"Квадратный" размах

К многометражной жилой недвижимости операторы рынка относят объекты площадью от 150 кв. м. По разным оценкам, доля таких квартир составляет около 20% от общего предложения. Однако после бума пятилетней давности сейчас многометражных квартир в новых объектах проектируется значительно меньше.

Мария Бабенко

Совсем недавно украинский рынок переживал бум многометражных площадей. Масштабная квартира, измеряемая сотнями квадратных метров, являлась олицетворением роскоши и достатка. "Пик потребительского спроса на многометражное жилье пришелся на 2002-2004 годы,— говорит консультант по жилой недвижимости компании "Украинская торговая гильдия" Ангелина Деревлева.— Квартир площадью от 150 кв. м в тот период в структуре предложения на первичном рынке было ощутимо больше, чем сегодня". Правда, сейчас приоритеты меняются. И для покупателей, желающих приобрести жилье премиум-класса, размер жилплощади уже не является определяющим критерием выбора. "Если ранее клиентов привлекали, главным образом, улучшенной планировкой, большей высотой потолков и живописным видом из окон, то сегодня при продаже дорогих многометражных квартир предлагаются не просто квадратные метры, а определенная концепция проживания, в комплексе с развитой общественной и сервисной инфраструктурой",— подчеркивает актуальную тенденцию инвестиционный консультант консалтинговой компании "Диалог-Классик" Артем Новиков. Следовательно, стоимость квадратного метра в современных многометражных квартирах, превышающая средние показатели по рынку, должна объясняться не прихотью застройщика, а высоким классом жилья.

Сегодня стоимость многометражной недвижимости, которую можно отнести к премиум-классу, на первичном рынке составляет не менее $4,5 тыс. и может достигать $20 тыс. за квадратный метр. По такой цене предлагаются четырех-, пятикомнатные квартиры, в основном расположенные на верхних этажах на одном, двух, а иногда и трех уровнях, с эксплуатируемой крышей. Продажи такой недвижимости имеют отличительные особенности. "Застройщики, как правило, не предлагают многометражные квартиры на начальных этапах строительства,— говорит Ангелина Деревлева.— Себестоимость такого жилья обычно выше, чем в среднем по дому. Поэтому, чтобы получить максимальный доход от продажи, квартиры с лучшими характеристиками продают в середине или на завершающем этапе реализации комплекса". Учитывая, что большинство покупателей премиального жилья для разработки дизайн-проекта привлекают своих архитекторов, застройщики еще до сдачи объекта в эксплуатацию готовы учитывать и воплощать в жизнь особые требования к планировке и обустройству инженерных коммуникаций. Такие работы выполняются на основе индивидуальной сметы. Особо занятым клиентам некоторые строительные компании предложат на выбор несколько вариантов дизайн-проектов и выполнят все работы своими силами.

Неоспоримым достоинством многометражек в новостройках является монолитно-каркасная технология строительства. Если в кирпичных или панельных зданиях роль несущих конструкций выполняют стены, то в монолитно-каркасных - колонны и пилоны. Благодаря этому на больших площадях строящейся квартиры можно воплотить самые смелые и оригинальные дизайнерские идеи. Но, как говорится, недостатки — это продолжение достоинств. И массовые ремонтно-строительные работы, которые проводят жильцы после сдачи дома в эксплуатацию, на несколько лет погружают весь фешенебельный комплекс в состояние дискомфорта. При этом ощутимо страдает отделка входных групп, коридоров и лифтов, которые активно используются для доставки стройматериалов. "Низкое качество площадей общего пользования характерно для киевской недвижимости,— описывает проблему Ангелина Деревлева.— Застройщик уходит с объекта еще до того, как заканчиваются отделочные работы в квартирах. В результате подъезды выглядят совсем не так, как было предусмотрено проектом. Жильцы, объединившиеся в организацию совладельцев квартир, могут исправить положение, оценив расходы и приняв решение о ремонте подъездов. Если объект эксплуатирует частный ЖЭК застройщика, он может произвести повторную отделку общих территорий. В этом случае стоимость ремонта будет компенсирована за счет эксплуатационных платежей". Но прежде чем описанная проблема будет решена, собственники жилья в респектабельных новостройках на несколько лет становятся заложниками цементной пыли, грязных коридоров и неработающих лифтов. Еще одна проблема, с которой могут столкнуться покупатели престижных многометражек, касается развития сферы услуг и качества обслуживания в жилых комплексах. "Культура потребления постоянно возрастает, и целый ряд объектов, сданных в эксплуатацию, уже не соответствует требованиям и ожиданиям покупателей,— говорит Артем Новиков.— Как показывает практика, в новых комплексах элементы инфраструктуры запускаются в последнюю очередь и жильцы долгое время не могут пользоваться всеми сервисами в заявленном объеме".

