Немецкий фонд KanAm Grund выходит на российский рынок недвижимости: он покупает офисную часть бизнес-зоны "Павелецкая" у консорциума инвесторов во главе с ФК "Открытие" и Deutsche Bank. В результате форвардной сделки фонд к середине 2009 года получит более 100 тыс. кв. м офисных площадей, заплатив за них около $900 млн. Продажа бизнес-центра на Павелецкой станет крупнейшей форвардной сделкой (передача в собственность происходит после завершения строительства объекта, а цена часто определяется после заключения договоров с арендаторами) на российском рынке коммерческой недвижимости.
О заключении сделки по продаже четырех офисных башен рядом с Павелецкой площадью (ул. Кожевническая, 8/4; бывшая территория Московского фурнитурного завода), так называемой бизнес-зоны "Павелецкая", было объявлено вчера на MIPIM. Сейчас проект принадлежит консорциуму инвесторов во главе с ФК "Открытие" и Deutsche Bank AG Commercial Real Estate Group; также в консорциум входят Starr International Company, принадлежащая бывшему главе AIG Морису Гринбергу, и два американских хедж-фонда Old Lane и Artha Capital. ФК владеет в проекте 33%, доли остальных участников не раскрываются. Согласно заключенному соглашению, после окончания строительства, которое запланировано на середину 2009 года, офисная часть бизнес-зоны площадью 101 тыс. кв. м (остальные 8,5 тыс. кв. м — гостиничная часть) перейдет в собственность KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH (KanAm Grund).
По словам управляющего директора KanAm Grund Матти Кройцера, гостиничная часть проекта фонд также интересует. "Мы не можем сейчас купить ее, так как еще не заключен договор с управляющей компанией",— сообщил он. "Деятельность немецких открытых паевых фондов жестко регламентируется государством, поэтому они не могут свободно выбирать объекты для инвестиций",— поясняет Эдриан Мур, партнер фирмы Baker & McKenzie, консультировавшей KanAm Grund по этой сделке.
В официальном сообщении ФК "Открытие" сообщается, что точная стоимость сделки будет определена с учетом соглашений об аренде помещений с фиксированной ставкой доходности. По предварительным данным, она может достичь $900 млн. Как отметил директор по инвестициям Knight Frank (агент по сдаче в аренду офисных площадей в проекте) Евгений Семенов, арендные договоры еще не заключены, но арендные ставки планируются на уровне $1-1,5 тыс. за 1 кв. м в год (без учета НДС и коммунальных платежей).
Компания KanAm Group, куда входит инвестфонд KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH, была основана в 1978 году. В ее портфеле — 126 проектов общей площадью более 4,9 млн кв. м. Объем активов компании — €12,11 млрд. Владеет в том числе зданиями Deutsche Bank AG в Лондоне и зданием министерства юстиции США в Вашингтоне.
Проект на Павелецкой с самого начала был лакомым кусочком для инвесторов. До середины 2006 года он принадлежал "Ведис Групп", а затем его выкупила ФК "Открытие" за $110-120 млн. В середине прошлого года компания "Открытие" привлекла синдикат инвесторов (см. "Ъ" от 4 июля 2007 года).
Рынок офисных площадей класса "А" в Москве — один из самых недонасыщенных в мире, отмечают в исследовательском центре компании Accent Real Estate Investment Managers. По итогам четвертого квартала 2007 года доля свободных площадей в этом сегменте не превышала 2%. По словам управляющего директора российского офиса Jones Lang LaSalle Владимира Пинаева, фонд может рассчитывать на доходность 8,5-9% годовых, и таким образом, $900 млн может окупиться за 9-11 лет. Евгений Семенов отмечает, что это крупнейшая форвардная сделка на российском рынке коммерческой недвижимости: "До этого самыми крупными были сделки по складским и торговым площадям — покупка в 2005 году Raven Russia первой очереди терминала "Крекшино" у "Росевродевелопмента" за $110 млн и покупка ТЦ "Гудзон" фондом Immoeast у компании "Интеройл" за €450 млн".
