Вынос дела
На сегодня редевелопмент объектов составляет более 60% от общего количестве реализуемых в Киеве проектов. Но заниматься выносом предприятий за черту города инвесторам мешает отсутствие комплексной программы редевелопмента промышленных территорий. К тому же часто земля, на которой расположены заводы, распродана нескольким компаниям и, чтобы осуществить комплексную застройку, необходимо договориться с рядом собственников о продаже участков.
Интерес к редевелопменту промышленных зон в Киеве появился после стремительного взлета цен на землю в 2005-2007 годах и постепенного сокращения объема предложений земельных участков на вторичном рынке. В Генеральной схеме развития Киева проблеме выноса промзон за черту города отведен целый раздел. Согласно главному градостроительному документу столицы, до 2020 года площадь киевских промзон планируется сократить на 11%. То есть из существующих 11 тыс. га промышленных площадей под редевелопмент отдадут 1,2 тыс. га (среднее промышленное предприятие в столице — это 20-50 тыс. кв. м зданий с территорией площадью 5-10 га). Промзоны, которые планируется реорганизовать в первую очередь, находятся в районе Телички, Куреневки и Подола. В районе первой промзоны предполагается сосредоточить деловую активность города. Комплексная застройка запланирована также в южной и центральной частях Подольско-Куреневского промрайона, участков предприятий химпрома Днепровского района, Киевского мясокомбината, участков стройиндустрии в промрайонах Корчеватое и Пирогово. По словам экспертов, при условии реализации программы выноса промзон крупномасштабные объекты на этих территориях могут быть построены в течении 10-15 лет.
Меньшими потерями
Несмотря на попытки местных властей сдвинуть дело с мертвой точки, идея о комплексном выносе предприятий так и осталась на бумаге. Главная причина — до сих пор не определен механизм выноса. Единый нормативный документ (в данном случае — решение Киевсовета об утверждении программы реструктуризации промзон), регулирующий этот вопрос, планировалось разработать до конца 2006 года. Но дело с мертвой точки так и не сдвинулось, и редевелопмент промышленных зон до сих пор остается заботой исключительно инвесторов. Именно они должны решать, за чей счет и куда переносить действующие предприятия. При этом весь этот процесс, по словам экспертов, сопряжен для инвесторов со значительными рисками. "Если инвестор готов приобрести промзону под застройку для реализации девелоперского проекта и вынести предприятие за территорию города, то, соответственно, он должен быть готов к значительным расходам на покупку или аренду земельного участка,— говорит руководитель промышленного сектора HCM Industry Сергей Орел.— Кроме того, если это будут арендованные площади, есть риск того, что через год или два вас попросят оттуда съехать, так как собственник захочет их, например, продать".
Кроме материальных затрат, 90% инвесторов испытывают трудности с "переселением" трудовых ресурсов — многие сотрудники, привыкшие работать в Киеве, с большой неохотой соглашаются ездить на работу в пригород. Эти, а также другие трудности, сопряженные с переносом промышленных предприятий, приводят к тому, что компаниям, реализующим девелоперские проекты на территориях бывших промзон, легче закрыть производство, предварительно трудоустроив сотрудников на другие предприятия, чем заниматься их реновацией. "Сегодня перспективны только проекты редевелопмента уже недействующих промпроизводств, приватизированных, как правило, на далеких от рыночных условиях",— говорит гендиректор ООО 'Макрокап Девелопмент Украина' Дмитрий Кутовой. По его словам, изначальная недооценка актива, который в момент приватизации не рассматривался в качестве объекта редевелопмента, дает его первым собственникам серьезное конкурентное преимущество перед другими игроками рынка недвижимости. Ведь единственные затраты на землю, которые такие собственники несут во время реализации проекта редевелопмента,— это арендная плата за землепользование (или плата за постоянное пользование), а на многих предприятиях она чисто символическая.
Удачные примеры
Один из образцов редевелопмента нерабочего предприятия — Голосеевский кирпичный завод, на территории которого сейчас реализуется масштабный проект жилого комплекса "Голосеево". "Этот завод был закрыт санстанцией, ни о каком выносе его за пределы города речь не шла. На момент закрытия на предприятии работали 30 человек",— говорит президент строительной компании "Миськжитлобуд" Денис Костржевский.
Интересен с точки зрения изменения функционального назначения территории промпредприятия и киевский завод КИНАП, расположенный недалеко от Куреневского рынка. На территории бывшего завода разместились стоковые центры, мебельный салон, центр детских развлечений. Остальные площади сданы в аренду под офисы, склады и даже производство.
Не менее успешные проекты реализуют девелоперы и в регионах. Например, KDD Group возвела элитный жилой комплекс на месте неработающего стеклозавода в центре Львова. В реализации проекта была заинтересована городская власть, отмечают в компании,— именно при ее поддержке KDD Group довольно быстро смогла изменить целевое назначение участка.
Часть своих проектов реализует на территории бывших промышленных объектов во Львове и компания ТКС. Совместно с французской компанией Auchan она создает ТЦ на территории, где были размещены цехи Львовского автобусного завода. Еще один проект, который компания реализует на месте складов по ул. Княгини Ольги, предусматривает создание мультифункционального комплекса, в который войдут офисные и жилые помещения, отель и торгово-развлекательный центр.