Былая роскошь

Предложение многометражных апартаментов на вторичном рынке весьма разнообразно и неоднородно. По словам руководителя департамента маркетинга компании ASTERA Kiev Елены Шириной, это в основном жилье в старинных дореволюционных и сталинских ведомственных домах или же полученное в результате совмещения и перепланировки нескольких квартир. Кроме того, на вторичный рынок поступают престижные квартиры из домов, возведенных на протяжении последнего десятилетия. Масштабные апартаменты можно приобрести как в центре города, так и в местах активного нового строительства. "Многометражные квартиры в Киеве есть в разных районах — на Позняках, Оболони, в Соломенском и, конечно же, в центре,— продолжает директор ДП "Агентство недвижимости 'Благовест'. Александровский" Елена Панюк.— Например, есть интересные предложения в домах старой постройки на улицах Шота Руставели, Ивана Франко. На Большой Житомирской можно купить квартиры, метраж которых превышает 600 кв. м. Стоимость такого предложения составляет $20 тыс. за квадратный метр и более". Столь высокую цену просят за исключительные объекты с уникальным расположением. Средняя же стоимость многометражной "вторички" хорошего качества — около $8-10 тыс. за квадратный метр.

Делая подобное приобретение на вторичном рынке, покупатель избавляется от возможных строительных рисков. Кроме того, в базе предложений можно найти варианты, полностью готовые для немедленного переезда — с завершенным "дизайнерским" ремонтом, необходимой мебелью и бытовой техникой. "Положительной для клиента особенностью вторичного рынка является то, что здесь существует единый реестр прав собственности на объекты, а в Бюро технической инвентаризации фиксируется смена собственника недвижимости",— дополняет преимущества "вторички" Елена Панюк. Тем не менее сложная история права собственности и многочисленные перепланировки вряд ли порадуют потенциального покупателя. "При приобретении многометражного жилья на вторичном рынке риск по сравнению с покупкой квадратных метров у застройщика существенно увеличивается,— считает Елена Ширина.— Особое внимание необходимо уделить проверке законности перепланировок, если таковые были, и наличию всех согласовательных документов". Больное место старого жилого фонда — качество инженерных коммуникаций и проблема парковки, наиболее актуальная для центральных кварталов города. Впрочем, для ценителей старинных улочек и вековых стен операторы рынка осуществляют проекты капитальной реконструкции исторических зданий. Сохраняя аутентичные фасады, они меняют все перекрытия, внутренние перегородки и коммуникации или даже оборудуют подземный паркинг под придомовой территорией. Но подобная деятельность в историческом центре города имеет ограничения. Следует осознавать, что к дому с гордым именем "Памятник архитектуры" отношение должно быть особенно бережное — эти объекты охраняются государством.

Положение обязывает

Как правило, покупателей многометражных квартир мало волнуют дополнительные издержки, связанные с новой собственностью. Тем не менее некоторые статьи расходов заставляют призадуматься. Так, покупая объект, нуждающийся в капитальном ремонте или полном комплексе отделочных работ, нужно быть готовым к тому, что расходы на перепланировку и оснащение будут сопоставимы с ценой самой недвижимости. Следовательно, чтобы отметить новоселье в преображенных комнатах, в каждый "квадрат" нужно вложить как минимум $2-3 тыс. В сумме это увеличивает стоимость квартиры еще на 30-100%. Порой издержки на реализацию авторского дизайн-проекта и вовсе превышают цену покупки жилплощади. Для достижения желаемого результата владельцы жилья готовы идти на разнообразные ухищрения. Например, чтобы установить в гостиной камин, высеченный из цельной глыбы итальянского мрамора, собственник дорогих апартаментов укреплял несущие конструкции здания, сносил, а затем восстанавливал внешнюю стену, через которую ценный объект вносили в помещение. Или же, для того чтобы доставить в парадную залу выполненные в единственном экземпляре изысканные диваны, которые попросту не помещались в грузовой лифт, дорогую мебель поднимали на седьмой этаж специально вызванным краном. Подобный размах требует дополнительных затрат, но цель оправдывает средства, и уникальные интерьеры, возведенные в ранг произведения искусства, становятся предметом гордости владельцев.

