"Девелопер занимается надстройкой, а управляющий активами -- базой"

Представители международных компаний отмечают, что в Украине стоимость многих готовых объектов значительно завышена. Одной из последних тенденций на рынке девелопмента является совместное развитие активов, когда международный инвестор входит в проект на стадии его реализации. О преимуществах и недостатках подобных альянсов редактору Ъ-Девелопмент Елене Синицыной рассказал управляющий партнер компании GILYONER Игорь Евтушенко.

— Ваша компания позиционирует себя как классического девелопера, который предоставляет услуги, не владея при этом активами. В то же время сейчас сложно найти компанию, которая бы развивала проекты исключительно для других инвесторов.

— Бизнесы делятся, и нельзя смешивать все в одной корзине. То есть владение активами, управление активами — это один бизнес, и его ценность заключается в том, чтобы вовремя наиболее эффективно капитализировать объекты и привлекать под них либо финансирование, либо инвестирование. А девелоперский бизнес связан с предоставлением услуги, которая должна быть на высшем интеллектуальном уровне. Собственно говоря, управлять активами и создавать добавленную стоимость конкретного проекта — немного разные задачи, поэтому GILYONER специализируется именно на услуге по развитию проекта. Потому что актив — это база, а все остальное — надстройка. Так вот, девелопер занимается надстройкой, а управляющий активами — базой.

— То есть вы развиваете проекты для кого-то, не для себя?

— Да. GILYONER нанимается для предоставления той или иной услуги. И что это за услуга — зависит от условий найма и от потребности нанимателя. Есть услуга чистого девелопмента (fee-услуга), она таким же образом оплачивается. Есть услуга по привлечению в партнеры инвестора, которая оплачивается отдельно. В результате получается комплекс услуг. Не отрицаю, что компании, имеющие с нами связь, владеют в той или иной мере долями компаний, которые, в свою очередь, владеют активами. Но сам GILYONER собственником активов не становится.

— Вы развивали проект офисного центра BAYDA BUSINESS HALL в Запорожье, ввод в эксплуатацию которого был намечен на конец 2008 года. Почему он был продан австрийской ECO Business Immobillien?

— Мы как девелоперы подсказали собственникам BAYDA BUSINESS HALL, что на данном этапе развития проекта выгодней из него выйти и реинвестировать полученные средства в другие проекты, которые развиваются.

— Собственникам каким?

— Тем, кто владел проектом BAYDA BUSINESS HALL.

— Когда сообщалось о продаже этого проекта, новость была подана вашей же компанией так, якобы продавцом выступил GILYONER. Это не так?

— Правильно, компания GILYONER была в данном случае нанята для реализации объекта, одновременно реализуя также и свою долю.

— Кому принадлежал этот проект, вы можете сказать?

— Частично запорожской компании, частично киевской. В схеме реализации проекта существует компания "Запорожстар" (совместная собственность киевского GILYONER и запорожского "Укрстройинвеста"), она продолжает развивать проект. Более того, завтра она начнет сдавать площади этого проекта в аренду, но уже по заявке принадлежащего ECO держателя документации на проект — компании "Украинская коммерческая недвижимость".

— На какой стадии развития наиболее выгодно продавать проект?

— Это достаточно сложный процесс определения капитализации — сколько проект стоит в данный момент. В этом и состоит ценность девелопера, который может сказать, что в настоящий момент или же через месяц, или через год в своей стадии развития проект будет давать наибольшую эффективность, что позволит и собственнику проекта, и девелоперу получить максимальный финансовый результат. Если же девелопер остается работать в этом проекте и после продажи, у него получается дополнительная эффективность.

— Что получают девелоперы: процент от работы, процент за успех, плату за каждый реализованный квадратный метр?

— Определяется финансовый результат, то есть разница между общей суммой реализации и общей суммой затрат. Мы претендуем на 10% от финансового результата проекта, в котором участвуем как fee-девелопер.

— Это средняя цена на рынке?

— Сегодня на украинском рынке, как правило, девелоперы аффилированны с собственниками активов. И отчисления могут быть больше, все определяется собственником активов. Это зависит от его отношения к своим партнерам, менеджменту этих компаний или от планов их развития, поэтому проценты совершенно разные. Мы работаем за 10%, потому что создаем имя на рынке и не считаем, что должны быть дороже. При этом мы понимаем, что наша сумма в 1,5 раза ниже, чем принято в Европе.

— В условиях кризиса ликвидности девелоперам стало сложно привлекать средства для своих проектов. Какими инструментами финансирования вы пользуетесь для развития проекта, в частности используете ли проектное финансирование?

— Проектное финансирование — это достаточно длительный и сложный процесс. В австрийском банке HVB в более легких рыночных условиях полтора года назад мы оформляли кредит четыре месяца.

— Собственник одной из девелоперских компаний недавно рассказывал, как он привлекает финансирование в этом году. Получить нужную сумму в кредит либо продав часть акций почти невозможно. Поэтому пришлось где-то продать часть активов, где-то создать с различными партнерами совместные предприятия, а остальную часть средств привлечь в виде кредитов. На примере этой и других компаний можно сказать, что в связи с кризисом ликвидности у украинских девелоперов возникли проблемы с привлечением средств на рынке?

