Кино в аренду
Конституционный суд оценит влияние санкций на цену договора, заключенного до введения таких мер
Конституционный суд (КС) РФ решит, позволяет ли изменение ситуации в российской экономике после начала СВО снижать цену договора, причем задним числом. Поводом стал спор киносети «Синема Парк» с арендодателем — компанией «Формула кино». Сославшись на санкции, уход иностранных киностудий и падение выручки, арбитражные суды вдвое уменьшили ставку аренды для «Синема Парка» начиная с февраля 2022 года. В итоге собственника помещений обязали вернуть арендатору более 100 млн руб. «Формула кино» теперь оспаривает в КС такой подход из практики.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
КС РФ разъяснит, можно ли на основании ст. 451 и п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса (ГК) РФ (допускают изменение условий договора «в связи с существенным изменением обстоятельств») ретроактивно снизить стоимость аренды из-за серьезных перемен в отрасли кинопроката.
С жалобой на спорные нормы обратилось ООО «Формула кино», которое с 2018 года сдавало АО «Синема Парк» помещение площадью 5,5 тыс. кв. м под кинотеатр в Подмосковье. Предложение пересмотреть арендную ставку арендатор направил собственнику в декабре 2023 года. Не получив ответа, «Синема Парк» решил добиваться уменьшения стоимости аренды через суд.
Ухудшение для одних за счет других
В своем иске киносеть настаивала, что по независящим от нее причинам «арендная плата на прежних условиях влечет ущерб», который в значительной степени лишает компанию того, на что она могла рассчитывать прежде. Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск, это решение затем поддержали апелляция и окружная кассация.
Суды учли, что после начала российско-украинского конфликта многие зарубежные студии отказались предоставлять фильмы отечественным прокатчикам. В результате, по данным Фонда кино, объем рынка кинопроката снизился на 42,9% по количеству проданных билетов. Общее количество посетителей кинотеатров, а также их выручка в 2022–2023 годах в среднем снизились почти в два раза по отношению к 2021 году. Судебная экспертиза подтвердила, что финансовые показатели «Синема Парка» стали ухудшаться с февраля 2022 года из-за «экономических мер по отношению к России и российским компаниям».
В итоге суды снизили арендную ставку с 3,98 млн до 1,96 млн руб. в месяц начиная с 22 февраля 2022 года. Верховный суд РФ не нашел оснований для пересмотра дела. В феврале текущего года собственника недвижимости обязали вернуть «Синема Парку» в качестве неосновательного обогащения 105,7 млн руб. из ранее полученной арендной платы и выплатить 22,7 млн руб. процентов за пользование этими деньгами.
Не согласившись с этим, «Формула кино» подала жалобу в КС с просьбой проверить конституционность толкования ст. 451, 453 ГК РФ, считая, что суды неправомерно придают им автоматический ретроактивный эффект. Компания подчеркивает, что сложившийся в судебной практике подход позволяет стороне, попавшей под действие изменившихся обстоятельств, годами исполнять договор, а затем потребовать его пересмотра задним числом.
При этом арендодатель, добросовестно предоставлявший помещения, внезапно узнает, что полученные им ранее на законных основаниях деньги стали «неосновательным обогащением». Таким образом, полагает заявитель жалобы, действующее регулирование и его толкование судами позволяют участникам гражданского оборота извлекать преимущество из своего пассивного поведения.
«Формула кино» настаивает, что изменение договора судом в таких ситуациях должно происходить на будущий период, а на уже прошедшие — лишь в исключительных случаях, когда были злоупотребления со стороны арендодателя. Сейчас же, по мнению заявителя жалобы, «защита видимости права и разумные позитивные ожидания арендодателя оказываются подорваны». В связи с этим компания просит КС признать такое применение оспариваемых норм неконституционным и позволить пересмотреть судебные решения по своему делу.
В «Формуле кино» и «Синема Парке» в четверг, 11 июня, не ответили на запросы “Ъ”.
Предельно допустимая гибкость
Старший партнер юрфирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин объясняет, что по общему правилу cнижение спроса, рост расходов, колебания курса и ухудшение финансовых показателей относятся к обычным предпринимательским рискам. Но юрист уточняет, что ст. 451 ГК РФ допускает исключения: суд может вмешаться, если обстоятельства изменились настолько серьезно, что стороны, разумно предвидя их заранее, не заключили бы договор либо согласовали принципиально иные условия.
По мнению руководителя юридической компании «Неделько и партнеры» Василия Неделько, в этом деле есть особенности, которые позволили судам встать на сторону арендатора: киносеть осталась без ключей доступа для демонстрации иностранных фильмов, своего основного контента. Господин Терехин согласен, что уход иностранных киностудий с российского рынка существенно изменил модель работы отрасли, поэтому основания для ссылок на спорные нормы у арендатора были.
Однако юристы удивлены тем, что суды решили снизить размер арендной платы с февраля 2022 года. «Возможность установить более раннюю дату изменения обязательств прямо предусмотрена ст. 453 ГК РФ, но это не означает, что стоимость можно снижать ретроактивно автоматически.
Суд должен отдельно обосновать, почему выбран именно такой период»,— убежден господин Терехин. Василий Неделько также считает, что ответственность за пассивность арендатора нельзя перекладывать на собственника имущества.
Но в целом гибкость, заложенная в положениях ГК РФ, полезна, поскольку позволяет судам применительно к конкретной ситуации устанавливать дату изменения обязательства, добавляет господин Неделько. В этой связи, полагает господин Терехин, оптимальным решением КС было бы не признать ст. 451 и 453 ГК РФ неконституционными, а уточнить пределы их применения.
Дата рассмотрения дела в КС РФ пока не назначена.