Премиум меняет прописку
Почему высокобюджетное жилье все чаще строится за пределами центра Москвы
Жилые проекты премиум-класса в Москве все чаще строятся за пределами привычных центральных локаций. Децентрализация сегмента — следствие нескольких факторов, в том числе нехватки земельных участков под застройку и ориентации покупателей на масштабные проекты с развитой инфраструктурой, которые в центре города реализовать сложнее. Тем не менее район продолжает быть одним из факторов выбора высокобюджетного жилья. Проекты в наиболее ликвидных локациях могут вырасти в цене на 30–35% за время строительства.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
В 2026 году на рынке недвижимости усиливается тренд на децентрализацию премиального жилья. По данным консалтинговой компании Ricci, за последние пять лет доля премиум-сегмента в зоне от Бульварного до Третьего транспортного кольца (ТТК) выросла с 16% до 33% в общем объеме новых проектов в локации. В районах, расположенных между ТТК и МКАД, показатель за этот же период увеличился с 4% до 6% и продолжает расти. Так, по итогам первого квартала 2026 года в старых границах Москвы, по данным девелоперской компании Capital Group, начались продажи (без учета закрытых бронирований) в двух проектах премиум-класса — один из них расположен в ЦАО («Аурус Резиденции»), второй — в Северном административном округе возле станции метро «Аэропорт» (дом МАСТЕРС).
«В ЦАО продается 1,55 тыс. квартир и апартаментов. Но в топ-3 по объему предложения в этом сегменте входят ЗАО — 1,44 тыс. лотов — и ЮАО — 1,14 тыс.»,— подсчитала директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова, подчеркнув очевидность децентрализации проектов на рынке новостроек премиум-сегмента.
Предложение по направлениям
При выборе локации для премиального жилья в числе ключевых критериев остаются транспортная доступность и быстрый выезд в центр города. «Если сравнивать два максимально сопоставимых проекта по разные стороны одной и той же магистрали, что практически не встречается, то расположение на стороне движения в центр может восприниматься как дополнительное удобство — прежде всего с точки зрения транспортной логистики»,— рассуждает директор департамента жилой недвижимости Nikoliers Кирилл Голышев.
По словам эксперта, удобный выезд из жилого комплекса в центр города не становится самостоятельным инвестиционным фактором, но это один из частных параметров, который учитывается покупателем при выборе проекта. При этом существуют и «ценовые аномалии». К примеру, Ленинградский проспект оказался единственной в Москве магистралью, где премиальные проекты, строящиеся по направлению к МКАД, на данный момент в среднем стоят дороже, чем жилье, расположенное на противоположной стороне. Это создает предпосылки для дальнейшего роста цен на новые проекты уже на стороне проспекта, движущейся в центр Москвы. В доме МАСТЕРС, который строится на улице Викторенко, что позволяет добраться до «Москва-Сити» или Кремля в пределах 15 минут, лоты пока реализуются по минимальной для магистрали стоимости 727 тыс. руб. за 1 кв. м.
В САО, через который проходит Ленинградское шоссе, в целом относительно низкие показатели средней цены 1 кв. м в премиальных новостройках — 943 тыс. руб., следует из данных «Бест-Новостроя».
Для сравнения: в ЦАО стоимость достигает 1,3 млн руб., в ЮАО и ЗАО — 1,2 млн руб. Фактор стоимости поддерживает высокий спрос: по данным Росреестра, МАСТЕРС стал лидером продаж в своем сегменте по итогам апреля 2026 года.
«В премиальном доме МАСТЕРС мы видим высокий спрос со стороны семейной аудитории: более 60% продаж — это лоты с двумя и более спальнями»,– говорит коммерческий директор Capital Group Вера Стефан. По ее словам, подобный интерес обусловлен длительным отсутствием нового качественного предложения в локации, а также особенностью района с нечетной стороны Ленинградского проспекта, отвечающего запросам семейной аудитории.
Фото: Предоставлено пресс-службой Capital Group
Фото: Предоставлено пресс-службой Capital Group
Так, помимо удобной логистики, локация предлагает окружение парков и развитую коммерческую и социальную инфраструктуру в пешей доступности: торговый центр «Авиапарк», школы и детские сады, спортивный кластер, рестораны и медицинские центры.
