В Подмосковье активно строятся торговые центры. Но если первые торговые центры, появившиеся около пяти лет назад, занимали порядка 10-12 тыс. кв. м, то сегодня площадь большинства заявленных проектов превышает 40 тыс. кв. м, а иногда достигает 100-110 тыс. кв. м. Тем не менее, застройщики уверены, что городам с населением в 70-100 тыс. жителей нужны торговые центры внушительных размеров.
Для больших и маленьких
Масштабы московских и подмосковных торговых центров, конечно, несопоставимы. Если в Москве объекты площадью 100-150 тыс. кв. м дело обычное, то в Подмосковье они гораздо меньшего размера. "Площадь ТЦ, которыми на сегодняшний день располагают подмосковные города, в среднем составляет 25 тыс. кв. м",— говорит специалист по маркетингу компании Sawatzky Property Management Елена Ткач.
Однако численность населения в разных городах Подмосковья неодинакова, поэтому и представление о том, что такое крупный торговый центр, в каждом городе свое. Например, в Лобне живет 60 тыс. человек, а в Подольске около 180 тыс. Для первого города будет считаться крупным торговый центр площадью 30 тыс. кв. м, для второго — примерно 50-70 тыс. кв. м.
"Хотя сейчас для городов Подмосковья с населением свыше 100 тыс. жителей крупными торговыми центрами можно считать объекты общей площадью более 30 тыс. кв. м, налицо тенденция к существенному увеличению этих цифр к 2010 году",— говорит руководитель отдела маркетинга компании "Торговый квартал" Евгений Ковров.
Поскольку в среднем население подмосковного города составляет около 70 тыс. человек, ТЦ площадью 30 тыс. кв. м можно считать достаточно крупным. Примеры: "Рамстор" в Подольске (20 тыс кв. м.), "XL-3" (55 тыс кв. м.) и "Красный Кит" (27 тыс кв. м.) в Мытищах, "Три кита" в Одинцовском районе на Можайском шоссе и др.
Нет предела совершенству
Подтверждением привлекательности подмосковного рынка торговой недвижимости может служить активность сетевых девелоперов. "В частности, на рынке Подмосковья развивают свои проекты как федеральные сетевые девелоперы ("Рамэнка", "Регионы", RTM-Development), так и девелоперы, начавшие строительство нескольких торговых центров с Московского региона (BTR Group — "Красный Кит" в Мытищах, "Комсомолец" в Красногорске, RIGroup — "Счастливая 7Я", "Строй-Пласт" — "Курс", "СВА Торговый Центр" — "Океан", "Жук" и другие)",— поясняет региональный директор по торговой недвижимости компании Colliers International Максим Гасиев.
В итоге на сегодняшний день практически в каждом крупном городе построен, строится или запланировано построить крупный торговый центр. За период с 2007-го по 2009 год должно быть завершено строительство около 20 торговых центров в крупных городах Подмосковья общей площадью около 1 млн кв. м.
Еще пять лет назад торговые центры казались нашим соотечественникам чем-то роскошным и из ряда вон выходящим, но к ним быстро привыкли. Потребители предъявляют к предлагаемым им товарам и услугам все большие требования, замечают недостатки ТЦ, например несовершенство системы вентиляции и кондиционирования. И те первые торговые центры в Подмосковье, которые возводили в основном местные компании на стратегически важных для этих городов местах, перестали удовлетворять потребителей. "Как правило, эти центры не отличаются удобной навигацией, простором, построены без какой-то определенной концепции, они представляют собой "нарезку" из площадей в 15-20 кв. м",— поясняет директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Роман Соков. Вот почему девелоперы стали обращаться к консультантам, способным создать интересный и востребованный продукт. А ТЦ, организованные по принципу "нарезки", с незначительными арендаторами, постепенно исчезнут, считает эксперт.
Бурный рост интереса к подмосковным профессиональным площадям можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, растет благосостояние населения. "Необходимость ездить в Москву за покупками и услугами для организации досуга постепенно отпадает, жители области предпочитают посещать объекты торговли, находящиеся в непосредственной близости от дома",— констатирует Елена Ткач. Стоит напомнить, что до недавнего времени торговые площади в подмосковных городах были представлены первыми этажами жилых домов, переоборудованными домами быта, рынками на привокзальных площадях. Кроме того, дефицит земельных участков в Москве заставляет девелоперов постепенно смещаться из центра города на окраины и дальше, в Московскую область.
Во-вторых, строительство крупных торговых центров выгодно девелоперам — большие объемы арендуемых площадей позволяют экономить на содержании и управлении. К тому же сегмент торговой недвижимости привлекает девелоперов благоприятной транспортной ситуацией, наличием большого количества логистических центров, а также ненасыщенностью рынка, отмечает руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.
Рынок торговой недвижимости большинства городов Подмосковья пока далек от насыщения. Более того, во многих городах профессиональная торговая недвижимость вообще отсутствует. "В большинстве же подмосковных городов дефицит торговых площадей ощутим, и ни о каком превышении числа ТЦ речь вообще не идет,— говорит генеральный директор компании RIGroup Дмитрий Котляренко.— Современные многофункциональные торгово-развлекательные комплексы в подмосковных малых городах зачастую вообще не представлены". Поэтому строительство ТЦ в подмосковных городах своевременно и перспективно.
