Сметное будущее
Развитие рынка коммерческой недвижимости в прошлом году характеризовалось повышением активности зарубежных, в частности российских, девелоперских структур и появлением целого ряда новых амбициозных украинских игроков. В течение прошлого года и трех месяцев нынешнего на украинском рынке было зарегистрировано восемь крупных инвестиционных сделок: четыре в сегменте офисной недвижимости и по две — торговой и складской.
Столица и остальные
В прошлом году активность операторов в сегменте офисной недвижимости, как и ранее, была сосредоточена в Киеве и крупных областных центрах с населением более 800 тыс. человек. Основные площади — 65% — по-прежнему сосредоточены в Киеве, за которым с большим отрывом следуют четыре крупных областных центра: Днепропетровск (14% от общего объема офисных площадей), Харьков (7%), Одесса (6%) и Донецк (5%). Оставшиеся три процента поровну распределены между Винницей, Львовом и Симферополем. Развитие данного сегмента в перечисленных городах идет неравномерно. Наибольшие темпы прироста наблюдались в Днепропетровске и Одессе, тогда как в Киеве, Харькове и Донецке динамика прироста площадей замедлилась.
За прошедший год в Киеве были введены в эксплуатацию 12 бизнес-центров, при этом суммарная площадь офисных помещений, по оценкам "Украинской торговой гильдии" (УТГ), превысила 750 тыс. кв. м (Colliers International называет цифру 785 тыс. кв. м, DTZ — 701 тыс. кв. м). Всего в Киеве в начале этого года насчитывалось 110 бизнес-центров, общее число объектов классов А и B, по данным УТГ, достигло 56, а их суммарная площадь составила 496 тыс. кв. м. При этом количество свободных площадей к концу прошлого года не превышало 3%. Среди введенных в эксплуатацию в 2007 году в Киеве бизнес-центров можно выделить два наиболее примечательных объекта класса А — "Парус" и "Айсберг".
Одной из основных инвестиционных сделок на рынке офисной недвижимости Киева, заключенных в 2007 году, стала покупка британским фондом London & Regional Properties за $70 млн бизнес-центра "Подол Плаза" (20 тыс. кв. м; продавец — Demir Group). Помимо этого казахстанская компания "Евразия-Украина" приобрела за $140 млн бизнес-центр "Айсберг" (25 тыс. кв. м; девелопер — НЕСТ) и за $55 млн новый бизнес-центр NTBC-2 (10 тыс. кв. м; девелопер — ISA Prime Developments). Крупнейшей же сделкой прошлого года стала покупка шведской Heritage Properties International AB 55% акций ЗАО "Мандарин Плаза" — владельца бизнес-центра "Парус" и торгового центра "Мандарин Плаза". По оценочным данным, сумма сделки составила не менее $500 млн, что является абсолютным рекордом для украинского рынка коммерческой недвижимости.
На 2008-2009 годы в Киеве запланированы к вводу в эксплуатацию 48 новых объектов (более 700 тыс. кв. м). Активно расширяется география размещения столичных бизнес-центров: их строительство смещается на левый берег Днепра, приоритетными становятся так называемые "новые деловые районы". Достаточное количество свободных участков в отдаленных от центра районах позволяет реализовывать востребованные на сегодняшний день бизнес-парки площадью свыше 50 тыс. кв. м. На 2009-2010 годы запланирована сдача нескольких объектов в данном формате, при этом значительная их часть будет расположена на окраине города.
