Результат модернизации

Южноуральский филиал «Ростелекома» реализует одно из своих зданий в центре Челябинска. Сообщение о продаже появилось на платформе объявлений «Авито». За 300 млн руб. покупателям предлагается шестиэтажное здание с подвалом на улице Цвиллинга, 10 и земельный участок под ним. В самой компании сбыт объяснили реализацией корпоративной программы управления недвижимостью. Эксперты считают объект привлекательным и уверены, что на него найдутся покупатели, но только в случае пересмотра цены и упрощения процедур продажи собственности, принятых в госкомпаниях.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Челябинский филиал компании «Ростелеком» выставил на продажу одно из своих зданий — шестиэтажный комплекс, расположенный по улице Цвиллинга, 10, в самом центре Челябинска. Цена, указанная в объявлении на сайте Авито,— 300 млн руб.

За эти деньги покупателям предлагается само здание (шесть этажей + подвал) общей площадью 5,3 тыс. кв. м, а также земельный участок под зданием и на прилегающей территории площадью 2,4 тыс. кв. м.

Из других достоинств объекта в объявлении сказано о закрытом дворе, оснащении здания всеми необходимыми коммуникациями, включая электричество, водоснабжение, канализацию, отопление, кондиционирование, систему пожаротушения и лифт. Отмечены и преимущества локации.

Также продавец рассказывает об универсальности будущего применения здания — подчеркивается, что «офисные помещения идеально подходят для размещения штаб-квартир крупных компаний, представительств и филиалов». Также есть возможность организовать несколько торговых точек, разместить медицинский центр, а подвал использовать как склад. Кроме того, в силу конструкционных особенностей здания у покупателя получится сделать любую внутреннюю перепланировку.

В челябинском филиале «Ростелекома» подтвердили, что объект выставлен на продажу.

«Компания „Ростелеком“ в течение нескольких лет реализует федеральную программу эффективного управления и оптимизации портфеля недвижимости, цель которой — привлечение дополнительных инвестиций на развитие перспективных направлений бизнеса, включая инновационные технологии, и снижение расходов на объекты с нефункциональной площадью. Реализации подлежат как офисные, так и бывшие технологические площадки, высвобождаемые в результате модернизации технической базы. Компания „Ростелеком“ остается на рынке, программа оптимизации недвижимости никак не отразится на интересах клиентов и сотрудников»,— прокомментировала пресс-служба организации.

Основатель и совладелец агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман отмечает, что объект появляется на рынке не в первый раз.

«Здание уже было в продаже два-три года назад, правда цена была немного меньше. И тогда, я знаю достоверно, был реальный, предметный интерес покупателей к этому объекту, но что-то не срослось, и сделка не состоялась. При этом я уверен, что будь сейчас цена на этот объект той же, что три года назад, покупатели бы нашлись довольно быстро»,— вспоминает Максим Фридман.

По словам эксперта, объект действительно интересный, с прекрасной локацией и возможностью использовать его почти в любом качестве. Однако при покупке могут возникнуть не самые обычные для рынка сложности.

«Дело в том, что в случае с компаниями, полностью или частично контролируемыми государством, в них при продаже собственности действуют свои внутренние регламенты и процедуры, которые имеют мало общего с рыночными практиками и могут как минимум усложнить или затянуть по времени процесс сделки»,— подчеркивает Максим Фридман.

Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов говорит, что цена на объект в целом укладывается в рыночный диапазон, хотя и без выраженного дисконта.

«Продажа вписывается в системную программу оптимизации портфеля недвижимости „Ростелекома“: ранее компания уже реализовывала непрофильные административные здания в Челябинске, в том числе на Черкасской, 5 и на Монакова, 45, объясняя это переходом на компактную телекоммуникационную инфраструктуру и высвобождением избыточных площадей. У этого объекта уже была история выхода на рынок: в 2019 году совместная структура „Ростелекома“ и Сбербанка „Телеком-5“ выставляла здание по цене около 48,4 тыс. руб. за кв. м, и участники рынка тогда оценивали запрошенную стоимость как завышенную, прогнозируя длительную экспозицию без снижения цены»,— отмечает Станислав Ахмедзянов.

По словам эксперта, формат продажи строения как готового объекта с торговыми помещениями и текущей арендой смещает круг покупателей в сторону инвесторов, ориентированных на действующий денежный поток, а не на конечных пользователей, которые будут рассматривать его под собственный офис. Для такого актива определяющим фактором становится не цена за метр как таковая, а состав и устойчивость арендаторов, поскольку именно от них зависят реальная доходность объекта и срок окупаемости вложений.

«Локация в Центральном районе рядом с площадью Революции остается сильной с точки зрения пешеходного трафика и статуса адреса, что традиционно поддерживает интерес к подобным объектам со стороны частных и региональных инвесторов. Однако предыдущий опыт продажи здания с 2019 года показывает, что для объектов такого масштаба в Челябинске срок экспозиции может растянуться, если собственник не готов к точечным уступкам по цене на этапе торга с потенциальным покупателем»,— резюмирует Стани­слав Ахмедзянов.

Евгений Рыженьков