«У нас не земельный банк, а банк проектов»

Рынок недвижимости в Петербурге выходит на плато. Причин для резкого снижения ввода жилья нет. Впрочем, как и поводов для роста. Спрос напрямую зависит от ипотечных ставок, которые, несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ, пока не стремятся вниз. Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов в интервью главному редактору «Ъ Северо-Запад» Андрею Ершову рассказал о рынке в текущих экономических условиях, покупательском поведении, спросе и его возможном резком росте, а также о конкуренции и планах.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— ГК «ПСК» — один из старейших игроков строительного рынка Петербурга. Что сейчас представляет компания с точки зрения рыночной стратегии и какие у вас приоритеты?

— Мы на рынке уже около двадцати лет, начинали как генподрядчик. И сейчас, можно сказать, по-прежнему играем в двух лигах: выступаем подрядчиками у многих застройщиков и реализуем свои собственные проекты как девелоперская компания. Первые собственные проекты у нас появились в 2014 году: это были небольшие объекты комфорт-класса. Дальше компания вышла в бизнес-сегмент. Именно «бизнес» стал для ПСК основой формирования компании с точки зрения продуктовых стандартов.

В 2021 году мы вышли в премиальный сегмент и начали строительство на набережной реки Карповки на Петроградской стороне, на месте бывшей гостиницы «Северная корона». Мы сумели избавить город от большого серого пятна с тридцатилетним долгостроем, расчистили этот участок, и здесь теперь стоит красивый кварталообразующий дом в стилистике северного модерна. Многие эксперты отмечают, что он органично вписался в существующую застройку и фактически никак не изменил городскую ткань города, которая была сформирована в начале ХХ века.

В том же году запустили собственную сеть апарт-отелей Avenir (от французского «будущее»). Сейчас у нас четыре действующих апарт-отеля, еще один находится на стадии завершения строительства, в этом году мы планируем его ввести. В период с 2021 по 2024 год на фоне роста ипотечного кредитования и увеличения спроса мы усилили предложение в сегменте комфорт-класса.

Таким образом можно сказать, что ПСК сейчас — это мультиформатный девелопер. В структуре нашего предложения более 50% занимают проекты комфорт-класса, 25–30% — бизнес-класса, около 15% — премиум и 5% — сервисные апартаменты.

— Почему вы выбрали такой мультиформатный проект развития?

— Скорее это отражение самого рынка. Если посмотреть на рынок, то на нем будут плюс-минус те же пропорции с точки зрения предложения и спроса. Правда, с 2024–2025 годов мы наращиваем свое присутствие в более высоком ценовом сегменте, поскольку здесь больше платежеспособного спроса на текущий момент. К сожалению, мы все видим, что у нас заградительные ставки по ипотеке, что является следствием высокой ключевой ставки ЦБ. Поэтому мы ищем возможности не останавливаться в своем развитии, не быть заложниками этой ситуации, а работать в сегментах, где влияние ипотечных продуктов не так ощутимо.

— В чем уникальность проектов ПСК?

— При строительстве своих проектов мы опираемся на четыре составляющих. Безусловно, это локация — она должна соответствовать сегменту. Если мы говорим про комфорт-класс, то это обжитые локации, территории рядом со станциями метро либо это новые районы, которые находятся на границе с парком или малоэтажное жилье в менее густонаселенном районе.

Если это сегменты бизнес-класса, то они будут тяготеть к исторической локации. В премиум-сегменте все еще более жестко с точки зрения расположения: это должен быть проект на территории исторического поселения Петербурга либо территория с хорошими видовыми характеристиками, это должен быть вид на воду.

Три других составляющих, на которых стоят наши проекты — продуктовые. Это архитектура здания и благоустройство. Для нас важно, как наш проект будет выглядеть после того, как он будет сдан. И также это дизайн общественных зон с созданием максимум возможной инфраструктуры для жителей. Наша цель в том, чтобы у жителей было ощущение бесшовности между своим жилым пространством и уютом дома в целом. И были дополнительные площади внутри дома для своих задач: от мест, где можно проводить встречи или заниматься спортом до детских клубов.

