Девелоперская структура группы компаний МИАН взялась за реставрацию памятника советского конструктивизма — дома Наркомфина на Новинском бульваре, который планирует переделать в апарт-отель. Это далеко не первая попытка вернуть к жизни уникальный дом-коммуну, построенный в рамках программы социалистического расселения в 1928-1930 годах. Однако впервые реализация этого проекта может быть доведена до конца — общий объем инвестиций оценивается в $12-15 млн.
Новинская коммуна
Знаменитый "дом-корабль" был простроен классиком советского конструктивизма Моисеем Гинзбургом в 1928-1930 годах, когда "мелкое домашнее хозяйство" стало в массовом порядке перестраиваться в "крупное социалистическое". Заказчиком строительства выступил глава Народного комиссариата финансов Николай Милютин — первоклассный финансист, сумевший добиться стабильности рубля и низкого уровня инфляции. Милютин получил не только экономическое, но и архитектурное образование (учился на архитектурном факультете в Петербурге) и всегда интересовался градостроительством, поэтому, заняв пост наркома, решил заняться любимым делом всерьез. По его заказу и был построен ведомственный дом-коммуна на Новинском бульваре, 25.
Как и частный дом Константина Мельникова, дом Наркомфина считается архитектурным достоянием всемирного значения. Однако интересен он не только как памятник конструктивизма — в разное время здесь проживали многие известные люди, не имеющие отношения к финансовой деятельности (например, советский художник Александр Дейнека и сам Моисей Гинзбург). И это неудивительно: в советские времена этот жилой дом относился к разряду элитной недвижимости.
Несмотря на почтенный возраст и удручающий внешний вид, дом на Новинском до сих пор остается уникальным объектом. Это шестиэтажное здание с пентхаусом, которое вполне подходит под определение "клубного дома": здесь меньше 50 квартир. Его общая площадь составляет всего 4 тыс. кв. м, из которых 2,6 тыс. кв. м приходится на жилую часть.
В доме несколько вариантов жилячеек (так в те годы назывались обобществленные квартиры), причем едва ли у них найдутся аналоги на сегодняшнем рынке недвижимости. Самые скромные квартиры имеют площадь чуть больше 30 кв. м — они представляют собой двухуровневые разновысотные помещения: из холла-гостиной с высоким потолком надо подняться по лестнице, чтобы попасть в спальню с потолками высотой 2,3 м. Квартиры выходят окнами на две стороны света — спальня на восток, а гостиная на запад, что среди современных объектов недвижимости практически не встречается.
Удобства в квартирах крайне скромные: как таковой кухонной зоны в них не было, был лишь так называемый кухонный элемент в отгороженном углу холла — подобие того, что можно встретить сегодня в студиях. Туалет и душевая (ванный элемент) располагались в разных уровнях и были небольшими по площади.
Другой вариант апартаментов просторнее, но ненамного — это двухэтажные квартиры, где предусмотрено зальное двусветное пространство с потолками высотой почти 5 м и панорамным остеклением — на получившемся в результате балконе можно с удобством разместить жилую зону. Самые большие по площади апартаменты выходили на южный фасад и имели отдельный полукруглый балкон. Для жителей остальных апартаментов балкон был общим: им служили застекленные коридоры, в которые выходили двери квартир. В доме было оборудовано всего две лестницы, что позволило сэкономить пространство на лестничных клетках.
Лучшие апартаменты занимал сам министр финансов. Для него Гинзбург спроектировал настоящий пентхаус — изящную, хорошо освещенную двухэтажную виллу, расположенную на крыше с южной стороны дома (до недавнего времени там обитали бомжи). По тем временам она считалась чуть ли не самым роскошным жилищем в Москве, из окон которого открывалась панорама города, еще не застроенного высотками. Там же Гинзбург предусмотрел общественный солярий, который, однако, не пользовался спросом у жильцов. По соседству с виллой Милютина располагалось ведомственное общежитие для командированных в Москву региональных финансовых чиновников.