Что касается региональных рынков, то здесь по-прежнему основной объем предложения составляют офисные площади класса С, расположенные в перестроенных или отремонтированных старых административных зданиях. Кроме того, продолжают пользоваться спросом квартиры на первых этажах жилых домов, переоборудованные под офисы. Такого рода недвижимость составляет 85-90% общего офисного фонда крупных городов. При этом насыщенность качественными офисными площадями в регионах остается на низком уровне. В прошлом году в регионах было введено в эксплуатацию 16 качественных объектов общей площадью 76 тыс. кв. м. Всего же за пределами Киева к началу 2008 года функционировали 66 профессиональных бизнес-центров общей площадью 266 тыс. кв. м (годовой прирост площадей — 40%). К слову, реальные объемы ввода в эксплуатацию составили 45% от ранее заявленных, завершение строительства многих объектов из-за проблем с финансированием было перенесено на 2008-2009 годы. Тем не менее специалисты отмечают такие положительные тенденции, как рост деловой активности в регионах, расширение существующих компаний и повышение культуры потребления офисных площадей. В результате увеличиваются объем и качественный состав предложения: так, в Днепропетровске были представлены первые два объекта, которые позиционируются в классе А, состоялось открытие ряда высококлассных объектов в Донецке и Одессе.
Освоение провинций
В отличие от офисной недвижимости, в сегменте торговой недвижимости в прошлом году закрепилась тенденция смещения активности девелоперов в регионы — преимущественно в города с населением от 200 тыс. до 800 тыс. человек. При этом столица уже второй год сдает лидирующие позиции. В настоящее время Киев занимает всего шестое место по насыщенности торговыми площадями. В первую пятерку вошли (в порядке убывания): Черновцы, Николаев, Тернополь, Донецк и Днепропетровск. Всего же по итогам 2007 года в Украине насчитывалось 230 торговых центров общей площадью 1,88 млн кв. м (прирост площадей составил 35%, объектов — 30%). В процентном соотношении площади распределились следующим образом: 60% сосредоточено в шести городах — Киеве, Харькове, Донецке, Днепропетровске, Одессе и Львове, при этом на долю Киева приходится 20%.
Качество большинства объектов, строящихся в областных центрах, остается низким, все еще велика доля реконструированных площадей. Тем не менее наполняемость стабильно составляет от 90% до 100%. В отличие от крупных населенных пунктов, где спрос формируют сетевые операторы с высокими требованиями к торговым помещениям, в небольших городах основная доля рынка осваивается местными реализаторами. Около 80% сетевых операторов собираются открывать в текущем году свои торговые точки в небольших городах, что отразилось на предложении: в 2008 году оно составит около 650 тыс. кв. м.
Среди наиболее знаковых региональных проектов, введенных в эксплуатацию в 2007 году, можно выделить одесский ТЦ "Сады Победы", харьковский ТРЦ "Караван", днепропетровские многофункциональный центр "Вавилон" и ТЦ Miriada, а также ряд проектов в Полтаве, Запорожье, Кривом Роге, Тернополе, Львове и Крыму. В 2008 году в регионах готовятся к открытию такие крупные объекты, как "Караван" в Днепропетровске, "Солнечная галерея" (вторая очередь) в Кривом Роге, "Амстор" в Одессе, "Дафи" в Харькове, "Континент" в Донецке. Еще более существенное увеличение предложения в регионах ожидается в 2009-2010 годах, однако специалисты опасаются, что прирост площадей в регионах может оказаться избыточным. Потребительский потенциал небольших городов не соответствует количеству запланированных торговых центров и, по мнению аналитиков УТГ, к 2010 году переизбыток предложения может возникнуть в Черновцах, Львове, Ровно и Тернополе — уже сейчас там возникают трудности с набором арендаторов.
В Киеве за последние пять лет объем торговых площадей увеличился более чем в 5,5 раза. К началу текущего года в Киеве насчитывалось 33 торговых центра общей площадью 654,6 тыс. кв. м (из них непосредственно торговых площадей — 385 тыс. кв. м), а доля свободного объема в них не превышала 1,5%. Среди проектов, реализованных в столице в прошлом году, следует отметить ТРЦ "Большевик" (вторая очередь), ТЦ Sky Mall (первая очередь), ТЦ "Материк" и ТРЦ "Комод". В I квартале этого года был открыт ТРЦ "Квадрат на Перова".
