Стройки века

Задержка срока ввода в эксплуатацию жилой недвижимости всегда была нормой для киевских застройщиков. А после того как темпы роста цен на квартиры резко снизились и приток средств частных инвесторов, раскупавших жилье на начальных этапах развития проектов, сократился, проблема своевременной сдачи домов встала особенно остро.

Виктор Иваненко

Операторы рынка недвижимости столицы неохотно делятся данными о распространенности такого явления, как задержка сдачи дома в эксплуатацию. Однако независимые наблюдатели утверждают, что шансы получить право собственности (что возможно лишь после сдачи дома в эксплуатацию) в сроки, указанные в самых первых прайсах застройщика, есть лишь у 10-15% дольщиков. Известны случаи, когда строительство затягивалось на три-четыре года. К тому же время от времени правоохранительные органы задерживают представителей руководства недобросовестных компаний-застройщиков, а к дальнейшей работе над объектами привлекаются новые инвесторы и генеральные подрядчики. На этом фоне обыкновенная задержка вряд ли может считаться мошенничеством со стороны застройщиков. Большое количество согласующих органов, а также постоянные изменения правил игры на рынке недвижимости не благоприятствуют соблюдению оговоренных сроков. Немало инвестиционных проектов было свернуто и в результате протестов, организованных жителями близлежащих домов, недовольными перспективой "уплотнения".

Впрочем, основные причины возникновения долгостроев — непрофессиональный менеджмент и просчеты застройщиков. Принято считать, что свои обязательства перед инвесторами чаще всего не соблюдают мелкие и недавно зарегистрированные компании. Однако проблемы со своевременным вводом объектов в эксплуатацию периодически возникают и у крупных застройщиков, не один год работающих на рынке.

Конфликт интересов

Подписывая инвестиционный контракт (участвуя в фонде финансирования строительства или покупая целевые облигации), следует быть готовым к тому, что сдача в эксплуатацию панельного дома будет задержана на полгода, кирпичного и монолитно-каркасного — на год, жилого комплекса — на полтора-два года. С оглядкой на многочисленные долгострои такая ситуация считается относительно благополучной. Впрочем, не всех покупателей это устраивает. Некоторые из них пользуются кредитными деньгами, другие, продав предыдущую квартиру, вынуждены снимать жилье. По словам экспертов, частные инвесторы, решившие расторгнуть контракт, в 90% случаев могут вернуть свои средства без каких-либо осложнений. Однако за разрыв договора в одностороннем порядке частный инвестор должен уплатить до 10% от внесенных средств, предупреждают юристы. Впрочем, на практике сумма штрафа нередко сокращается до 2-3%. Случается и так, что киевские застройщики возвращают инвесторам не только все вложенные деньги, но и выплачивают 3-4% компенсации. Так или иначе, все контракты застройщик обычно расторгает в индивидуальном и весьма конфиденциальном порядке, опасаясь цепной реакции, которую может повлечь за собой известие о том, что "народ начал забирать деньги". В то же время, если инвесторы хотят вернуть сумму, внесенную за квартиру по пиковой цене минувшего года, шансы застройщиков без убытков перепродать жилье будут не слишком высоки, следовательно, рассчитывать на быстрое принятие компромиссного решения не стоит.

Если застройщик не идет на мировое соглашение, частный инвестор имеет право потребовать возврат уплаченной суммы через суд. В этом случае закон предусматривает право дольщика требовать возврата всех перечисленных на счет девелопера средств, с погашением официальной инфляции за этот период и выплатой 3% годовых. Для того чтобы получить эти деньги, необходимо доказать нецелевое использование застройщиком инвестиций или невыполнение им обязательств, предусмотренных договором. Юристы отмечают, что дело обычно осложняется тем, что девелопер подает встречный иск — о признании контракта недействительным. Причины, по которым документ может быть признан не имеющим юридической силы, им хорошо известны, более того, такие нюансы обычно специально включают в инвестиционные соглашения. После признания договора недействительным стороны возвращаются на исходные позиции, то есть никаких дополнительных компенсаций инвестор не получает. Более успешное развитие событий также не гарантирует быстрого возврата средств: украинское законодательство никак не регулирует срок, в течение которого застройщик должен вернуть инвестору деньги. Впрочем, случаи возвращения через суд инвестиций с процентами и индексом инфляции на рынке все же известны.

