"Нехватка достойного предложения остро ощущается на всех уровнях"

Первичное размещение акций Kiev Donbass Development Group (KDD Group) в период мирового финансового кризиса стало неожиданностью для украинского рынка недвижимости. В то время как большая часть компаний откладывают IPO на более благоприятный период, KDD Group решила лишь снизить размещаемый пакет и в итоге продала 19,6% акций за $130 млн. О мотивах этого решения, а также перспективах девелоперских проектов в сегменте жилой недвижимости "Ъ-Дом" рассказал исполнительный директор и совладелец KDD Group Петр Слипец.

Эксперты считают, что KDD Group стоило повременить с размещением акций на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи. Чем было продиктовано ваше решение не откладывать IPO?

— Действительно, размещение акций KDD Group на Лондонской бирже происходило в разгар кризиса. Вместе с нами размещение планировали еще несколько восточноевропейских девелоперских компаний, которые в какой-то момент решили его отложить. Мы же почувствовали достаточный интерес к нашей компании со стороны инвестиционных фондов и были убеждены в успешности нашего размещения.

Прослеживается тенденция к нарастанию мирового кризиса ликвидности. Как это может затронуть украинский рынок?

— Помните шутку о разнице между оптимистом и пессимистом? Мы оптимисты. Во время проведения размещения акций в Лондоне мы увидели, что инвестиционные фонды выводят деньги с тех рынков, где начались проблемы, и вкладывают их в развивающиеся рынки. Наш рынок — очень интересный, спрос во всех сегментах недвижимости превышает предложение. Наверное, единственным проявлением кризиса в Украине является недостаток финансирования для некоторых компаний.

Вы считаете, что спрос во всех сегментах недвижимости превышает предложение. Однако аналитики утверждают, что с начала этого года отмечается значительное превышение объемов предложения на фоне практически нулевого спроса. Сейчас число сделок немного увеличилось, но предложение по-прежнему доминирует. Как вы можете это прокомментировать?

— Многие киевские компании строят жилье в одном, достаточно странном, формате: огромные квартиры без отделки, в неудачно спроектированных домах, с "голыми" подъездами, бетонные стены которых выглядят грязными с первого дня — однако эти и другие недоработки никак не влияют на рыночную стоимость объектов. Вне зависимости от позиционирования такие предложения можно объединить в один общий сегмент некачественного жилья. И в этом сегменте предложение действительно перенасыщено. При этом нехватка достойного предложения остро ощущается на всех уровнях — от недорогого, но добротного жилья эконом-класса до недвижимости, соответствующей определениям классов "премиум" и "де-люкс".

KDD имеет опыт строительства жилых комплексов премиум-класса. Как вы оцениваете перспективы развития данного сегмента киевской недвижимости?

— Главная особенность заключается в том, что из-за плотной застройки центра почти невозможно найти хороший земельный участок, и в дальнейшем в исторической части города новых проектов будет очень мало. Кроме того, не все объекты, которые строятся в центре Киева, по своим характеристикам соответствуют категории "премиум". Многие девелоперы стремятся неоправданно сэкономить на разработке концепции и разных этапах строительства. Нередко клиенты остаются разочарованы уровнем отделки и сервиса, недостаточным количеством парковочных мест, отсутствием удобных заездов. Скрупулезная разработка концепции сделает многие проекты намного интереснее и эффективнее. Ведь экономия на качестве в строительстве абсолютно недопустима и разочаровывает покупателя.

Спрос на недвижимость премиум-класса стабильно растет, следовательно, вопрос поиска площадок для размещения новых объектов в центре Киева будет актуален. Есть ли возможность избежать бесконечного "уплотнения" городской застройки?

— Одним из способов решения проблемы могла бы стать полная реконструкция уже существующих зданий. Но реализовать такие проекты достаточно сложно: камнем преткновения может стать несогласие одного из жильцов старого дома, и даже при наличии всех необходимых разрешительных документов единственное отрицательное мнение окажется решающим. На наш взгляд, оптимальным выходом из сложившейся ситуации должно стать освоение площадок, занимаемых сейчас промышленными предприятиями. В центральных районах Киева осталось несколько достаточно больших участков, на которых можно разместить высококлассные объекты жилой и коммерческой недвижимости, переместив предприятия за городскую черту.

Сейчас ваша компания проектирует жилой массив в поселке Зазимье под Киевом. Чем отличается строительство целых микрорайонов от развития проектов отдельных зданий, вписанных в уже существующую городскую инфраструктуру?

— В последние несколько лет сегмент жилья эконом-класса почему-то был обделен вниманием девелоперов. Существующий огромный спрос на качественное жилье по доступным ценам требует масштабного строительства, и мы решили возводить целый микрорайон. Среди сложностей такого проекта можно отметить необходимость значительных инвестиций в коммуникации, но у нас достаточно ресурсов для решения этой проблемы.

Почему в качестве места строительства микрорайона был выбран Броварской район?

— Мы проанализировали планы развития метрополитена и выбрали место недалеко от станции метро, которая будет открыта к моменту окончания нашего строительства. То есть при выборе места мы руководствовались критерием удобного транспортного сообщения. Кроме того, были взяты во внимание и вопросы экологии.

Каковы в целом особенности и перспективы развития городов-спутников?

— Активное строительство жилья уже пришло в Киевскую область. Следующим этапом будет перенос некоторых производств и офисов из Киева в города-спутники, в результате чего объемы каждодневной миграции существенно изменятся. Немаловажно, что маленькие города-спутники имеют свою определенную ауру. Мы рассматривали несколько вариантов строительства в разных поселках, но от большинства из них отказались из-за сложившейся там атмосферы.

Вопрос однородности микрорайонов актуален не только в городах-спутниках. Многие объекты, позиционируемые на столичном рынке как "бизнес-класс", возводятся точечно, в спальных районах, с уже сформировавшейся средой.

— Мы нашли для себя оптимальный способ решения этой проблемы: создание кондоминиума — цельной и практически самодостаточной среды с собственной инфраструктурой. При этом жилой комплекс представляет собой обособленную территорию, интегрированную в уже существующий микрорайон, однако не сливающуюся с ним.

За исключением жилого комплекса "Дипломат-парк" все проекты компании сосредоточены в Киеве и Киевской области. Чем было продиктовано ваше решение развивать комплексный проект в историческом центре Львова? Чем рынок львовской недвижимости отличается от других региональных рынков?

— Во Львове у нас уникальная площадка в исторической части города, позволяющая построить действительно элитный комплекс. Покупательная способность позволяет рассчитывать на то, что объект будет востребован. Кроме того, городские власти содействуют развитию жилищных проектов, при условии, что новые здания гармонично вписываются в старинную историческую застройку.