Средний размер вводимых в Киеве в эксплуатацию ТРЦ в 2007 году составил 16,5 тыс. кв. м. Однако к концу 2009 года ожидается более чем трехкратное увеличение нынешнего показателя — до 51,5 тыс. кв. м. Это связано с запланированным на ближайшие два года вводом в эксплуатацию целого ряда крупных объектов. Наиболее масштабными проектами являются ТЦ "Домосфера" (общая площадь — 90 тыс. кв. м) и вторая очередь ТРЦ Sky Mall (85 тыс. кв. м). Открытие еще двух гигантов намечено на 2010 год: ТРЦ DreamTown (155 тыс. кв. м) и "Петровка Молл" (160 тыс. кв. м).
Среди тенденций, характеризующих развитие рынка торговой недвижимости Киева , наряду с ростом объема новых проектов следует отметить увеличение развлекательной зоны в новых ТРЦ. Кроме того, как и в сегменте офисных площадей, на рынке торговой недвижимости Киева наблюдается повышение активности зарубежных инвесторов. В течение года состоялись две крупные сделки: британский фонд London & Regional за $200 млн приобрел у частных инвесторов Александра Меламуда и Александра Лойфенфельда все три очереди одного из первых профессиональных торговых центров Киева "Глобус" (общая площадь — 40 тыс. кв. м), а ирландская Quinn Group купила у украинского девелопера "Текстиль Контакт" ТЦ "Альта-центр" за $40 млн. Влияние иностранных компаний станет еще более ощутимым в ближайшие годы: эксперты прогнозируют дальнейший рост интереса к киевской торговой недвижимости со стороны международных инвесторов и девелоперских компаний, а также ритейл-операторов.
Пригороды центра
Крупные логистические центры, как и в прежние годы, продолжают концентрироваться в окрестностях столицы, хотя интересы крупных девелоперов постепенно распространяются и на регионы. Но на сегодняшний день все складские комплексы классов А и B сосредоточены в Киеве и Киевской области. На региональных рынках увеличение предложения качественных площадей произойдет не ранее 2009 года. Недостаток складских помещений особенно остро ощущается в городах, которые являются крупными транспортными узлами: Одессе, Запорожье, Харькове, Львове, Днепропетровске. Запросы местных грузоперевозчиков пока удовлетворяются помещениями классов С и D, однако необходимость строительства складов А и B классов уже обсуждается крупными девелоперскими компаниями. Так, компания GLD Invest Group начала развивать проекты логистических комплексов в Запорожье и Одессе, группа компаний FIM объявила о планах строительства аналогичных комплексов в Днепропетровской и Одесской областях, а компания "ХХI век" намерена возвести сеть логистических комплексов в Харькове, Днепропетровске, Одессе и Симферополе. Тем временем в Киеве и Киевской области объем предложения складских площадей А и B классов, по данным компании Colliers International, увеличился за 2007 год более чем в 1,5 раза — с 225 тыс. кв. м до 355 тыс. кв. м. Еще более активный рост ожидается в этом году: предложение вырастет в два раза и достигнет к концу года 745 тыс. кв. м.
Повышение предложения стимулировал ощутимо возросший спрос. Увеличилась активность отечественных девелоперов, наравне с которыми на рынок выходят и международные игроки. Однако, по их мнению, полностью реализовать потенциал данного сегмента коммерческой недвижимости мешают проблемы законодательного характера, в частности мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения и запрет на смену их целевого назначения.
Наиболее примечательным объектом, введенным в эксплуатацию в 2007 году, стал расположенный на Бориспольской трассе логистический комплекс East Gate Logistic (40 тыс. кв. м; девелопер — GLD Invest Group). На завершающей стадии строительства находятся еще несколько масштабных логистических комплексов: логистический парк "Коммодор" (65 тыс. кв. м; девелопер — Giffels), "МЛП-Чайка" (98 тыс. кв. м; девелопер — МЛП), West Gate Logistic (78 тыс. кв. м; девелопер — GLD Invest Group).
В прошлом году в сегменте складской недвижимости состоялись две крупные сделки: британский фонд London & Regional за $11 млн купил у компании "Андакта" специализированный склад-холодильник, а австрийская компания Akron Group приобрела логистический комплекс East Gate Logistic (оформление сделки завершилось в начале этого года).