— Как вы оцениваете земельный банк компании? Хватит его на ближайшие пять лет?

— Проектов, которые сейчас на стадии реализации, хватит на три-четыре года. Мы входим в топ-5 застройщиков по объему возводимого жилья в Петербурге. Чтобы поддерживать такой темп, нам необходимо покупать как минимум по 100–200 тыс. кв. м. новых проектов в год. В Петербурге это делать крайне непросто.

У нас скорее не земельный банк, а банк проектов. Мы не закупаем землю на длительную перспективу, а рассматриваем проекты с уже готовой градостроительной документацией. В более длительных проектах, в которых необходимы согласование, разрешение на строительство, фактор риска достаточно высокий. И простой существенно отражается на экономике проекта.

— Что происходит с объемом ввода жилья в Петербурге и Ленобласти?

— В последние два года ввод был по 2,6 млн кв. м. До этого несколько лет подряд — около 3,5 млн кв. м. План на 2026 год в Петербурге — также 2,6 млн кв. м. То есть мы вышли на плато. При этом все, что вводится сейчас и было введено в прошлом году,— это проекты, которые были запущены три-четыре года назад. Объем вывода новых проектов на рынок сокращается. Поэтому если мы с вами встретимся через два года, то я точно вам скажу, что объем предложения относительно 2026 года сократился.

— Как изменилось покупательское поведение? Каков срок принятия решения о покупке?

— На спрос покупателей и на их решения сильно влияет ключевая ставка. Когда льготная ипотека была доступнее, срок принятия решения был относительно коротким. Если сравнивать Петербург с другими регионами, то здесь более длительный срок принятия решения: покупатели любят смотреть, выбирать. Есть определенная специфика с точки зрения локации: те люди, которые живут на юге, редко переезжают на север, жители Васильевского острова, как правило, с него не уезжают.

Дорогая ипотека — это препятствие к тому, чтобы здесь и сейчас заключить сделку. Мы видим, что ставка постепенно снижается, а значит, в будущем есть возможность приобрести жилье по более выгодным условиям. Поэтому цикл принятия решения удлинился.

Сейчас стоит покупать, потому что есть возможность выбрать по текущим ценам, а не по тем, что будут через год или два. Плюс сейчас, как правило, есть совместные ипотечные программы с банками, позволяющие снизить ежемесячный платеж на период высокой ключевой ставки. Мы, например, формируем для наших потенциальных покупателей комфортные условия покупки. Как правило, мы делаем совместно с банком программу, которая позволяет снизить ежемесячный платеж до ввода в эксплуатации, а дальше можно уже рефинансироваться по более низкой ставке с учетом прогноза ЦБ на существенное понижение ключевой ставки в 2027–2028 годах.

В объеме продаж доля сделок с привлечением ипотечного кредитования у нас составляет около 50%, из которых 80% — сделки с семейной ипотекой. Около 40% в структуре продаж занимают сделки в рассрочку, 10% — сделки со 100% оплатой. Но это зависит от сегмента. Кстати, на фоне постепенного снижения ключевой ставки ЦБ мы фиксируем тренд на увеличение объема стандартных ипотечных программ. Безусловно, это не программы под 19%, это вариации, которые связаны со спецпрограммами, позволяющими снизить ежемесячный платеж на период строительства.

— На строительном рынке Петербурга всегда была высокая конкуренция. На фоне сокращения льготных ипотечных программ, на ваш взгляд, кто сможет остаться на рынке? И в какой роли ПСК видит себя?

— Мы за последние годы устойчиво закрепились в десятке крупнейших застройщиков по объему возводимого жилья, поэтому в роли догоняющих себя точно не представляем. Мы себя по-прежнему видим мультиформатным девелопером, готовым удовлетворить спрос в разных сегментах.

