Ипотечная экзотика
В последнее время среди заемщиков растет популярность ипотечных кредитов в швейцарских франках. Однако за выгодной процентной ставкой скрывается риск валютно-курсовых колебаний, а также более сложная процедура обслуживания кредита.
Впервые ипотечные кредиты в швейцарских франках (CHF) в Украине начали предоставлять в 2005 году. Впрочем, с того времени данная услуга так и не получила массового распространения. "Из 50 банков--лидеров рынка по активам ипотечные кредиты в CHF сегодня выдают только ОТP Bank, УкрСиббанк и Universal Bank, кредитующий во франках только приобретение недвижимости на вторичном рынке,— говорит исполнительный директор компании "Простобанк Консалтинг" Ольга Онуфрийчук.
В то же время среди населения кредитование в швейцарских франках становится все более популярным. "Удельный вес кредитов в CHF в общей структуре валютного ипотечного портфеля банковской системы уже достиг 2%",— отмечает начальник отдела развития ипотечных продуктов OTP Bank Светлана Спицына. А директор по маркетингу ипотечного супермаркета Т.О.Ч.К.А Александр Чайкин утверждает, что по популярности франк уже обошел евро.
Между тем в ЕС такая ипотека давно стала обычной практикой. "В странах Центральной и Восточной Европы кредитование в CHF уже продолжительное время занимает лидирующие позиции. В Польше, например, порядка 80% кредитов на покупку жилья выдаются именно во франках,— говорит Светлана Спицына.
Российский рынок жилищного кредитования наряду с европейской валютой осваивает еще и дальневосточные финансовые ресурсы. "На рынке России благодаря банкам с японским капиталом уже довольно давно выдаются кредиты в иенах,— рассказывает Ольга Онуфрийчук.— Однако наибольшее число заемщиков, воспользовавшихся кредитами в этой валюте, сосредоточено на Дальнем Востоке. Украинские банки, насколько нам известно, пока не практикуют выдачу кредитов в японской валюте".
Очевидная выгода
Интерес к кредитам в CHF объясняется прежде всего желанием заемщика уменьшить стоимость кредита. При первом рассмотрении такое предложение действительно кажется наиболее выгодным. Некоторые клиенты даже выражают желание рефинансировать в CHF полученные ранее кредиты на жилье. "Согласно результатам исследований, проведенных нашей компанией, средняя эффективная ставка по ипотечным кредитам для приобретения жилья на вторичном рынке на срок 20 лет в начале марта составляла 16,19% годовых в гривне, 13,17% — в долларах США, 12,20% — в евро и всего 9,63% — в швейцарских франках",— рассказала Ольга Онуфрийчук.
Требования к клиенту, желающему получить заем в CHF, предъявляются стандартные. "Использование швейцарского франка в качестве валюты ипотеки позволяет заемщику существенно — ориентировочно на 30% — сократить затраты на обслуживание задолженности по кредиту,— говорит Светлана Спицына.— На средней сумме ипотечного кредита в CHF экономия для заемщика может оказаться равной стоимости нового автомобиля среднего класса". Однако при более детальном рассмотрении предложений банков всплывает целый ряд сложностей, которые снижают привлекательность "экзотических" кредитов.
Трудности перевода
В идеале наиболее удобна и выгодна для ипотеки та валюта, в которой заемщику выплачивают зарплату. Но получающих доходы в швейцарских франках в Украине немного. Поэтому рядовому заемщику, соблазнившемуся низкими процентами по кредитам в CHF, следует учесть возможные проблемы с конвертацией. "Главным минусом экзотической ипотеки является колебание курса франка по отношению к другим валютам, в том числе и гривне. Следовательно, заемщик берет на себя связанные с этим риски",— отмечает Ольга Онуфрийчук.
