Страхование объектов недвижимости — обычная и даже необходимая практика работы западных девелоперских компаний. В России же рынок страхования объектов коммерческой недвижимости только набирает обороты.
На сегодняшний день объекты коммерческой недвижимости входят в число самых капиталоемких видов бизнеса. Эксплуатация их сопряжена с разными рисками — пожар, потоп, взрыв газа и проч. В таком случае страховой полис защищает имущественные интересы не только собственника здания, но и арендаторов. "Использование страховой защиты является показателем серьезного подхода к бизнесу",— считает начальник отдела технического андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности ОАО "Русская страховая компания" Елена Павловская.
Впрочем, на практике никто не обязывает собственника коммерческих площадей страховать свое имущество. Такая необходимость может возникнуть, хотя число таких случаев ограничено. Например, недвижимость должна быть обязательно застрахована, если она находится в залоге или лизинге. Или в том случае, когда собственник недвижимости — компания, к примеру, созданная с участием иностранного капитала,— обычно требует застраховать недвижимость, потому что это соответствует западной корпоративной культуре.
Вместе с тем, если еще недавно организации, занимающиеся операциями с коммерческой недвижимостью, задавали вопрос "страховать или не страховать", то сейчас все чаще возникает другая проблема — как максимально обезопасить себя от возможных потерь с помощью механизма страхования.
Как показывает практика, собственники крупных объектов все-таки предпочитают страховать свое имущество по полной программе. Например, здание на Николоямской улице, в котором расположен офис "МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость", застраховано от стандартного перечня рисков на общую сумму $12 млн. Как считают эксперты, в случае наступления страхового случая размер ущерба будет больше стоимости страхового возмещения.
"Вообще при страховании коммерческой недвижимости трудно говорить о среднем тарифе, который исчисляется в процентах от суммы, на которую собственник хочет застраховать имущество",— поясняет начальник отдела андеррайтинга имущественных рисков СК "Первая страховая компания" Татьяна Погребняк. Но, как правило, он варьируется в пределах 0,05%-0,5% от страховой суммы за год страхования.
Условно можно разделить тарифы следующим образом: (полный пакет рисков) 0,05-0,5% от суммы страховой выплаты — объекты крупного бизнеса; 0,15-0,25% — объекты среднего бизнеса — торговый или офисный центр; 0,25-0,5% — объекты малого бизнеса. При этом разброс тарифов на страхование оборудования (торговое, офисное, производственное) также достаточно большой — от 0,18 до 0,4%.
Однако, как признают эксперты рынка, основной процент всех страховых премий в сегменте коммерческой недвижимости приходится на долю страхования имущества, где главным риском является возникновение пожара. Поэтому существенный фактор, определяющий стоимость страхования,— это состояние объекта недвижимости с точки зрения пожарной безопасности.
Чего боятся?
"Вот почему классическим в сфере коммерческой недвижимости является страхование имущества от огня и других опасностей,— поясняет заместитель директора центра имущественного страхования СК "РОСНО" Андрей Хохлов.— На страхование могут быть приняты объекты недвижимости в целом или отдельные конструктивные части здания". Этот вид страхования позволяет обеспечить страхование на случай пожара, удара молнии, взрыва бытового газа, стихийных бедствий и других бед. Но, как считает вице-президент группы "Ренессанс страхование" Наталья Карпова, в первую очередь собственники всегда страхуются от пожаров — актуальность этого риска не ставится под сомнения, тем более что зачастую он влечет за собой наиболее крупные убытки. Например, компания "Согласие" выплатила примерно $4 млн владельцу бизнес-центра "Сокол". В прошлом году, в результате спланированного поджога одного из офисов была уничтожена значительная часть здания, а также имущество, находящееся в нем. "Безусловно, расходы собственника на страхование были несопоставимы с размером ущерба от возникшего страхового случая",— отмечает начальник отдела страхования имущества СК "Согласие" Артем Плотников.
И в самом деле, в последнее время пожары, к сожалению, случаются все чаще и чаще. "Например, в апреле 2007 года произошел случай возгорания в бизнес-центре "Дукат Плейс 3" на улице Гашека,— вспоминает генеральный директор компании "МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость" Андрей Бушин.— В октябре загорелась мягкая кровля на крыше семиэтажного бизнес-центра "Тушинский". Можно вспомнить также пожар в реконструируемом безнес-центре на Смольной, который произошел в июле 2007 года".