Если учитывать снижения ключевой ставки, то нам видится перспективным увеличение объема вывода на рынок жилья комфорт-класса. Но, безусловно, мы хотим сохранить компетенции в сегментах бизнес и премиум.

— Как мы уже обсудили, рынок так или иначе стагнирует. Как работать в такой ситуации? И за счет чего ПСК удерживает продажи?

— ПСК из года в год растет и по объему вывода новых проектов, и по объему ввода, и по выручке. В 2023 году выручка составила 12 млрд рублей, в 2024-м — 22 млрд, в 2025-м выросла до 28,5 млрд рублей. Даже на таком непростом рынке мы продолжаем расти. Прогнозируем, что в 2026-м выручка не просядет. Такой результат достигается за счет увеличения объемов строительства, роста средней стоимости квадратного метра. Мы не можем сказать, что ПСК находится в стагнации.

— Как на вашу компанию влияет экспансия московских компаний? Вы воспринимаете это как угрозу или как драйвер для развития?

— У девелоперов, которые только заходят в Петербург, не очень большие объемы строительства. Они не существенно влияют на рынок. Мы наблюдаем приток больших активных застройщиков, в том числе из Краснодарского края, в Ленинградскую область. Но пока глобально они не оказывают на нас влияние, особенно с точки зрения объемов спроса. Кстати, у одного из московских застройщиков мы купили земельный участок в Галерной гавани и возводим теперь там собственный проект бизнес-класса.

— Уже несколько лет работает система эскроу-счетов. Как за это время изменилась экономика проектов ПСК?

— Для нас проектное финансирование и эскроу-счета — это возможности по запуску новых проектов. Не всегда собственных средств хватает, чтобы приобрести земельный участок и начать строить. Благодаря этому есть возможность привлечь кредитные деньги, приобрести землю и получить деньги на его строительство. И ПСК как крупный застройщик может выбирать, с какими банками сотрудничать, и получать наиболее интересные условия.

С учетом ключевой ставки ЦБ, экономика проектов не та, которую хотелось бы видеть. Сроки окупаемости проектов увеличились, маржинальность застройщика при этом не растет. Надо понимать, что нынешняя цена квадратного метра — это не возросший аппетит застройщиков, а увеличившаяся себестоимость проектов. Причина не только в удорожании строительства, но и в увеличении нагрузки за счет проектного финансирования и за счет социальных обязательств, которые мы выполняем перед городом.

— Что будет со спросом на недвижимость в Петербурге в ближайшие несколько лет? Ждете ли резкого роста после возможного снижения ключевой ставки?

— Спрос никуда не исчез: фундаментальная потребность в приобретении жилья как была, так и осталась. Мы видим, что ставка постепенно снижается. По прогнозам ЦБ, в 2027–2028 годах она дойдет до 8–9% Но снижение идет постепенно, поэтому, думаю, не будет такого момента, когда спрос резко увеличится и мы окажемся в ситуации дефицита. Очень важно сбалансировать, в том числе и властям, запуск новых проектов, чтобы не допустить роста цен во время увеличения спроса.

— Какой главный риск для девелоперов в 2026 году: падение доходов населения, избыток предложения или ужесточение градостроительной политики?

— Избытка предложения нет. Это вытекает, в том числе, из ужесточения градостроительной политики. Наверное, самый главный риск — высокая ключевая ставка и низкий спрос. У нас хороший продукт, мы в нем уверены, наши покупатели подтверждают, мы доказываем это своими продажами. Но по тем ставкам, которые есть, не может быть качественного объема спроса. Увеличение спроса — это сейчас самая большая точка роста для застройщиков. Речь не только о ключевой ставке или об ипотечных программах, должны расти благосостояние людей и их платежеспособность.

— Вы сказали, что строительный рынок в Петербурге вышел на плато. В связи с этим нет ли у ПСК планов по выходу в другие регионы?

— Петербург для нас домашний рынок. Мы хотели бы продолжать работать здесь и развивать наш прекрасный город.