Инфраструктура дома Наркомфина была организована весьма оригинально. Она размещалась в отдельном, так называемом коммунальном корпусе, соединенном с жилой частью переходом на уровне второго этажа. В этом небольшом здании (10х10 м) были сосредоточены все необходимые общественные помещения, в том числе столовая, спортзал и механическая прачечная — одно из бытовых достижений 1920-х годов. Жители квартир могли заказать еду на дом, а могли спуститься в коммунальный корпус, примерно как в подмосковных пансионатах более позднего времени. После того как в 1930-х Милютина, как и многих других высокопоставленных чиновников, репрессировали (он не был расстрелян, но остаток своих дней провел в заключении), "дом-корабль" остался жилым, а коммунальный корпус перепрофилировали: там разместилась сначала типография, а позднее конструкторское бюро. В наши дни он стал пристанищем для бездомных.
Аварийная реставрация
Дом, в котором с момента ввода в эксплуатацию ни разу не проводился ремонт (в некоторых квартирах встречаются фрагменты первоначальной окраски интерьеров), до сих пор функционирует как жилой. Попытки привести это здание в порядок предпринимались не раз, в основном иностранными благотворительными фондами и из чистого энтузиазма. Однако ими все и ограничивалось. Сейчас проектом заинтересовалась девелоперская группа МИАН, планирующая превратить дом Наркомфина в апарт-отель.
Здание, которое давно считается аварийным, начали расселять еще во второй половине 1980-х годов, однако в начале 2000-х здесь еще оставалось 18 семей. Сейчас усилиями инвестора их количество сократилось, но ненамного — до полутора десятков семей. Более того, порядка пяти-шести квартир в доме приватизированы — и это при том, что постройка является с недавних пор объектом культурного наследия федерального значения. Состояние квартир самое разное: часть площади пришла в полное запустение, а в некоторых квартирах сделан весьма неплохой ремонт и произведены перепланировки.
По словам представителя компании МИАН, владельцам квартир, которые планируется расселить, предлагается приличная денежная компенсация, соответствующая нынешним расценкам на столичном рынке недвижимости. По некоторым сведениям, при скупке коммуналок в одном небольшом доме неподалеку от метро "Курская" жители получали порядка $10 тыс. за квадратный метр. Если жильцам дома Наркомфина будет предложена такая же компенсация, за небольшую жилплощадь можно будет получить более $300 тыс. Этой суммы вполне может хватить на трехкомнатную квартиру, причем не на окраине Москвы, а в достаточно респектабельном районе вроде окрестностей метро "Аэропорт" или "Дмитровская". Однако не все жители дома согласны покинуть свои маленькие квартиры в центре города.
Проектом восстановления дома Наркомфина занимается Алексей Гинзбург, внук проектировщика здания. По его мнению, речь здесь может идти не о реконструкции, а только о реставрации дома. Несущие конструкции здания сохранились достаточно хорошо, поэтому сносить здание и восстанавливать его заново в планы инвесторов не входит. Но некоторые его части все же подлежат замене. Дело в том, что дом Наркомфина — каркасное сооружение и его наружные стены не являются несущими и выполнены, как многие постройки эпохи конструктивизма, из дешевых и быстро приходящих в негодность материалов (а именно из камышита — спрессованных стеблей камыша). При реставрации дома также будут заменены инженерные коммуникации, однако полностью адаптировать проект к категории современной дорогой недвижимости не станут — по словам Алексея Гинзбурга, нет смысла устанавливать, к примеру, такое оборудование, как фанкойлы. Для реализации проекта предполагается привлечь специалистов из Германии, имеющих опыт восстановления немецких конструктивистских зданий времен Баухауза, которые в инженерном отношении имеют те же недостатки, что и творения российских архитекторов 1920-х.
По предварительным оценкам, в реставрацию дома потребуется вложить порядка $12-15 млн из расчета $3 тыс. на метр, что для столичного девелопмента бюджет далеко не самый крупный.
По мнению участников рынка, дом Наркомфина будет не вполне обычным девелоперским продуктом. В современных домах топ-класса встречаются небольшие квартиры-студии, однако они скорее исключение. В доме на Новинском все квартиры крайне невелики по площади, поэтому продаваться они пока не будут, а останутся в собственности инвестора. Представители инвестора готовы к этому, хотя и признают, что подобный проект будет иметь весьма умеренную рентабельность. Тем не менее можно предполагать, что дом Наркомфина, как и любой стильный и необычный объект, привлечет внимание покупателей — как ценителей конструктивистской архитектуры, так и просто поклонников нестандартных форматов городской недвижимости.