«Старый Ереван» получил слишком высокую оценку
На продажу выставили помещение, в котором располагается известный в Челябинске ресторан
В центре Челябинска выставлено на продажу помещение, в котором располагается популярный ресторан «Старый Ереван». Объявление о продаже появилось на платформе «Авито». За 611 кв. м с четырехметровой высотой потолков на первом этаже первой линии большого торгового комплекса «Западный луч» продавец хочет получить 175 млн руб. Эксперты считают сам объект достаточно привлекательным для возможных покупателей, а вот цену, заявленную продавцом, рекомендуют снизить.
В центре Челябинска, на первой линии первого этажа ТК «Западный луч» (расположен перед одноименным элитным ЖК) продается помещение, в котором располагается известный в городе ресторан сети «Старый Ереван». Объявление о продаже появилось на сайте «Авито». Заявленная к продаже площадь помещения составляет 611 кв. м, высота потолков — 4 м, цена — 175 млн руб., или же чуть больше 286 тыс. руб. за квадратный метр. Информацию о том, что речь идет именно о помещении, в котором располагается ресторан «Старый Ереван», подтвердили и по телефону продавца, указанному в объявлении.
Сеть ресторанов «Старый Ереван», специализирующихся на кавказской кухне, работает в Челябинске с 2007 года, когда было открыто первое кафе на ул. Молодогвардейцев. Сейчас сеть насчитывает три ресторана — на ул. Труда, на ул. Молодогвардейцев и на ул. Кирова, в начале пешеходной части «Кировки».
В помещении на ул. Труда «Старый Ереван» располагается с 2021 года. До него в этой локации также располагались заведения общепита, в частности, рестораны «Козловице» и «Коза».
Совладелец агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман считает объект в целом привлекательным и перспективным для вложений, но только если цена будет соответствовать нынешним рыночным реалиям
«Само помещение находится в прекрасной локации — самый центр города, перекресток транспортных путей, рядом несколько жилых комплексов с зажиточными жильцами, гостиницы, стадион, зоопарк, которые дают высокий уровень трафика. А когда построят мост через реку Миасс по улицам Энгельса и Краснознаменной, поток людей еще вырастет. Здесь можно расположить практически любой объект — ресторан, магазин, что-то развлекательное»,— описывает достоинства объекта Максим Фридман.
Однако, по мнению специалиста, цена, заявленная владельцем, не соответствует сегодняшним рыночным реалиям, а существующий арендатор вряд ли приносит доход, позволяющий говорить в этом случае о более-менее традиционных сроках окупаемости при покупке.
«Если владелец скинет цену до реальной — продаст быстро. Если нет — не продаст»,— резюмирует Максим Фридман.
«Заявленная цена в 286 тыс. руб. за кв. м находится у верхней границы рынка для центра Челябинска. И для единого блока в 611 кв. м это скорее цена ожидания продавца, чем цена сделки»,— считает управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. По его оценке, при такой стоимости объект реально окупается только при аренде выше 2,1 тыс. руб. за кв. м в месяц на всю площадь, тогда как реалистичная для крупного формата ставка дает доходность порядка 6–8% годовых, поэтому пространство для торга есть.
«Под нормальную доходность в 14% годовых и более объект „инвестиционно“ стоит порядка 80–105 млн руб., то есть запрос завышен продавцом примерно на 40–55%. Цифра в 175 млн руб. оправдана только при ставке аренды, которой рынок центра Челябинска для таких помещений сейчас не дает, либо если покупатель берет объект не как доходный актив, а под собственный бизнес или статусную локацию»,— уверен Станислав Ахмедзянов.
«В объекте все замечательно, кроме цены»,— уверен риелтор, специалист по коммерческой недвижимости Лев Шпайзман.
По его мнению, заявленная стоимость квадратного метра в 286 тыс. руб. сегодня не соответствует реалиям.
«Рынок очень плохой, и сейчас красная цена этим метрам — от 150 до 200 тыс. руб. максимум. Иначе, даже если помещение будет удачно сдано по хорошей ставке, все равно не достичь приемлемых сроков окупаемости вложений»,— считает Лев Шпайзман.