Но, как считает ведущий юрист компании GVA Sawyer Дмитрий Симаков, риск наступления страховых случаев больше присущ старым постройкам, в которых отсутствуют современные противопожарные системы, а наличествуют деревянные перекрытия и старая электропроводка или устаревший водопровод и канализация. Например, в феврале текущего года страховая компания РОСНО выплатила 9 млн руб. владельцу административного здания в связи с пожаром. Причиной его стал аварийный режим работы электрокабеля. При этом стоимость страховки составила порядка 27 тыс. руб. В сентябре прошлого года компания выплатила за сгоревшее здание в Ямало-Ненецком автономном округе более 4 млн. руб. Сумма страхового взноса по договору страхования составила около 670 тыс. руб. Причиной возгорания стало самовозгорание горючих материалов, расположенных рядом с отопительной печью.
Однако застраховать имущество можно и от всех рисков сразу. "В этом случае страхуются не все конкретно оговоренные риски, а весь комплекс возможных рисков, но с исключением ряда случаев,— поясняет пресс-секретарь СК "Ингосстрах" Наталья Георгидзе.— Например, не покрывается ущерб, если он наступил в результате военных действий или естественного износа имущества".
Дело в том, что более сложные риски, актуальные именно для строительной отрасли, нередко становятся объектом необоснованной экономии. Например, следует обратить внимание на риск "ошибки при проектировании". Неоспоримый пример тому — "Трансвааль-парк" и Бауманский рынок.
Арендатор и арендодатель
Нанести ущерб имуществу собственника могут и сами арендаторы коммерческих площадей. Для того чтобы компенсировать убытки, нанесенные собственнику, арендатора, как правило, обязывают заключить комплексный договор страхования имущества и ответственности. "В типовом договоре аренды присутствует ответственность арендатора за нанесенные убытки из-за повреждения имущества арендодателя",— отмечает директор дирекции имущественного страхования СК "МАКС" Александр Агапов. Причем, незаключение договоров страхования является основанием для расторжения договора аренды арендодателем. Вот почему в последнее время часто практикуется включение стоимости страхового полиса в сумму арендной платы за пользование помещением.
"Поэтому в бизнес-центрах класса "А" страхование имущества арендатора, а также страхование ответственности арендатора является общепринятой практикой,— рассказывает руководитель юридического отдела CB Richard Ellis Марина Митюшникова.— И, как правило, эта обязанность арендатора закреплена в договоре аренды".
Охотнее всего страхуются западные арендаторы — они имеют большой опыт страхования и, как правило, их московские представительства застрахованы в рамках глобальных страховых программ, поэтому им не нужно объяснять преимущества страхования или, тем более, "принуждать" страховать свое имущество.
Однако собственно компенсация по страховому полису может выплачиваться либо в полном размере, либо частично. Размер компенсации ущерба зависит от выбора клиентом суммы страховки на стадии заключения договора страхования. Если имущество было застраховано не на полную стоимость, то и компенсация будет осуществляться в том же процентном соотношении, что и соотношение страховой суммы и стоимости имущества.
С другой стороны, и сами арендаторы заинтересованы в том, чтобы застраховать имущество от существующих многочисленных рисков. Даже самая незначительная авария или поломка оборудования может обернуться для арендатора помещения не только прямыми материальными затратами на ремонт, но и возмещением ущерба своим "соседям", которые тоже могут пострадать. Например, если его имущество повреждено в результате протечки или пожара, то он получит возмещение от страховой компании. Так, два года назад произошел пожар, уничтоживший часть здания в торговом центре XL в Мытищах. В результате всем пострадавшим арендаторам были выплачены страховые суммы, в целом составившие $5,2 млн.
"Здания — это сообщества собственников, и каждый из них должен нести ответственность за общее имущество,— считает вице-президент корпорации Mirax Group Константин Борисов.— Это "шоссе с двусторонним движением". Таким образом, страховой полис защищает интересы не только самих собственников, но и арендаторов, а также третьих лиц — то есть нас с вами".