ТЦ сбывают с рук
Почему собственники торговых центров хотят от них избавиться
Каждый шестой владелец ТЦ рассматривает его продажу. Об этом “Ъ FM” рассказали в Союзе торговых центров. Ритейлеры массово закрывают магазины, оставшиеся арендаторы просят скидки, из-за чего доходы операторов снижаются. В результате и без того сократившаяся посещаемость продолжает падать в том числе из-за переориентации потребителей на онлайн-покупки.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Поэтому многие собственники рассматривают возможность перевести средства в более доходные активы, отмечает управляющий директор Союза торговых центров Сергей Платицын:
«При высокой ключевой ставке деньги стали дороже, поэтому инвесторы требуют более высокой доходности, чем несколько лет назад. При этом владельцы качественных торговых центров по-прежнему рассчитывают продать объекты, исходя из ставки капитализации (Cap Rate) на уровне 9-12%. Именно этот разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей сегодня осложняет сделки.
Основных причин продажи торговых центров три, и все они примерно равнозначны. Во-первых, собственникам могут потребоваться средства для других проектов с более быстрой окупаемостью, поскольку торговая недвижимость остается долгосрочной инвестицией. Во-вторых, владельцы нередко устают от бизнеса или решают вопросы наследования. В-третьих, причиной продажи могут стать конфликты и разногласия между совладельцами объекта».
Одновременно растет и число свободных площадей. В первом полугодии показатель приблизился к 12%. Чтобы удержать арендаторов, собственники вынуждены предлагать скидки. Дисконт может доходить до 30%. Иначе есть риск потерять клиента, а найти нового все сложнее. Инвесторы при этом не спешат заходить в торговые центры. Большая часть сделок на рынке — это покупка активов ушедших компаний или проблемных объектов на особых условиях, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай:
«За последние годы на рынке торговой недвижимости прошло немало крупных сделок. В основном они были связаны с выходом иностранных инвесторов из российских активов. Рекордным по объему продаж стал 2023 год: сменили владельцев такие крупные объекты и портфели, как «Метрополис» и сеть ТЦ «Мега». В 2025 году также состоялись заметные сделки, связанные с выходом Malltech из части своего портфеля.
Если же речь идет о рыночных сделках без специальных условий и вынужденных продаж, то собственники торговых центров не спешат расставаться с активами. Управление такими объектами требует серьезной экспертизы и значительных затрат, поэтому инвесторы подходят к их покупке достаточно осторожно.
Часть объектов сегодня реализуется через залоговые подразделения банков. Среди них есть проблемные активы с потенциалом роста, однако число покупателей, готовых инвестировать в этот сегмент, остается ограниченным».
Самые большие потери несут владельцы ТЦ, построенных в последние несколько лет, считает член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев:
«Если говорить о действующих, давно работающих торговых центрах, то большинство из них обеспечены стабильным потоком посетителей и устойчивым денежным потоком. Особенно это касается небольших районных ТЦ, расположенных внутри жилых кварталов. Такие объекты сегодня не испытывают кризиса, поэтому их владельцы, как правило, не заинтересованы в продаже. Наибольшие риски сейчас связаны с недавно построенными торговыми центрами, которые еще не успели сформировать постоянную аудиторию. Посетители пока не привыкли к этим объектам, поэтому их показатели могут быть менее устойчивыми. Именно такие активы чаще сталкиваются с трудностями, а их оценка нередко оказывается ближе к ожиданиям потенциальных покупателей, что повышает вероятность сделок по продаже».
По данным IBC Real Estate, за первое полугодие в России открылись всего девять новых торговых центров — это в три раза меньше, чем за аналогичный период 2025-го.