В прошлом году число россиян, планирующих приобрести зарубежную недвижимость, выросло по сравнению с 2006 годом в 1,7 раза. Причем почти 70% из них рассматривает потенциальную покупку в качестве инвестиционной. Однако прогнозируемая доходность — далеко не единственный (а порой и не самый важный) показатель при выборе зарубежного объекта для финансовых вложений.
Крайние случаи
Если бы объекты для инвестиций в жилую недвижимость выбирали исключительно по уровню существующей на текущий момент (то есть довольно короткий период, ограниченный парой-тройкой последних лет) доходности, то финансовые потоки от частных инвесторов всего мира лавиной хлынули бы в три-четыре страны. Какие именно, знает ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard Владимир Кудрявцев. "В последнее время очень высокодоходный сектор — жилье в труднодоступных районах тропических и субтропических зон Восточной Азии,— говорит он.— Можно ожидать, что с развитием экотуризма резко подорожают проекты, концепция которых основана на сочетании высокого комфорта, уединенности проживания и эксклюзивности природных ландшафтов. За последние три года недвижимость в таких районах выросла в цене до тысячи раз". Несмотря на вызывающие душевный трепет показатели, иностранцы массово скупать недвижимость в этих странах не спешат. Как в свое время не спешили приобретать ее в России, не без основания полагая, что доходность инвестиций должна подкрепляться прозрачностью рынка — надежностью и доступностью возврата вложенных средств.
А по надежности, по мнению россиян, лидируют Англия и Франция. Правда, входной порог для инвестиций тут достаточно высок — от $1 млн. Хотя иностранцы предпочитают привносить в эти страны еще больше средств. Так, в Лондоне дорогую недвижимость (дороже $8 млн) приобретают преимущественно нерезиденты. В прошлом году в общем количестве сделок с объектами такого ценового сегмента их доля оставила 56%, из которых 6,5% было совершено россиянами. "Для российского инвестора дорогая лондонская недвижимость привлекательна не только тем, что это модно, но и тем, что это долгосрочные инвестиции в стабильную экономику, постоянные ставки аренды, оптимальное налогообложение,— рассказывает глава филиала IntermarkSavills Александр Шаталов.— На рынке недвижимости Лондона за последние 30 лет не было отрицательных показателей доходности жилой недвижимости, в среднем она составляет более 10% годовых. Правда, в прошлом году всемирный кредитный кризис и последующая нестабильность финансового рынка все же повлияли на лондонский рынок элитного жилья. В последнем квартале 2007 года темпы роста стоимости снизились на 2% по сравнению с предыдущим кварталом. Это было первым падением за три года. Однако общегодовой рост стоимости недвижимости в этом сегменте в 2007 году составил 16,3%".
В целом же во всех сегментах рынка жилой недвижимости Великобритании в 2008 году прогнозируется незначительный рост цен (около 3%), причем самые высокие показатели (5%) ожидаются на рынке элитной недвижимости в центре Лондона, в частности на семейные на юго-западе города и ультралюксовые проекты — такие как One Hyde Park. В последнем, по данным Екатерины Тейн, партнера компании Knight Frank Russia and CIS и директора департамента элитной жилой недвижимости этой компании, реализовано уже 50% апартаментов, причем с 2006 года по настоящее время цены в этом комплексе выросли с $97,8 тыс. до $121,5 тыс. за 1 кв. м. Минимальный рост цен в 2008 году ожидается в северных частях Великобритании. Предполагается, что он составит около 1,5%.
Кредитный кризис сдерживает рост цен и во Франции. Специалисты из компании Century 21 прогнозируют, что в нынешнем году в среднем по стране во всех сегментах недвижимости рост будет сопоставим с уровнем инфляции (а в некоторых регионах доходность инвестиций может стать отрицательной). Исключение составит лишь Париж, где цены в среднем вырастут на 5%, а также элитные курортные объекты, спрос на которые мало подвержен влиянию ситуаций на мировом финансовом рынке. Таким образом, надежность этих стран обернется доходностью инвестиций лишь в очень дорогую недвижимость, а в остальных сегментах в ближайший год сулит скорее лишь сохранность средств. Да и то порой лишь в случае сдачи жилья в аренду.
Этнический момент
Между тем большинство инвесторов, интересующихся зарубежной недвижимостью, крайние варианты (то есть уже названные фантастически доходные труднодоступные районы тропических и субтропических зон Восточной Азии, а также высоконадежные, но очень дорогие Великобританию и Францию) как возможные варианты удачных инвестиций в жилую недвижимость даже не рассматривает. В конце концов, есть много стран, в которых и недвижимость не столь дорога, и цены на нее при этом растут довольно динамично. То есть их в полной мере можно назвать инвестиционно привлекательными.