Фискальный вопрос

Украинским собственникам шикарных апартаментов приходится считаться с положениями налогового кодекса. "С 2007 года вступили в силу нормы закона о налогах с доходов физических лиц, касающиеся налогообложения операций с недвижимым имуществом,— говорит Елена Панюк.— В этом законе есть статья, которая предусматривает, что при реализации недвижимости продавцом в первый раз в отчетном финансовом году налог составляет 1% от стоимости метража, превышающего 100 кв. м. То есть если продается 200 кв. м за $2 млн, то с $1 млн будет уплачен однопроцентный налог. Но если речь идет о второй продаже недвижимости в отчетном году, то, уже независимо от метража, налог составит 5% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи. Для нерезидентов налог значительно выше. При вторичной продаже нерезидентом объекта недвижимости нужно будет уплатить налог в размере 30% от стоимости". Но, даже если собственник не собирается продавать престижную многометражку, завещанную благодарным потомкам, в скором времени для него станет реальностью налог на недвижимость. Велика вероятность, что он будет введен уже в 2009 году для владельцев апартаментов площадью ориентировочно свыше 200 кв. м.

В новом измерении

Анализируя предложение престижного многометражного жилья, эксперты отмечают дефицит соответствующих высокому классу квартир, расположенных в жилых комплексах с удачной концепцией и развитой инфраструктурой. "Интересных предложений очень мало,— констатирует Елена Ширина.— Застройщики нивелируют стандарты, предъявляемые к элитному жилью, и стремятся заявить существующие площади как более высокого класса". Но тем не менее все же можно привести отдельные примеры оригинальных решений. "В частности, в ЖК "Дипломат Холл" была успешно использована модульная система планировки квартир,— продолжает Елена Ширина.— Думаю, такой формат будет развиваться и в дальнейшем, ведь он позволяет учитывать практически любые пожелания будущего хозяина еще на ранних этапах строительства".

Среди перспективных форматов можно отметить как небольшие высококлассные комплексы, так и масштабные объекты с проработанной концепцией развития. "В комплексах закрытого типа предусмотрены инфраструктура и сфера услуг, доступные только для жильцов, которые подбираются по определенным социальным признакам,— говорит Артем Новиков.— Не менее актуальны масштабные проекты многоэтажной застройки, состоящие из нескольких домов. В них реализуется концепция "город в городе". Создается развитая инфраструктура, рассчитанная на 1 тыс. семей и более. Примеры таких комплексов уже реализуются в Киеве. Это "Серебряный бриз", "Днепровская набережная", проект компании "Миракс-групп" на улице Глыбочицкой и другие". Также следует отметить категорию жилья, расположенного на Оболонской набережной. "Это кварталы коттеджной застройки или отдельные коттеджи,— говорит Елена Панюк.— Стоит такая жилплощадь немного меньше, чем аналогичная по метражу в центральных районах города — от $3,5 тыс. до $5-6 тыс. за квадратный метр. При этом к очевидным преимуществам можно отнести новое строительство, близость к Днепру, определенный круг соседей".

Дальнейшие перспективы строительства многометражных квартир премиум-класса во многом будет определять их расположение, поэтому форматы элитного жилья будут развиваться на самых престижных центральных улицах столицы в рамках сложившейся градостроительной ситуации. "Верхний ценовой сегмент многометражной недвижимости класса "де-люкс" будет формироваться не столько за счет нового строительства, сколько за счет реконструкции объектов, расположенных в центре города,— прогнозирует Ангелина Деревлева.— Ведь для данного класса жилья, в первую очередь, важно расположение. Площадь таких элитных домов с многометражными квартирами не будет превышать $5-6 тыс. за квадратный метр". Существует мнение, что квартиры в многоэтажках смогут претендовать на статус элитной недвижимости только в случае развития территорий с престижной высотной застройкой. "В перспективе местные власти, очевидно, придут к идее ограничения высотного строительства определенными территориями,— продолжает госпожа Деревлева.— Предварительно рассматриваются проекты размещения зон высотной застройки на Рыбальском полуострове и в районе Телички. Именно здесь может появиться киевский аналог Манхэттена или Сити, где элитная многометражная недвижимость в высотных домах обретет второе дыхание".