толчок развитию Тосненского района".
Но самый существенный рост может дать, конечно, решение о строительстве второго кольца, если оно будет в конце концов принято (см. справку).
Впрочем, "удаленность" (как и "доступность") — понятие относительное. Андрей Бочков, заместитель генерального директора "Пулэкспресс Групп", отмечает: "Питер последовательно движется вслед за Москвой, а для постоянного проживания в Подмосковье 40-50 км от МКАД — нормальное расстояние, дачные поселки и вовсе отодвигаются за 150-200 км, и Петербург тоже к этому придет, потому что земли больше не становится".
Перспективное соседство
Не менее важный вопрос — какие объекты будут размещаться по соседству с облюбованным жильем. Одно дело — если элитный фитнес-комплекс, и совсем другое — если мусоросжигательный завод.
В качестве примера удачного соседства можно привести два проекта компании "Петростиль" — коттеджный поселок "Медовое" во Всеволожском районе и комплекс "Горки СПб" на границе с Юкковским заказником. Непосредственная близость к популярным горнолыжным курортам, таким как Охта-парк" и "Орлиная гора", а также хорошее транспортное сообщение и развитая инфраструктура способствуют росту цен на объекты недвижимости в этих поселках.
Большинство участников рынка удачным соседством для жилого комплекса считают другое жилье. Предпочтительнее, конечно, не стародачное поселение и не бывший военный городок, а такой же или близкий по уровню коттеджный поселок.
"Столичная тенденция — укрупнение проектов и размещение поблизости нескольких поселков с общей инфраструктурой — начинает становиться заметной и в петербургских пригородах",— говорит Марина Карпихина, директор по маркетингу компании "Родэкс Северо-Запад". Ключевые проблемы не торговля и не развлечения — до них, в конце концов, можно и доехать. Критически важным становится наличие поблизости приличных учебных и медицинских заведений.
Дмитрий Котов, руководитель загородного департамента "Петербургской недвижимости", негативным соседством считает расположение поблизости от жилья вредных или даже просто неэкологичных предприятий: "Тут уж никакие плюсы не помогут — можно вложить немало денег в сам проект дома, в обустройство территории, но если рядом, например, будет стоять какая-нибудь птицефабрика или, хуже того, вредное химическое предприятие, то затраты не только не окупятся, но и будут абсолютно бессмысленными".
Об этом, кстати, были прекрасно осведомлены жители Всеволожска, несколько лет назад заблокировавшие строительство алюминиевого производства.
Строительство крупных спортивных и торгово-развлекательных объектов, как правило, поднимает стоимость прилегающих владений: за счет рекламы и просто упоминаний в СМИ происходит дополнительная, не зависящая от реальных достоинств раскрутка места (наиболее яркий пример — Стрельна).
Информацию о перспективах развития той или иной территории можно почерпнуть, например, в генплане, в отчетах экологических организаций. Беда лишь в том, что генпланы сформированы только для 20% населенных пунктов области. А о территориях между ними и говорить пока не приходится.