КС РФ принял решение в пользу нашедшей скрытые дефекты помещения астраханки
Конституционный суд (КС) РФ запретил судам общей юрисдикции автоматически отказывать в исках покупателям недвижимости из-за истечения двухлетнего срока с момента передачи объекта, если скрытые недостатки выявили в пределах указанного периода. Прецедентное решение приняли по итогу рассмотрения дела жительницы Астрахани.
Фото: ИА «Общественное мнение»
Фото: ИА «Общественное мнение»
Установлено: горожанка купила нежилое помещение стоимостью более 5 млн руб. Затем выяснилось, что объект регулярно подвергается затоплению сточными, канализационными и дождевыми водами, что сделало его эксплуатацию в коммерческих целях невозможной и вынудило прекратить бизнес-деятельность. Суд первой инстанции удовлетворил требования покупательницы, однако апелляция отменила решение, сославшись на то, что с момента передачи недвижимости прошло больше двух лет, предусмотренных п. 2 ст. 477 ГК РФ.
КС РФ не согласился с логикой апелляции. Высшая инстанция разъяснила, что двухлетний срок в данной норме определяет период для выявления недостатков товара, если на него не установлены гарантийный срок или срок годности, и не может приравниваться к сроку исковой давности или служить основанием для автоматического отказа в приеме иска. Требование к продавцу может быть заявлено и после истечения двух лет, если сам дефект проявился в установленный законом период, а иск подан в рамках общего срока исковой давности — с момента, когда покупатель узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике.
При этом суд подчеркнул необходимость для покупателя незамедлительно фиксировать выявленные проблемы и уведомлять о них продавца. В случае отсутствия такого уведомления или его направления за пределами двухлетнего срока бремя доказывания своевременности выявления дефекта ложится на покупателя. КС принял решение в пользу истицы.
Высшей инстанцией п. 2 ст. 477 ГК РФ признан не соответствующим Конституции РФ. Причина — неопределенность в вопросе о возможности предъявления покупателем к продавцу исковых требований в связи с недостатками проданного товара, обнаруженными в определяемый в соответствии с ним срок, за пределами этого срока. КС решил, что федеральному законодателю надлежит внести в действующее правовое регулирование упомянутые изменения.