«Современный рынок премиальной недвижимости переориентировался с продажи квадратных метров на предложение комплексного сценария жизни, включающего не только физическое пространство, но и доступ к развитой инфраструктуре, высоким стандартам комфорта и качества окружающей среды»,— говорит о преимуществах децентрализации и росте площади квартир руководитель департамента консалтинга и инвестиций «Бест-Новостроя» Андрей Стряпухин, подчеркивая, что при выборе проекта покупатели все больше акцентируют внимание на экологических аспектах.
Дом МАСТЕРС отвечает и этому запросу: в районе Аэропорт можно каждый день находиться на природе, оставаясь вблизи центра столицы. «Несмотря на близость к Ленинградскому проспекту и насыщенной инфраструктуре района, дом расположен внутри тихого квартала, скрытого сложившейся застройкой и крупномерным озеленением. Это принципиально отличает проект от ряда других премиальных объектов в этой локации. В 7 минутах расположен парк “Ходынское поле” площадью 25 га — одно из самых востребованных городских пространств для отдыха. В 5 минутах вся спортивная инфраструктура ЦСКА, и среди покупателей есть профессиональные спортсмены, которые там тренируются»,— перечисляет Вера Стефан.
Сам проект просторный — 11 секций, 672 квартиры (и более 100 вариантов планировок) и 2 га собственной территории, включающей новый для города линейный парк. Комплекс расположен рядом с одним из самых удобных транспортных узлов Москвы. Здесь сходятся маршруты нескольких видов городского транспорта, а на личном автомобиле отсюда легко добраться до ключевых точек города. В окружении — три станции метро («Аэропорт», «Динамо» и «ЦСКА»), станция МЦК «Зорге», автобусные маршруты Ленинградского проспекта и Третье транспортное кольцо.
Фото: Предоставлено пресс-службой Capital Group
Фото: Предоставлено пресс-службой Capital Group
Перспективы роста цен
Сейчас подорожание за счет строительной готовности в среднем по рынку выглядит незначительным. «Средневзвешенная цена 1 кв. м в проектах премиум-класса на стадии “строительство не начато“ составляет 998,6 тыс. руб., на стадии монтажных и отделочных работ — 1,2 млн руб., а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1,007 млн руб.»,— подсчитала средние значения основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Но, по словам Анны Раджабовой, ликвидные проекты премиум-класса с момента старта до ввода, как правило, за три-четыре года, дорожают в среднем на 30–35%.
«Цена растет постепенно по мере повышения стадии готовности и исчерпания предложения»,— уточняет она.
Несмотря на расширение географии, в целом премиум-сегмент в Москве остается компактным. По данным bnMAP.pro, в апреле 2026 года доля премиум-класса в общей структуре предложения новостроек Москвы по числу лотов составляла около 6%. Но внутри сегмента, по словам Анны Раджабовой, объем площадей находится на историческом максимуме: застройщики продают 7,2 тыс. квартир и апартаментов в 67 премиум-новостройках.
«Однако рисков затоваривания нет. Даже с учетом падения спроса в первом квартале премиальные новостройки остаются привлекательными как для конечных покупателей, так и для инвесторов, к тому же потребительская активность вырастет по мере дальнейшего снижения ключевой ставки»,— считает госпожа Раджабова.
«Объем предложения премиум-класса традиционно ограничен по сравнению с комфорт- и бизнес-сегментами, а набор характеристик проекта в этом классе вместе с относительно небольшим предложением может поддерживать его привлекательность в разные периоды»,— отмечает госпожа Доброхотова, добавляя, что на премиум-класс существенно меньше влияет ипотека. Доля ипотечных сделок в сегменте — около 6% в общей структуре продаж.
По словам эксперта, смещение предложения на новые локации позволяет привлечь новую целевую аудиторию. Часть покупателей предпочитает жить в премиальном проекте, в реализации которого важно не только место, но и уровень его экологичности, легкость доступа к зеленым зонам, общее спокойствие и баланс. «Спрос на качественные проекты независимо от адреса и побуждает девелоперов строить дома более высокого уровня»,— подытоживает Ирина Доброхотова.