Частный сектор дал по тормозам
В половине регионов Черноземья за год замедлилось индивидуальное строительство
Введение счетов эскроу для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в марте 2025 года стало еще одним «тормозом» для развития сегмента на фоне роста стоимости стройматериалов и высокой ключевой ставки. По итогам прошлого года в черноземных областях наблюдается разнонаправленная динамика: в приграничье власти стимулируют отрасль региональными программами, в Орловской области объемы ввода остаются стабильными, тогда как в Воронежской, Липецкой и Тамбовской — наблюдается спад. Эксперты отмечают неэффективность эскроу-счетов для ИЖС, однако подчеркивают, что это не является единственной причиной снижения активности в сегменте.
Соседние регионы показали крайне неравномерные тенденции на рынке ИЖС
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Данные о динамике ИЖС в макрорегионе в ответ на запросы «Ъ-Черноземье» предоставили в областных правительствах. Согласно статистике, устойчивый рост абсолютных объемов ИЖС наблюдается в Курской области, где было введено 406,2 тыс. кв. м в 2023 году, 500,8 тыс. кв. м — в 2024-м, 610,5 тыс. кв. м — в 2025-м. Доля ИЖС в общем объеме ввода жилья за три года в среднем составила 68,7% (данные по годам не предоставлены). В облправительстве отмечают, что драйвером роста стали программы предоставления бесплатных участков для ИЖС отдельным категориям граждан и льготные ипотечные программы.
Несмотря на сложную обстановку, в Белгородской области также наблюдается позитивная тенденция. Доля ИЖС в общем объеме ввода жилья стабильно растет на протяжении последних трех лет (2023 год — 68,9%, 2024 год — 78,4%, 2025 год — 80,9%). При этом фактические объемы в сегменте остаются на одном уровне с небольшими колебаниями — 661,2 тыс. кв. м в 2023 году, 668,5 тыс. кв. м — в 2024-м, 652 тыс. кв. м — по итогам 2025-го. Как пояснили в облправительстве, значительная часть прироста показателей ввода связана с узакониванием жилой площади уже построенных домов.
Лидерами по вводу ИЖС в регионе стали Белгородский округ (37% от областного объема), Старооскольский городской округ (15%), Яковлевский округ (8%) и Белгород (5%). При этом, как отмечают власти, жители выбирают территории, удаленные от границы с Украиной и менее подверженные обстрелам.
В целях стимулирования строительства ИЖС в области также действует программа предоставления земли. За три года АО «Белгородская ипотечная корпорация» (БИК) выдало более 6,1 тыс. таких участков. «Так как выдача осуществляется с условием обеспечения в семилетний срок ввода дома в эксплуатацию, то данная мера позволяет не снижать объемы ввода ИЖС»,— пояснили в облправительстве и добавили, что на данный момент процедуру включения в государственный реестр микрофинансовых организаций проходит АО «Микрокредитная компания (МКК) "Фонд поддержки ИЖС"», которое будет предоставлять льготные займы на 15 лет размером до 6 млн руб. под 3–10% годовых.
Увеличение доли ИЖС наблюдается и в Орловской области — в 2025 году доля достигла 57%, тогда как двумя годами ранее она составляла 51,8% и 52%. Однако в натуральном выражении объемы остаются практически неизменными: 194,8 тыс. кв. м в 2023-м, 199,7 тыс. кв. м в 2024-м, 200 тыс. кв. м — в 2025-м. Более половины общего объема ввода приходится на Орловский муниципальный округ за счет близости к областному центру и наличия инфраструктуры. Основным сдерживающим фактором в региональном правительстве также назвали высокую ключевую ставку.
Вопреки падению объемов ИЖС в 2025 году, Воронежская область удержала лидерство в Черноземье по объемам ввода в сегменте (865 тыс. кв. м в 2025 году, 1,2 млн кв. м — в 2024-м, 1 млн кв. м — в 2023-м). При этом доля индивидуального жилья в общем вводе снизилась до 45% после пиковых 60% годом ранее. 60–65% всего объема ИЖС традиционно приходится на строительство в сельской местности.
В Липецкой области сегмент ИЖС демонстрирует устойчивое снижение доли — с 75% в 2023 году до 59% в 2025-м. В абсолютных цифрах также заметно падение: 574,7 тыс. кв. м в 2023-м, 501 тыс. кв. м — в 2024-м и 400,1 тыс. кв. м — в 2025-м. В региональном правительстве динамику связывают с доступностью банковских кредитов, ростом стоимости стройматериалов и подрядных работ. Лидером по индивидуальному строительству является Липецкий муниципальный округ, также высокие показатели у Липецка и Грязинского округа.
Тамбовская область показала пик доли ИЖС в 2024 году (67,5%), но по итогам 2025 года показатель снизился до 62,9% (в 2023-м было 61,9%). Абсолютные объемы ввода сокращаются третий год подряд: 297,5 тыс. кв. м в 2023-м, 282 тыс. кв. м в 2024-м, 269,9 тыс. кв. м — в 2025-м. Снижение в правительстве объясняют ростом цен на стройматериалы и работы. При этом на долю городских округов приходится 43–47% ввода индивидуальных домов.
В июле 2024 года президент РФ подписал закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Он вступил в силу 1 марта 2025 года. Ранее такой механизм использовался только при строительстве многоквартирных домов. При этом его применение носит добровольный характер — об открытии такого счета должны договориться стороны, то есть заказчик и подрядчик. Механизм защищает интересы покупателей: если стройка затянется или подрядчик обанкротится, заказчик гарантированно получит свои деньги обратно.
Гендиректор «Белгородской ипотечной корпорации» Дарья Макарова заявила «Ъ-Черноземье», что введение эскроу-счетов в ИЖС «пока не принесло ожидаемых результатов».
«Широкого применения данный механизм до сих пор не получил, так как аккредитацию в банках прошла незначительная доля компаний. Реалии таковы, что для сокращения налоговой нагрузки застройщики ИЖС чаще всего не заключают договор подряда между заказчиком и исполнителем, а расчеты с привлекаемыми строительными бригадами и покупку материалов осуществляют за наличные средства. В итоге это приводит к главному стоп-фактору для банков — отсутствию необходимых финансовых показателей деятельности предприятия и качественно оформленной бухгалтерской и финансовой отчетности»,— рассказала госпожа Макарова и пояснила, что в перспективе использование эскроу в сфере ИЖС может привести как к большей прозрачности рынка, так и к снижению маржинальности отрасли и удорожанию строительства для конечного потребителя.
Управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский также оценил введение эскроу-счетов в сфере индивидуального жилищного строительства как «еще один тормоз», однако отметил, что это далеко не единственная и не главная причина падения объемов ИЖС.
«С 1 марта новая схема с эскроу-счетами фактически стала базовым механизмом расчетов, однако это усложнило и удлинило финансовый цикл для строительных компаний. В Тамбовской области доля ИЖС в ипотечных сделках упала с 14% до 1,8% после ужесточения требований и перехода на эскроу-модель. Впрочем, основное влияние на сегмент по-прежнему оказывают дорогие кредиты, удорожание стройки и инфраструктурные ограничения. Также на рынке загородной недвижимости наметился спад сегмента при оживлении вторичного рынка частных домов, который временно подменяет собой малоэтажные новостройки»,— резюмировал господин Жарский.