«Больше половины жилья не распродано»
На форуме «Зодчество ВРН» строители и банкиры разошлись в оценках глубины кризиса в отрасли
В Воронеже 21 мая в рамках девятнадцатого архитектурного форума «Зодчество ВРН» состоялась сессия «Жилищный рынок: что происходит и что делать?», на которой представители власти, банков и строительного бизнеса попытались оценить текущее состояние отрасли. Мнения разделились: одни спикеры заявили о стабилизации рынка и даже отметили рекордные достижения, другие отметили падение продаж, разрыв между первичным и вторичным рынками и вынужденное субсидирование ипотеки застройщиками. За дискуссией наблюдала корреспондент «Ъ-Черноземье» Ульяна Ларионова.
Фото: Коммерсантъ / Егор Снетков
Фото: Коммерсантъ / Егор Снетков
Фото: Коммерсантъ / Егор Снетков
Открыл сессию генеральный директор ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилл Холопик. Он представил макроэкономический обзор, который сразу задал тревожный тон. По его словам, первый квартал 2026 года начался неудачно: падение в строительстве в январе-феврале составило 14%. Продажи в апреле достигли 77 тыс. кв. м в рабочий день, что существенно ниже прошлогодних показателей (84–91 тыс. кв. м). При этом, по его словам, на рынке ипотеки после ажиотажного всплеска семейной ипотеки в конце 2024 года последовало ожидаемое снижение.
«Май по выдаче семейной ипотеки будет вряд ли удачным. Мы ждем около 22 тыс. ипотек, при том что в марте и апреле было 27 тыс., а год назад — 30–32 тыс.»,— спрогнозировал спикер.
Средняя ставка по ипотеке, по его данным, взлетела до 7,22% с привычных 6% — это произошло за счет заработавшей рыночной ипотеки, в том числе в новостройках. Прогноз роста цен на новостройки по разным оценкам может составить от 3% до 8%.
Одним из самых острых моментов выступления стала распроданность жилья. По данным господина Холопика, в среднем по России на момент ввода дома непроданными остаются 25% квартир — против 10% в 2020–2021 годах. При этом он обратил внимание на данные Сбера по Воронежской области, которые указывают на 38% нераспроданных квартир, что выводит регион в антилидеры.
«Застройщики не согласны с этой оценкой. Не знаю, откуда Сбер взял эти данные»,— заметил эксперт, сославшись на альтернативные цифры Центробанка. «Покрытие счетами эскроу в Воронежской области — 82% по данным ЦБ. Это один из самых благополучных показателей в России. Тогда данные Сбера о 38% нераспроданных квартир надо подвергнуть большому сомнению»,— резюмировал господин Холопик. Он воспользовался тем, что представители Сбербанка в сессии не участвовали и прокомментировать критику не могли.
Гендиректор ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилл Холопик (слева), замминистра строительства Воронежской области Евгений Дергачев и президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Наталья Колесникова
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Гендиректор ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилл Холопик (слева), замминистра строительства Воронежской области Евгений Дергачев и президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Наталья Колесникова
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Замминистра строительства Воронежской области Евгений Дергачев представил официальную позицию региона, которая оказалась заметно оптимистичнее. Он подчеркнул, что область на протяжении 10 лет входит в топ-3 Центрального федерального округа по строительству жилья. За последние пять лет, по его словам, введено более 11,3 млн кв. м жилья, а 2025 год завершен с историческим максимумом по вводу многоквартирных домов — более 166 тыс. кв. м, что на 38% больше, чем годом ранее.
«По итогам 2025 года обеспеченность жильем в Воронежской области составляет 36,4 кв. м на человека, а к 2030 году планируем 39,7 кв. м — идем с опережением национальных целей»,— отметил господин Дергачев. Рост цен на первичное жилье, по данным Росстата за первый квартал 2026 года, стабилизировался на уровне 3–4%.
Замминистра строительства Воронежской области Евгений Дергачев
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Замминистра строительства Воронежской области Евгений Дергачев
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Управляющий директор по кредитной работе, руководитель службы кредитования ключевых корпоративных клиентов воронежского филиала ВТБ Иван Тхоренко подтвердил данные о стабилизации объемов строительства в регионе. «По Воронежской области последние три года объемы строительства фактически находятся на уровне 1,9 млн кв. м, и в начале 2026 года ситуация кардинально не меняется»,— сообщил он. Однако он обратил внимание на тревожный сигнал: запуски в первом квартале 2026 года оказались минимальными — 86 тыс. кв. м, что составляет лишь треть от среднегодовых цифр.
Ключевой показатель — распроданность новостроек — по данным банкира также выглядит напряженно.
«Из строящегося объема порядка 1 млн кв. м чуть больше половины строящегося жилья на текущий момент не распродано»,— констатировал господин Тхоренко.
При этом уровень покрытия счетами эскроу в Воронежской области значительно лучше, чем в среднем по РФ: 80% против 72% по стране.
Управляющий директор по кредитной работе воронежского филиала ВТБ Иван Тхоренко
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Управляющий директор по кредитной работе воронежского филиала ВТБ Иван Тхоренко
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Критичную оценку ситуации на вторичном рынке дала президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Наталья Колесникова. Она заявила, что главный покупатель новостроек — люди, продающие свое альтернативное жилье. Однако сегодня разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках, по ее словам, достиг максимальных значений.
«Чтобы купить двухкомнатную квартиру 55–60 метров на котловане, нужно продать две двухкомнатные квартиры по 55 метров в старом фонде 80-х годов. Раньше говорили о разрыве 20–25–30%, сейчас иногда он доходит до 50% за старое жилье»,— заявила госпожа Колесникова. Именно этим она объяснила парадокс, на который обращали внимание и другие спикеры: доходы населения растут, а объем рыночной ипотеки не увеличивается.
