Коммерческие помещения пережили удвоение
Стрит-ритейл
Рынок встроенных помещений в составе новостроек Санкт-Петербурга в 2024–2025 годах развивается в логике общего жилищного строительства: предложение сокращается вслед за вводом жилья, а спрос сохраняется устойчивым за счет трансформации потребительских моделей и роста доли сервисной инфраструктуры в жилых кварталах. При этом доля коммерческих помещений в новостройках за последние годы выросла в два, а иногда и в три раза.
Встроенные коммерческие помещения формируют в среднем от 3 до 8% общей площади жилых проектов, а в крупных комплексах с развитой внутренней инфраструктурой — до 10%
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Встроенные коммерческие помещения формируют в среднем от 3 до 8% общей площади жилых проектов, а в крупных комплексах с развитой внутренней инфраструктурой — до 10%
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Управляющий партнер агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева говорит: «Рынок встроенных помещений в составе новостроек Санкт-Петербурга в 2024–2025 годах развивался в логике общего жилищного строительства: предложение сокращается вслед за вводом жилья, при этом спрос сохраняется устойчивым за счет трансформации потребительских моделей и роста доли сервисной инфраструктуры в жилых кварталах».
Объем сегмента напрямую зависит от девелоперской активности. Встроенная коммерция формирует в среднем от 3 до 8% общей площади жилых проектов, а в крупных комплексах с развитой внутренней инфраструктурой — до 10%. «Таким образом, это не самостоятельный рынок, а производная от первичного жилья»,— рассуждает госпожа Косарева.
По итогам 2025 года зафиксировано снижение ввода встроенных коммерческих помещений примерно на 20% в годовом выражении. Это коррелирует с сокращением ввода жилья в Санкт-Петербурге — почти на 19,6% за первые девять месяцев года. «Структура предложения и спроса за последние два года заметно изменилась. Девелоперы и инвесторы уходят от крупных форматов в пользу более компактных помещений. Наиболее востребованный диапазон — 50–100 кв. м, на который приходится до половины сделок. Дополнительно растет интерес к помещениям до 50 кв. м как к инвестиционному продукту с более низким входным порогом. Помещения площадью свыше 100–150 кв. м чаще приобретаются под объединение или под конкретного арендатора»,— говорит эксперт.
Для современных малоэтажных комплексов коммерческая инфраструктура уже не является факультативной опцией. Покупатель жилья ожидает базовый набор сервисов рядом с домом: продуктовый ритейл, аптеку, бытовые услуги, кофейню, пункты выдачи заказов.
Виталий Голубев, коммерческий директор ЖК «Охтинские высоты», отмечает, что наиболее востребованы помещения небольшого и среднего формата, которые можно быстро адаптировать под повседневный спрос жителей. «Мы видим, что в таких проектах особенно хорошо работают сервисы ежедневного потребления, а не крупная классическая торговля. Для арендаторов важна не столько большая площадь, сколько понятный поток жителей и качественная среда внутри проекта. Поэтому коммерция в малоэтажном комплексе сегодня — это прежде всего элемент комфортной среды и дополнительный фактор ликвидности самого жилья»,— указывает он.
Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис», подсчитала, что если еще пять лет назад доля коммерции в жилом доме составляла 3–5% от общей площади, то сегодня в новых проектах этот показатель достигает 10%, а в некоторых комплексах комфорт-класса — и выше. Девелоперы начали воспринимать коммерческий первый этаж не как обязательную нагрузку, а как полноценный продукт. «В наших проектах мы видим это по запросам: арендаторы приходят еще на стадии строительства, сетевые операторы — пекарни, аптеки, пункты выдачи заказов — бронируют площади за 6–12 месяцев до ввода дома. Это принципиально другая модель по сравнению с тем, что было три-четыре года назад»,— делится эксперт.
Наиболее востребованный диапазон сегодня — 40–120 кв. м. Это формат под пекарню, кофейню, небольшой продуктовый магазин, аптеку, салон красоты или пункт выдачи заказов. Крупные блоки от 200 кв. м и выше востребованы у продуктового ритейла («Магнит», «Пятерочка», «ВкусВилл»), но таких запросов значительно меньше. «При этом мы проектируем помещения с расчетом на объединение: два блока по 60 кв. м при необходимости становятся одним залом для арендатора с более широким форматом. Это дает гибкость и нам, и покупателям»,— рассказал господин Голубев.
Отдельно растет спрос со стороны медицинских центров формата «у дома» и детских развивающих студий — это следствие демографии новых районов: молодые семьи с детьми формируют устойчивый запрос именно на эти форматы.
Эксперты говорят, что по наиболее ликвидным категориям — помещения 40–100 кв. м в проектах КОТ с высокой плотностью населения — рост цен с начала 2025 года составил 25–30%. Это выше, чем в сегменте жилья. «Механика простая: предложение сокращается, спрос устойчив, а арендный доход с таких помещений растет. Инвесторы это понимают и готовы платить»,— поясняет господин Голубев.
Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, считает, что спрос на встроенные помещения во многом зависит от класса проекта, локации, интенсивности пешеходного и автомобильного трафика. «Универсального формата не существует: то, что востребовано в массовом сегменте, зачастую не работает в премиальном, и наоборот. В проектах массового сегмента наибольшим спросом пользуются помещения небольшого и среднего формата — как правило, под продуктовый ритейл, аптеки, пункты выдачи заказов, кофейни и базовые сервисы для жителей. В премиальном сегменте логика иная: востребованы помещения с более продуманной архитектурой, витринными окнами и возможностью размещения нишевых арендаторов: ресторанов, бутиков, салонов услуг. При этом важны не только метраж и ставка, но и соответствие арендатора концепции проекта и качеству среды»,— отмечает эксперт.