Еще сложнее обстоит дело с компенсацией морального ущерба. Доказать его нанесение можно разве что на основании медицинских документов — в этом случае необходимы результаты психиатрического обследования и справка об утере здоровья. Попытаться получить через суд компенсацию также можно, если дольщик докажет, что взял кредит в банке в расчете на своевременную сдачу дома и в результате потерпел определенный финансовый ущерб или заключил договор аренды своего будущего жилья со дня, когда оно должно было быть сдано в эксплуатацию. Однако практика показывает, что если застройщик и оплачивает материальный ущерб, то размер компенсации оказывается весьма незначителен. Проработка же любого из перечисленных вариантов потребует от дольщика значительных временных и финансовых затрат. Правда, некоему киевлянину за задержку сроков сдачи дома в эксплуатацию однажды удалось отсудить у строительной компании 1 млн грн, однако, по словам юристов, этот случай нельзя считать прецедентом, так как гражданин этот был весьма непростым.

Юридическая плоскость

Как рассказал "Ъ-Дом" представитель департамента недвижимости адвокатской конторы "Коннов и Созановский" Дмитрий Сичкарь, киевские инвесторы все чаще сталкиваются с проблемой защиты своих интересов. Создание инициативных групп, освещение в СМИ, обращение в суды и другие инстанции, как правило, не гарантируют скорого завершения строительства (а в некоторых случаях могут еще больше продлить его). Выбор способа защиты своих прав и интересов полностью зависит от инвестора. Наиболее действенный из них — анализ и прогнозирование рисков еще на этапе выбора застройщика и схемы строительства.

По словам эксперта, обязательным условием, подтверждающим факт приобретения объекта незавершенного строительства, является регистрация права собственности на него. Порядок ее проведения определен в письме Министерства юстиции от 10 мая 2006 года #19-32/1. В числе прочего владельцу или уполномоченному лицу обязательно выдается извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.

Юрист компании "Лавринович и Партнеры" Антон Луковкин обращает внимание на следующие нюансы инвестирования посредством покупки целевых облигаций. В случае приобретения потенциальных квадратных метров в виде облигаций, договор должен быть оформлен через торговца на рынке ценных бумаг. Поскольку в большинстве случаев выпуск целевых облигаций, по которым базовым товаром является единица недвижимости, осуществляется в бездокументарной форме, особое внимание необходимо уделить отношениям с хранителем (открыть счет, проконтролировать перечисление облигаций и пр.). При рассматриваемом варианте инвестирования облигации подтверждают право на абстрактные квадратные метры в строящемся доме. Конкретная квартира бронируется по соответствующему договору с застройщиком. Покупатель недостроенного жилья должен позаботиться о переоформлении документа на свое имя.

Но, по словам юристов, наряду со всеми перечисленными документами, особое внимание следует уделить редакции самого договора купли-продажи, документам, подтверждающим право на земельный участок, разрешению на проведение строительных работ и проектно-сметной документации. Эксперты не советуют частным инвесторам доверяться структурам, у которых нет своей базы по строительству (за исключением отдельных компаний с государственными корнями). Даже если квартира приобретается у крупного застройщика, не первый год присутствующего на рынке, покупателю не помешает консультация финансиста. Он проведет экспресс-анализ, по результатам которого будет дано заключение о текущем финансовом состоянии предприятия исходя из его отчетности.

Следует отметить, что одним из наиболее эффективных способов минимизации рисков в процессе инвестирования в объекты жилищного строительства является страхование рисков инвестора. Однако, исходя из имеющейся у юристов информации, страховые компании не спешат выходить на этот рынок.