Наталья Колесникова, президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья»
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Наталья Колесникова, президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья»
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Директор по продажам ГК «Развитие» Елена Фирсова обратила внимание на макроэкономический фактор, который пока работает против строительного рынка. По ее данным, на банковских вкладах населения лежит 87 трлн рублей — это два бюджета страны.
«Эти деньги рано или поздно высвободятся»,— сказала она, добавив, что при определенных обстоятельствах их выход на рынок может быть не очень хорошим сценарием.
Она также зафиксировала важную структурную перемену: на рынке появляется «промежуточное новое вторичное жилье» — дома, которые были сданы менее пяти лет назад и переведены на вторичный рынок: «В 2023 году очень много людей пользовались льготами при покупке квартир, называя это инвестициями, хотя фактически это спекуляция: купить подешевле, продать подороже»,— заявила Елена Фирсова.
По ее словам, рост регистрации договоров купли-продажи на вторичном рынке касается только этого жилья, тогда как старый фонд находится в большом падении.
Акционер, председатель правления АО «Энко.Корпорация» Елена Низамова (слева), директор по продажам ГК «Развитие» Елена Фирсова и вице-мэр Воронежа по градостроительству Дмитрий Гладких
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Акционер, председатель правления АО «Энко.Корпорация» Елена Низамова (слева), директор по продажам ГК «Развитие» Елена Фирсова и вице-мэр Воронежа по градостроительству Дмитрий Гладких
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Наиболее конкретные инструменты работы в текущих условиях предложила коммерческий директор АО «Энко.Корпорация» из Тюмени Юлия Файзулина. Она привела данные, которые показывают, что рыночная ипотека благодаря субсидированию застройщиками начинает набирать обороты. По итогам 2025 года доля рыночной ипотеки в продажах корпорации составила 9%, однако за четыре месяца текущего года она выросла до 15%, а в Воронеже — до 26%:
«Представьте, это четверть продаж — рыночная ипотека. Весь рост обеспечен субсидированием застройщиков. Без субсидирования этот механизм не работает».
Она также зафиксировала глобальную перестройку рынка: если раньше продавали в основном по ДДУ на этапе строительства, то сейчас порядка 22–25% продаж приходится на готовое жилье, и это требует совершенно иных инструментов продаж. Причем готовое жилье сейчас стоит дешевле, чем жилье на этапе котлована.
«Это новая традиция ценообразования — после ввода дома в эксплуатацию цена не растет, а иногда даже снижается»,— констатировала госпожа Файзулина.
Замминистра строительства Воронежской области Евгений Дергачев, президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Наталья Колесникова (в центре), коммерческий директор корпорации «Энко» Юлия Файзулина
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Замминистра строительства Воронежской области Евгений Дергачев, президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Наталья Колесникова (в центре), коммерческий директор корпорации «Энко» Юлия Файзулина
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
В дискуссию из зала включился гендиректор местного АО «Специализированный застройщик "Домостроительный комбинат"» (ДСК), вице-спикер гордумы Воронежа Андрей Соболев, заявив жесткое мнение о перегреве рынка и необходимости уменьшения темпов застройки. «Мы невольно будем строить меньше. И только тогда мы сможем вернуться в какое-то равновесие. Надо удлинять сроки строительства как минимум на два года и запускать новые объекты только при распроданности минимум на 70%»,— заявил он, отметив, что ключевая проблема скрывается в зависимости от банков и проектного финансирования.
«Нужно ограничить зависимость от банков, от проектного финансирования. Не надо брать денег больше, чем есть на эскроу-счетах. Если хотим выжить — это надо сделать»,— подчеркнул господин Соболев. Особенно тяжело, по его словам, приходится малому бизнесу, который строит 10–20 тыс. кв. м. «По фактическим данным, их рентабельность упала до 1% в прошлом году». По его оценке, текущая фаза цикла продлится как минимум два года.
Генеральный директор ДСК Андрей Соболев
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Генеральный директор ДСК Андрей Соболев
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
В ходе сессии прозвучал вопрос из зала: гендиректор «Белгородской ипотечной корпорации» Дарья Макарова поинтересовалась, есть ли в Воронежской области региональные программы льготного кредитования, подобные белгородским, где микрокредитная компания выдает займы до 6 млн рублей под 5–10%. Отвечая на вопрос, заместитель главы администрации по градостроительству Дмитрий Гладких признал, что таких программ в регионе нет.
Гендиректор «Белгородской ипотечной корпорации» Дарья Макарова
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Гендиректор «Белгородской ипотечной корпорации» Дарья Макарова
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
«Если бы такие были, то девелоперы и банкиры бы точно знали. Это вообще большая редкость, когда региональный бюджет в сегодняшних условиях занимается такими вопросами. У нас сейчас несколько другие приоритеты. Конечно, если где-то такие программы реализуются, это только надо аплодировать»,— заявил господин Гладких.
Вице-мэр Воронежа по градостроительству Дмитрий Гладких
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Вице-мэр Воронежа по градостроительству Дмитрий Гладких
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Завершая сессию, участники сошлись в одном: рынок переживает структурную перестройку. Застройщики вынуждены субсидировать ипотеку, осваивать новые форматы продаж (рассрочку, траншевую ипотеку) и работать с растущим объемом непроданного жилья. При этом оценки глубины проблем разнятся: официальная позиция региона фиксирует рекорды и стабильность, тогда как независимые эксперты и банкиры указывают на падение запусков, рекордный разрыв между первичным и вторичным рынками и накопленный отложенный спрос, который может выплеснуться в любой момент.