Правда, оказывается, "инвестиционная привлекательность вложений в зарубежную недвижимость" — понятие не только чисто математическое (то есть не зависящее ни от чего, кроме стратегии инвестирования и методик подсчета), но и этническое. В разных странах рейтинги наиболее интересных для вложений "заграниц" довольно сильно разнятся. Вот, например, результаты одного статистического исследования, проведенного месяц назад в Великобритании. На первом месте в нем фигурируют Объединенные Арабские Эмираты (а точнее, Дубай), следом идут Бразилия и Египет. Любопытно, что, вкладывая средства в недвижимость этих стран, англичане отнюдь не гонятся за сиюминутными сверхдоходами. Напротив, они выбирают жилье, которое в дальнейшем можно сдать в аренду по сравнительно невысокой цене. Правда, при этом само жилье должно быть привлекательным в смысле архитектуры и располагаться на морском побережье. Как дань устоявшимся традициям четвертое место, несмотря на ипотечный кризис, занимают США (а именно западная часть штата Нью-Йорк и Флорида). А пятой по популярности стала Турция.
Близкие по духу
У наших соотечественников список наиболее привлекательных для инвестиций в недвижимость стран выглядит несколько иначе. "В инвестиционных целях россияне чаще приобретают недвижимость в странах либо только что вошедших в Евросоюз, либо планирующих это сделать, то есть там, где цены имеют возможность роста,— говорит заместитель генерального директора и руководитель отдела зарубежной недвижимости агентства элитной недвижимости Tweed Игорь Шубин.— К таким странам относятся Болгария, Черногория, Кипр, Турция. Из других стран можно отметить Эмираты". Иными словами, в списке российских предпочтений фигурируют три страны (Болгария, Черногория и Кипр), инвестиционную привлекательность которых не стремящиеся в Евросоюз англичане не оценили. Как россияне, в свою очередь, не очень обращают внимание на Бразилию, Египет и США. Причина проста: из стран с примерно равной доходностью от вложений в недвижимость (а во всех перечисленных в зависимости от типа объекта она колеблется от 15 до 40%) выбирают этнически более близкие или ставшие традиционными для летнего отдыха.
Из упомянутых стран в последнее время в особом фаворе у россиян Черногория. "Сочетание гор и моря, умеренный климат, безвизовый въезд для граждан России и возможность для иностранцев приобретать в собственность землю делают Черногорию крайне привлекательной,— рассказывает Елена Некрытова, менеджер проектов курортной недвижимости агентства недвижимости "Новое качество".— А бум на рынке жилья привлекает огромное количество частных инвесторов. Ожидание вступления в Евросоюз разогрело цены на недвижимость, что привело к их росту за последние два года на 70-80%, а на побережье и вовсе на 100-120%. Так что само вступление, скорее всего, уже не вызовет подобного эффекта. Но рост будет продолжаться, пусть и более умеренными темпами. Рост в 2008 году ожидается на уровне 25-30%. Последующие два года (2009-2010 годы) прирост не должен превысить 20-25%". Страна активно застраивается, поэтому интересных для инвестиций объектов довольно много. В их числе, например, расположенные в городе Бечичи апартаменты в ЖК Belvedere Residence (его достроят в третьем квартале нынешнего года). Значительный рост цен ожидается и на квартиры в элитном доме Magnolia Villas, расположенном на побережье Герцегоновской Ривьеры,— к его строительству только приступают, а окончание работ запланировано на июнь 2009 года.
Самые же привлекательные для частных инвестиций из-за рубежа — это Объединенные Арабские Эмираты. Чтобы приобрести здесь апартаменты в проектах, находящихся на начальной стадии строительства (то есть наиболее интересной для инвестиций), достаточно иметь $100-120 тыс. (впрочем, на первой линии прибрежной застройки порядок цен иной). Как говорит генеральный директор компании DeltaRealty Кирилл Щепановский, основное преимущество ОАЭ — абсолютная прозрачность схемы покупки и хорошо прогнозируемая доходность. В Дубае минимальная составляет 15% годовых, средняя при сдаче в аренду — 20-25% годовых, а при инвестировании на начальных этапах строительства к окончанию работ цена может удвоиться.
Таким образом, возможностей для инвестиционных покупок зарубежной недвижимости имеется немало, причем в большинстве случаев доходность довольно точно можно спрогнозировать. Что и привлекает частных инвесторов — эксперты ожидают, что в нынешнем году число россиян, которые приобретут жилье за рубежом, значительно возрастет.