Ближайшие планы
Наименее обеспечено торговыми площадями среднее и дальнее Подмосковье. "Однако на сегодняшний день там есть ряд крупных проектов (в Серпухове, Наро-Фоминске, Щелкове и других городах), которые могут привести к насыщению рынка",— считает директор департамента консалтинга и исследований компании "МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость" Айдар Галеев. Но первичное насыщение там, скорее всего, произойдет в 2010 году.
Относительного насыщения достигли рынки тех городов, которые располагаются непосредственно у границ Москвы: Химок, Мытищ, Балашихи. Ряд интересных проектов есть в Одинцове. Но и этот рынок пока полностью не насыщен. "Например, в Красногорске на одного жителя приходится примерно 80 кв. м торговых площадей, в то время как в Мытищах этот показатель достигает 600 кв. м",— приводит пример генеральный директор компании "Торговый квартал" Дмитрий Зотов.
Рост благосостояния населения и дефицит торговой недвижимости формируют интерес девелоперов к торговой недвижимости. "Наиболее быстро торгово-развлекательными комплексами застраиваются города, расположенные возле границ Москвы, где в последнее время наиболее интенсивно ведется строительство жилых объектов",— поясняет Дмитрий Котляренко. Это прежде всего Красногорск и Одинцово. Можно назвать и Мытищи — этот город характеризуется высокой потребительской емкостью.
"По мере освоения рынка торговой недвижимости этих городов и роста доходов населения начнется экспансия и в более отдаленные районы",— предупреждает Максим Гасиев. И в самом деле, если раньше "сетевиков" привлекали города с миллионным населением, то сейчас они готовы обратить внимание и на населенные пункты с численностью сто-двести тысяч жителей и строить там современные торговые центры.
Именно там девелоперы могут реализовать масштабные проекты ТЦ, что уже практически невозможно в пределах МКАД. "По нашим оценкам, города Московской области с населением свыше 100 тыс. имеют такой же экономический потенциал, как города-миллионники в отдаленных регионах. В Подмосковье уже есть платежеспособный спрос на торгово-развлекательные центры,— говорит Дмитрий Котляренко.— Уровень доходов населения существенно увеличился за последние годы. В выходные дни жители уже готовы не ехать в Москву, а делать покупки в своем городе".
Спрос рождает предложение
Абстрактно рассуждать о том, какой формат торгового центра больше подходит для подмосковного города, бессмысленно. "Формат ТЦ для каждого города должен определяться на основании маркетингового исследования: численности населения, потребительской емкости, конкурентного окружения, местоположения участка под строительство, удаленности города от Москвы и прочее",— поясняет Елена Ткач.
Простой пример. Города Иваново и Владимир — областные центры, расположенные на расстоянии 100 км один от другого. С примерно равной численностью населения с одинаковыми возможностями и уровнем дохода. "Однако между городами есть разница: в Иванове много учебных заведений, во Владимире — меньше. В Иванове люди покупают гораздо больше, чаще, чем во Владимире.— рассказывает Роман Соков.— Отсюда вывод: в Иванове нужно строить больше торговых площадей, чем во Владимире".
Однако в действительности в Подмосковье не больше пяти-семи городов способны "переварить" крупный торговый центр (более 80 000 кв. м). Оптимальным может стать и размер торговой площади в 30 тыс. кв. м — здесь все зависит от количества населения города и размера доходов его жителей.
Эксперты сходятся во мнении, что оптимальный вариант — это строительство одного крупного ТЦ и нескольких небольших. При этом при открытии двух-трех торговых центров площадью 20 тыс. кв. м рынок насыщается и практически полностью закрывается для других операторов. Поэтому успешными сейчас становятся только качественные проекты — с кинотеатром, развлекательной зоной, фуд-кортом. Причем коэффициент GLA (площадей, сдающихся в аренду) таких проектов должен быть не более 0,65.
Глас ритейлера
Еще несколько лет назад девелоперы не придавали особого значения развлекательной составляющей. Однако сегодня очевидно, что наличие в составе крупного торгового центра развлекательного комплекса привлекает больше посетителей, которые совершают незапланированные покупки. "Аналитики отмечают, что наличие развлекательной составляющей позволяет увеличить посещаемость на 20-30%. Вследствие этого торговый центр становится более привлекателен для покупателя, что немаловажно и для торговых операторов",— поясняет Елена Ткач. В крупном торговом центре имеется возможность представить большее число торговых операторов, что расширяет для покупателя возможность выбора.
Но интерес ритейлера к торговому центру основан не только на этом. "Крупные торговые центры привлекательны для ритейлеров за счет синергетического эффекта от размещения большого количества арендаторов,— считает Ольга Широкова.— В качестве примера можно привести московские "Меги", "Европейский", пользующиеся популярностью у посетителей и, соответственно, у ритейлеров".
Однако если в городе представлено много торговых центров, то создается очень большая конкуренция, и для небольших арендаторов такие предложения теряют интерес. Немаловажен и вид деятельности арендаторов. Если помещение арендуется, например, для брендовых марок одежды, то арендатору достаточно одной "точки" в городе. "Например, для того чтобы собрать мощный пул небольших, но известных арендаторов торговой галереи более удобен ТЦ относительно небольшой площади (около 30 тыс. кв. м), но к разработке и брокериджу которого привлекалась действительно профессиональная компания",— утверждает генеральный директор компании "Торговый квартал" Дмитрий Зотов.