Притопленное место
В Челябинске выставили на продажу здание популярного бара «Топка»
В центре Челябинска выставлено на продажу одно из самых известных зданий города — «Дом Рындина». Предложение о продаже появилось на сайте объявлений «Авито». За объект культурного наследия (ОКН), в котором последние годы располагался один из самых популярных баров Челябинска «Топка», просят 54 млн руб. Эксперты подсказывают, что объект выставляется на продажу не впервые и до этого не находил покупателей. Причины этого — цена, обременения, которые вместе с покупкой приобретают владельцы ОКН, а также неуверенность в стабильности ресторанного бизнеса в Челябинске.
Фото: скриншот Яндекс.Карты
Фото: скриншот Яндекс.Карты
Объявление о продаже здания в центре Челябинска, в котором располагается популярный в Челябинске бар «Топка», появилось на платформе объявлений «Авито». Собственник, указав цену за объект в 54 млн руб., отметил, что у здания есть арендатор, и что окупаемость покупки составит не менее 8–10 лет.
«Дом Рындина» — один из самых известных в Челябинске объектов культурного наследия, находится на улице Цвиллинга, 6. Дом в стиле конструктивизма построен в 1934 году. В 1935–1936 годах в нем жил первый секретарь Челябинского обкома ВКП(б) Кузьма Рындин. Позднее в нем располагалось Бюро по трудоустройству и информации населения. Аналогичные структуры по труду и занятости занимали здание до 2010-х годов. Общая площадь объекта составляет 300 кв. м. На первом этаже находится бар «Топка», а на втором — лаундж-бар «Чердак».
«Дом Рындина» не первый раз выставляется на продажу. Так, около полугода назад за него просили 62 млн руб.
Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов, по его словам, еще около 15 лет назад оформлял сделку именно по этому зданию. Он считает, что в этом случае для определения корректности цены и перспектив окупаемости покупки здания с действующим арендатором и статусом объекта культурного наследия правильнее не измерять цену из расчета за метр, а окупаемость по реальному арендному потоку. А снижение цены с 62 до 54 млн руб. само по себе указывает на ограниченный спрос на такой формат. Отдельный фактор — охранный статус: для объекта культурного наследия регионального значения охранное обязательство ограничивает реконструкцию и перепрофилирование и сужает круг покупателей.
«Локация у объекта сильная — центр города, рядом пешеходная Кировка, рядом оперный театр и крупные торговые объекты, поэтому 180 тыс. руб. за кв. м для прайм-стрит-ритейла в центре Челябинска выглядит умеренно. Но ликвидность лота сдерживается нишевым арендатором в виде баров и небольшим бюджетом сделки»,— подчеркивает Станислав Ахмедзянов.
По подсчетам управляющего партнера IBC Global, заявленная в объявлении окупаемость 8–10 лет соответствует ставке капитализации порядка 10–12% и требует чистого арендного потока около 450–560 тыс. руб. в месяц, то есть порядка 1500–1900 руб. за кв. м.
«При более типичных для такого метража ставках стрит-ритейла в центре Челябинска (по нашей оценке, порядка 900–1300 руб. за кв. м), эффективная окупаемость растягивается примерно до 12–16 лет, а ставка капитализации опускается к 6–8%. Поэтому ключевой вопрос для покупателя — не цена за метр, а параметры действующего договора: ставка, срок, индексация и условия расторжения, поскольку без подтвержденного арендного потока заявленная доходность остается витринной. На фоне высокой ключевой ставки частные инвесторы с бюджетом до 50–60 млн руб. стали избирательнее и готовы платить премию только за объекты с подтвержденным сетевым арендатором. Поэтому единичный исторический дом с локальным общепитом, как правило, продается дольше и с дисконтом к первоначальной цене»,— считает Станислав Ахмедзянов.
Основатель и совладелец агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман считает, что продать здание будет непросто, несмотря на то, что объект хорошо известен в Челябинске.
«Да, известный объект. Да, у него отличная локация и понятный трафик. Но нужно учитывать несколько факторов. И, прежде всего, то крайне непростое положение, в котором сейчас оказался ресторанный бизнес в Челябинске. Говоря откровенно, в этом здании что-то, кроме бара, кафе или другого заведения общепита, вряд ли удастся разместить. Ни магазин, ни офис там не нужен и не эффективен с точки зрения аренды. А у рестораторов сейчас сложные времена — новых заведений мало, а старые думают о том, как бы выжить. Поэтому покупателю, прежде чем прицениваться, следует внимательно изучить перспективы и состояние дел у тех заведений общепита, которые сейчас арендуют эти помещения»,— подчеркивает Максим Фридман.