Экспертное мнение
Юля Будник, руководитель отдела инвестиционного брокериджа компании GVA Sawyer:
Сильные стороны проекта - это, прежде всего, расположение "Гран-При". Он находится поблизости от МКАД и одного из динамично развивающих в Московской области районов - Красногорского. Безусловный плюс — планируемое развитие и реконструкция транспортного сообщения между проектом, Москвой и областью, а также формирование интересных центров "притяжения" в проекте (ипподром, гольф-клуб). Проектом заявлено не просто развитие отдельного участка, а строительство полноценного современного самодостаточного городского образования.
К рисковым сторонам следует отнести объем проекта и его долгосрочность. Из-за длительных сроков реализации задуманного, прогнозы и бизнес-планы строительства нужно составлять с многочисленными допусками и предположениями, что уже само по себе усиливает девелоперские риски. Сложно осуществлять и финансирование на стадии разработки концепции, так как только предпроектные работы могут быть оценены в десятки миллионов долларов.
Для привлечения инвесторов следует выделить из общего объема проекта и подготовить для инвесторов отдельные лоты-проекты с различным функциональным назначением на выделенных земельных участках, с определенным пакетом документации. Таким образом, инвесторы смогут развивать выделенные участки, не входя в противоречия с общей концепцией проекта, в рамках собственных девелоперских или инвестиционных интересов. Не будет лишней и гибкость в подходе: инициатору проекта будет легче найти инвесторов, если он даст инвесторам возможность привлекать собственные девелоперские структуры, будет готов работать по схемам форвардного финансирования, корректировать назначение отдельных зон в общей концепции.
Ярослав Коцюба, старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Russia and CIS:
Среди плюсов проекта можно отметить комплексность застройки территории, что позволяет организовать эффективное транспортное сообщение. Речь идет об участке свыше 80 га, для успешного развития которого необходима сбалансированная концепция.
На наш взгляд, удачным моментом в данном проекте является симбиоз жилой, коммерческой и социальной инфраструктуры. Предусмотренный в концепции проекта ипподром международного уровня станет его особенностью, притягивающей к нему внимание.
Поскольку речь идет о масштабном проекте, то у девелопера, конечно, могут возникнуть определенные трудности, связанные с финансированием. В первую очередь, это значительный объем инвестиций в его инфраструктуру. Скорее всего, сроки реализации будут достаточно длительными, поскольку девелопер планирует возвести до 2 млн кв.м. площадей разного функционального назначения - жилье, коммерческую недвижимость, ипподром, социальные объекты и др. Большинство инвесторов сегодня не готовы входить в девелоперские проекты на длительный срок.
Скорее всего, девелоперу "Гран - При" придется осуществлять его реализацию в несколько этапов, это повысит привлекательность проекта для инвесторов. Обременения в виде социальной инфраструктуры - еще один фактор, который может "смущать" потенциальных инвесторов. При этом важно понимать, что с юридической точки зрения сложно разделить проект на коммерческую и социальную составляющие. Если говорить об общих требованиях, то для большинства инвесторов, планирующих крупные вложения, важны такие моменты, как опыт девелоперской компании и наличие реализованных проектов, проработанный бизнес-план, продуманные графики финансирования и т.д.