Например, клиент взял ипотечный кредит в швейцарских франках 14 марта 2006 года, когда курс CHF составлял 3,83 грн. В течение последующих двух лет официальный курс этой валюты был подвержен существенным колебаниям. Так, 14 марта 2007 года он составил 4,14 грн, а ровно через год уже 5 грн. Кроме общей тенденции роста франка, следует учитывать и довольно существенные колебания курса в течение каждого месяца. Так, за первые две недели марта этого года CHF по отношению к гривне подорожал на 0,24 грн, а за аналогичный период в декабре прошлого года — подешевел на 0,065 грн. Таким образом, курс может ощутимо измениться за сравнительно небольшой период от момента оформления кредита до его фактической выдачи. Для заемщика это оборачивается дополнительными издержками.
Чтобы минимизировать риски клиента, решившего взять кредит в "экзотической" валюте, банки предлагают специальные сервисы. Так, по словам госпожи Спицыной, в OTP Bank заемщики могут корректировать утвержденный кредитный лимит в случае изменения курса СHF с момента подачи заявки до фактической выдачи кредита. Он может быть увеличен на сумму, необходимую для покрытия возможной курсовой разницы, или до 5% от общего размера кредитного лимита. OTP Bank предлагает также программу страхования риска курсовых колебаний при погашении кредита в течение года. Тем не менее при всех очевидных преимуществах подобная страховка увеличивает расходы на обслуживание кредита.
Трудности обслуживания
Платой за выгодный процент "экзотической" ипотеки становится более сложная процедура обслуживания такого кредита по сравнению с традиционными долларовыми или гривневыми займами. "После оформления ипотеки в CHF клиенту необходимо открыть в банке текущий счет в гривне и разместить на нем определенную сумму,— говорит Александр Чайкин.— При наступлении срока погашения кредита финучреждение покупает на международном валютном рынке франк за гривну, после чего следует списание со счета заемщика необходимой суммы. Следует отметить, что для проведения этой процедуры банку требуется несколько дней". Учитывая курсовые колебания франка, гривну на счет придется вносить с небольшим запасом, а точную сумму платежа можно будет узнать только после приобретения CHF. Кроме того, с каждой операции покупки валюты 1% отчисляется в пенсионный фонд. "Банк также дает право заемщику вносить в кассу наличный франк,— продолжает Александр Чайкин.— Но в большинстве случаев кредитное учреждение берет определенную комиссию от погашаемой суммы кредита, что приводит к его удорожанию". Процедуры обслуживания "экзотических" кредитов в разных банках имеют некоторые отличия. Так, по словам Светланы Спицыной, в OTP Bank можно конвертировать гривну или другую валюту в CHF непосредственно в отделении банка по реальному курсу, а при досрочном погашении кредита клиент поручает банку приобрести швейцарские франки на межбанковском рынке. Однако учитывая незначительный объем рынка наличных франков, следует учесть и тот факт, что курсы, устанавливаемые коммерческими банками, могут "скакать" в еще большем диапазоне, чем официальные. В связи с этим конвертация валют может быть более затратной. При этом желающие найти альтернативное выгодное предложение в пунктах обмена валют будут разочарованы отсутствием или незначительным объемом наличных швейцарских франков.
Прогнозная составляющая
Сейчас швейцарский франк относительно доллара возрос до самого высокого уровня за последние 30 лет. Столь активная динамика CHF ударила по отечественным заемщикам, уже отдавшим предпочтение этой валюте. Ведь издержки, связанные с конвертацией, и потери за счет изменения курса франка ощутимо увеличивают расходы на погашение кредита. Ожидаемая выгода от низких процентных ставок таким образом сводится к минимуму. Дальнейшие перспективы зависят от поведения швейцарского франка и других валют. "Если заемщик считает, что он готов взять на себя валютные риски, может позволить небольшой — до пяти лет — срок кредитования или имеет возможность досрочного погашения кредита, ипотека в швейцарских франках поможет сэкономить на займе за счет более низкой процентной ставки",— отмечает Ольга Онуфрийчук. Сейчас максимальный срок доступного в Украине ипотечного кредита в CHF составляет 30 лет. На столь длительный период даже самый искушенный финансовый аналитик не возьмется делать прогнозы относительно курсовых колебаний любой, пусть даже самой устойчивой валюты.