Кроме того, по словам Дениса Костржевского, особенно интересуют девелоперов автотранспортные предприятия, на территории которых есть большие площадки для стоянки автомобилей и мастерских. "Парк большинства из этих предприятий давно не обновлялся, сами они убыточны и скоро их территории будут застроены",— прогнозирует он. В качестве примера редевелопмента таких территорий господин Костржевский привел строительство в Киеве на территории АТП по ул. Механизаторов жилого комплекса "Времена года".
Подобные проекты реализуются и в регионах. Например, строительная компания "СоюзСтройТехнология" сейчас занимается получением разрешительной документации на строительство крупного комплекса на месте старой автобазы в Симферополе. "На месте бетонного пустыря и складов будет построен жилой квартал более чем на 700 квартир, торгово-офисный центр, многоуровневый паркинг, бассейн и spa-центр",— рассказала ведущий специалист по недвижимости компании Валерия Петрусевич.
Но несмотря на ряд успешных примеров, случаев реновации территорий промышленных зон в Украине по-прежнему мало. В большинстве своем девелоперы предпочитают заниматься перепрофилированием не территорий, а отдельных промышленных объектов. Среди реализованных проектов — первый стоковый ТЦ "Макрос", открывшийся в Киеве на месте недостроенных промышленных цехов в районе станции метро "Петровка". На территориях и в помещениях бывших заводов в Киеве также были созданы торговые центры "Караван", "Городок", супермаркеты "Мегамаркет", "Променада-центр", "Фуршет", офисные центры Valmi, "Ост-Вест-Экспресс", "Стенд", бизнес-городки "Форум" и "Форум Парк Плаза".
Безвластие
Реализация мелкомасштабных проектов не позволяет решить местным властям главную проблему украинских городов — комплексный вынос промзон и строительство на свободном месте новых районов. Многие предприятия продали коммерческим фирмам свои корпуса, земля под которыми принадлежит в большинстве случаев городу и сдается муниципальными властями в аренду. Эти сооружения, как правило, реконструированы под офисные и торговые центры. Поэтому девелоперу приходится договариваться с этими структурами или просто отрезать кусок земли, где расположено реконструированное здание, от территории завода.
Не всегда потенциальным инвесторам удается решить вопрос и с акционерами. "Как правило, большинство предприятий было приватизировано в начале 1990-х годов, поэтому существует масса споров между акционерами, нерешенных вопросов с налоговыми органами и т. д. Если девелопер уже занимался покупкой предприятий, то он может предусмотреть эти риски, если нет, то можно купить 'кота в мешке'",— отмечает господин Орел.
Кроме того, выносить предприятия городская власть планирует за черту Киева, то есть на территорию области. Но, как утверждают эксперты, в радиусе 20-30 км вокруг Киева и других крупных городов таких участков осталось немного, а если и есть подходящие, то они давно находятся в частной собственности и стоят непомерно дорого. "Эта задача может быть решена в случае совместных действий городских и областных властей,— говорит генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов.— Власти больших городов должны быть заинтересованы в выносе крупных предприятий за черту города, чтобы способствовать улучшению экологической и транспортной ситуации в городе, а также постепенно снимать напряжение с недостатком коммерческих и жилых площадей. В свою очередь, областные власти, приняв крупное предприятие на свою территорию, обеспечат создание рабочих мест и увеличат поступления в местный бюджет". Но, как показывает практика, власти Киева и области садиться за стол переговоров не спешат. Более того, как заявил глава Киевского областного совета Владимир Майбоженко, перечня земельных участков, предназначенных для размещения вынесенных предприятий, в области не существует.
Девелоперы утверждают, что решить вопрос реновации промзон мог бы помочь закон о комплексном редевелопменте территорий. "Украине нужен закон, который бы описывал эффективные механизмы взаимодействия власти, бизнеса и местной общины. Вот тогда и работающие предприятия с удовольствием (или без него) потянутся в специально отведенные для них места",— уверен Дмитрий Кутовой.
Пока специального закона нет, вопрос "отживших" предприятий пытается решить Кабмин. В частности, в начале марта правительство обнародовало условия продажи госпакетов ОАО "Завод 'Маяк'", ОАО "Научно-производственный комплекс 'Киевский завод автоматики им. Г. И. Петровского'", ОАО "Киевский завод реле и автоматики" и ОАО "Киевский мотоциклетный завод". Предприятия планируется реализовать вместе с земельными участками, на которых они расположены. Юристы считают, что утвержденные условия могут сыграть на руку в первую очередь девелоперам. Ведь, согласно условиям, покупатель будет вправе инициировать смену целевого назначения участка при перенесении производства на другие площадки, даже не находящиеся в его собственности. Соответственно, после перенесения предприятия в другое место земельный участок можно использовать по своему усмотрению. Все эти процедуры представляются потенциальным инвесторам довольно сложными, но, как утверждает Сергей Тумасов, с другой стороны, у инвесторов и девелоперов скоро не останется другого выхода, кроме как входить в проекты по редевелопменту.