— На мой взгляд, сложности проявляются только лишь в достаточно завышенных процентных ставках, если мы говорим о банковском кредитовании, и в несколько большей осторожности инвестиционных компаний, прежде всего зарубежных. Глобальных сложностей я не вижу. Ценность проекта должна быть выявлена, исходя из исследования и оценки рынка. Что касается привлечения средств в проекты, которые предлагаем мы, то это прежде всего развитие их до уровня, когда связанные с легализацией проектов риски приближаются к нулю. То есть, когда проект находится на начальном этапе строительства, есть строительные риски — они немалые, но их легче оценивать. На наш взгляд, до начала строительства нужно всегда обладать собственным ресурсом. После начала строительства ситуация меняется: капитализация проекта значительно увеличивается, и все большее число инвесторов могут быть заинтересованы войти в 50%, 75% а то и 100% этого проекта, если собственник актива не обладает собственными ресурсами для его развития. Если же у него есть подобная возможность — как минимум профинансировать 30% этого проекта — и способность выдержать процентную банковскую нагрузку, то тогда есть смысл получить проектное финансирование.

— Насколько увеличились ставки по кредитам?

— По BAYDA BUSINESS HALL у нас было 15%, теперь ориентировочно 17-18%.

— Какие города являются для вас приоритетными с точки зрения развития проектов?

— Мы для себя сначала выделили Киев и города-миллионники, затем определили вторую пятерку — Запорожье, Луганск, Кривой Рог, Львов, Мариуполь. Далее — города с населением менее 500 тыс. человек. Это очень динамичные города: например Севастополь, где мы поучаствовали в тендере на создание инвестиционного проекта на большой центральной территории города.

— Для вас принципиально, чтобы объект был в центре города?

— Да. Вот запорожский объект находится слева от обладминистрации, в Луганске "ДОНБАСС-ХОЛЛ" — справа от горадминистрации. И еще объект должен отвечать современным требованиям, поэтому в Запорожье мы работаем с австрийцами. Нам нужно было научиться идеологии создания офисных центров класса А. Поверьте, за десять месяцев, что они работали с документами, они многому нас научили, помогая делать этот проект более качественным, чтобы он отвечал требованиям класса А.

— Но чтобы делать качественные проекты, лучше не только иностранного инвестора привлекать, а и архитекторов и проектировщиков.

— Мы выбираем наиболее эффективный по затратам путь, но с другой стороны — понимаем, что за некоторые процессы, важные для развития того или иного проекта, нужно заплатить больше. Над проектной стадией объекта в Запорожье работал местный институт. Когда мы подошли к этапу подготовки рабочей документации и поняли, что необходимы решения, которые бы не тормозили стройку и были бы эффективны и продаваемы, в том числе иностранным инвесторам,— пригласили югославских архитекторов. По другим проектам, в частности в Луганске, мы сразу стали работать с югославами.

— У вас есть как офисные, так и жилые проекты. Портфель сбалансирован или что-то доминирует?

— После BAYDA BUSINESS HALL очень нравится создавать хорошие офисные помещения, и есть желание создавать хорошие жилые проекты бизнес-класса. Еще хотим научиться логистическому девелопменту.

— Управлением объектов заниматься собираетесь?

— Управлением объектов нам как девелоперу нет смысла заниматься. У нас есть партнерская компания "Поряд.ОК", которая управляет в Киеве жилым комплексом DIPLOMAT HALL.

— Насколько доходны сегменты, в которых вы работаете?

— Здесь стоит говорить не столько о доходности, сколько о соотношении "длины" собственных средств, которые вы собираетесь вложить, и доходности. С точки зрения капитализации существует очень доходный вид недвижимости, как гостиничная, но для создания гостиницы нужны намного более "длинные" средства.

— На какую доходность можно рассчитывать инвестору офисного или жилого объекта в Киеве и областях?

— Все зависит от того, на каких этапах инвестор входит в тот или иной проект. В офисной недвижимости, если входят на начальных этапах, в момент легализации документации, они исходят из доходности не менее 50% годовых. Как только проект вышел на уровень начала стройки, думаю, их удовлетворит доходность и 18-24%. Если проект построен и наполнен, доходность в Киеве может составлять 9,5-10%. В жилье немного другая ситуация: нужно стремиться чтобы доходность на вложенный капитал была еще выше, так как есть возможность продавать жилье еще во время строительства.

— Чем интересны регионы, ведь там, к примеру, арендные ставки в тех же офисах ниже?

— Очень важна ликвидность, и сегодня регионы интересны именно этим. Там очень мало хороших офисных и жилых помещений, поэтому существует запас емкости рынка. В городах с населением меньше миллиона с ориентированными на экспорт промышленными предприятиями пока все достаточно пустынно. Что касается ставок, то они растут с опозданием от Киева года на три, но растут.

— Кого лучше привлекать в проект в качестве инвестора — профильную компанию или специализирующийся на инвестициях в недвижимость инвестфонд?

— Фонды, на мой взгляд, наиболее консервативные финансовые институты, и на этапе проектирования и строительства работать не будут. Они входят в уже готовый объект, так как стремятся минимизировать риски инвестиций. Поэтому, лучше работать с такими компаниями, как ECO, которые получают деньги с рынка за счет размещения собственных акций. Они менее консервативны. Вообще, фондам и иным западным компаниям лучше создавать здесь венчурные компании, тогда у них была бы возможность заходить в проекты на более ранних этапах.

— Имеет значение, кто инвестор проекта — западный или локальный?

— Не имеет значения. Если вопрос касается бизнес-этики, то западные компании, конечно, предпочтительнее. Бизнес-этика локальных компаний строится вместе с бизнесом страны. А так, конечно, не имеет значения. В Украине уже достаточно авторитетных компаний.