Возросшие риски фондового рынка повышают интерес инвесторов к фондам недвижимости как к альтернативным объектам инвестирования. Частным случаем таких фондов, приносящим регулярный доход, являются рентные фонды. Впрочем, в таких фондах можно рассчитывать лишь на доходность на уровне чуть выше инфляции — 12-14% годовых. К тому же ликвидность паев таких фондов довольно низкая.
Пока на российском рынке коллективных инвестиций нет формального разделения фондов недвижимости на рентные и строительные (девелоперские). Суть рентных фондов заключается в том, что в них основной доход пайщик получает от сдачи в аренду недвижимости, находящейся в активах фонда, а не роста стоимости этой самой недвижимости. По оценке журнала "Деньги" (см. N 9 от 10 марта), из более чем 230 паевых фондов, сформированных и действующих к концу 2007 года, рентных фондов было меньше 30%. Их чистые активы достигали 52 млрд руб., что составляло около 27% от общей суммы чистых активов фондов недвижимости.
Наиболее крупные фонды под управлением таких компаний, как "Тройка Диалог", "Ренессанс Капитал", "Олма-Финанс", "Регион Девелопмент", занимаются сдачей в аренду объектов торговой недвижимости. Большая группа фондов (под управлением компаний "ТРИНФИКО Пропети Менеджмент", "Солид Менеджмент", "Свиньин и партнеры", "Серебряный век", "Профессиональные инвестиции" и других) сдает в аренду офисы. Есть ПИФы, которые владеют промышленной недвижимостью, в том числе газопроводами среднего и низкого давления (УК "Регионгазфинанс") или испытательными стендами (УК "Панорама"). Пока менее распространена сдача в аренду складской недвижимости, такой комплекс находится в собственности фонда компании "Трансфингруп". ПИФы компаний "Регион Девелопмент" и "Финам Менеджмент" владеют землей, которая сдается в аренду сельхозпроизводителям.
Основная идея использования фондов недвижимости, в частности рентных, в том, что движение стоимости пая не повторяет движение фондовых индексов или облигационных индексов. И оценка текущей стоимости таких фондов основывается в первую очередь на оценке выплаты дохода по паям. В идеале динамика стоимости пая будет плавно повышаться до и резко снижаться после выплаты дохода.
Из примерно 30 рентных фондов, проработавших больше года, лишь19 выплатили в 2007 году доход на свои ценные бумаги. Разброс доходностей оказался довольно высоким — от 1,4% до 25,5% (по отношению к стоимости пая в начале 2007 года). При этом доходность лучших рыночных фондов, в которых число инвесторов исчисляется десятками или сотнями, в прошлом году составляла 11-14%. Фонды, которые показали доходность выше 20% годовых, можно отнести к разряду нерыночных — там число инвесторов не превышает десяти. В среднем выплаченный доход в 2007 году в таких фондах составил 10% годовых, что лучше, чем у ПИФов облигаций (средняя доходность фондов облигаций с активами свыше 100 млн руб. составила 7,3%).
Рентные фонды таких компаний, как "Тройка Диалог", "Ренессанс Капитал" или "Регионгазфинанс", выплачивают доход пайщикам раз в год. Но, как правило, управляющие стараются делать выплаты чаще. Фонды других компаний ("Солид Менеджмент", "Свиньин и партнеры", "Регион Девелопмент", "Реальные инвестиции") выплачивают доходы ежеквартально. Фонды под управлением управляющей компании "Олма-Финанс" выплачивают доход пайщикам по итогам каждого месяца.
Как отмечает гендиректор УК "Солид-Фонды недвижимости" Вадим Сачков, арендная плата за недвижимость продолжает расти, но одновременно растет и стоимость самой недвижимости, в результате чего снижается потенциальная доходность инвестиций в рентные ПИФы, которым нужно эту недвижимость покупать. Впрочем, по оценке господина Сачкова, сейчас на рынке реально найти объекты, которые будут приносить доход на уровне 12-13% годовых.
Закрытые фонды по своему статусу ограничены в обращении паев. У управляющей компании, за исключением особых случаев, нет обязанности погашать паи. Поэтому, несмотря на кажущееся обилие рентных фондов, доступность их невелика. По словам Вадима Сачкова, ликвидность паев гораздо ниже, чем акций, хотя для инвестора объект недвижимости более понятен, чем какое-либо предприятие. С паями всего лишь семи фондов заключаются сделки на биржевом рынке. При этом только с тремя из них — "Коммерческая недвижимость", "Регион Земельный фонд" и "Арсагера Рентная недвижимость" — заключаются регулярные сделки. По другим фондам в лучшем случае стоят котировки на покупку и продажу.
