Между семьей и инвестором

Планировки жилья на первичном рынке пережили несколько волн роста спроса на малогабаритное жилье. С кризисом спрос на однушки снова начал расти. Эксперты говорят, что девелоперы вынуждены работать в режиме тонкой настройки: устойчивый спрос со стороны инвесторов и молодежи удерживает в экспозиции микроформаты, однако запрос на семейное жилье никуда не исчезает. В локациях с невысокой стоимостью земли по-прежнему доминируют студии и однушки, но в статусных районах и премиальных проектах минимальная площадь стартует от 50 кв. м, а студии в таких проектах могут вообще отсутствовать.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По мнению экспертов, рынок Санкт-Петербурга уже прошел пик по экстремально малым форматам (для сравнения, в 2024 году в Петербурге насчитывалось около 17,5 тыс. квартир менее 28 кв. м). Дальнейшая судьба микролотов будет определяться несколькими факторами. Первый — регуляторный: с 1 января 2026 года в Ленинградской области заработал запрет на строительство студий площадью менее 28 кв. м. Санкт-Петербург пока не ввел аналогичных ограничений, но направление задано. Второй — рыночный: покупатель, наученный опытом высоких ставок и ограничений ипотеки, все чаще выбирает не просто дешевый входной билет, а функциональное пространство.

«Микроквартиры, где невозможно развернуться, перестают быть ликвидным активом даже для инвесторов. Третий — структурный: девелоперы, сделавшие ставку на тотальное микроформатирование, уже сталкиваются с обратной реакцией. Проекты с высокой долей студий проигрывают в конкурентной борьбе комплексам с разнообразной квартирографией и продуманными планировками»,— рассказала Светлана Опрышко, директор портала «Всеостройке.рф».

Лидер прежний

Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers, приводит данные: «В целом в актуальной структуре предложения лидерство по-прежнему за компактными квартирами: студии — 27% по количеству лотов в структуре предложения, однокомнатные — 39%. Средняя площадь экспозиции составляет 46 кв. м. По структуре спроса за 2025 год также лидировали компактные форматы: студии — 39% от количества ДДУ, однокомнатные — 37%, двухкомнатные — 18%, трехкомнатные — 6%».

По ее мнению, в последние годы в Петербурге заметно изменились характеристики жилых комплексов: планировки квартир, благоустройство и общественные пространства. Лидерство за европланировками, вместе с тем аудитория стала требовательнее к характеристикам: интересны панорамные окна, внутрипольные конвекторы, закрытые дворы, качественное озеленение и подземный паркинг с лифтовым доступом к квартирам. Также продолжает развитие тренд на перенос ряда функций из квартир в общественные зоны: просторные лобби, клубные фитнес-залы, детские комнаты и другие удобства. Одновременно усиливается тенденция к уменьшению площадей квартир во всех классах. «В Петербурге появляются однушки по 29 кв. м и студии по 20 кв. м в локациях с отличной транспортной доступностью, инфраструктурой и окружением — ранее такие форматы ассоциировались только с "прикадовыми" районами»,— говорит госпожа Рянкель.

Ольга Ульянова, начальник отдела маркетинга компании «ЛСР. Недвижимость — СЗ», добавляет: «Структура предложения по комнатности в Петербурге практически не изменилась. Как и годом ранее, студии и однокомнатные квартиры суммарно составляют 74%, двухкомнатные — около 19%. Оставшийся объем приходится на трехкомнатные и более просторные квартиры. В проектах Ленинградской области ситуация немного иная: в 2025 году застройщики стали предлагать больше однокомнатных и двухкомнатных квартир, отобрав долю у студий. Доля студий снизилась с 28% в 2024 году до 24% в 2025 году».

Что касается метражей, то в проектах Петербурга, предполагает госпожа Ульянова, в ответ на планируемые изменения законодательства в части минимально возможных площадей квартир, средняя площадь студий увеличилась на 2 кв. м и составила 26 кв. м. При этом площади двухкомнатных и трехкомнатных квартир снизились до 58 и 78 кв. м соответственно (снижение составило 4 и 8 кв. м).

В проектах Ленобласти наблюдается обратная тенденция: площади двухкомнатных и трехкомнатных квартир выросли до 62 и 85 кв. м соответственно. Примерно такие же метражи предлагались в проектах Северной столицы в 2024 году.

«Если говорить о планировках, то в тренде остаются квартиры в формате евро: просторная кухня-гостиная плюс отдельные спальни. Все большую популярность набирают мастер-спальни, которые сегодня можно найти в проектах не только класса бизнес и выше, но и комфорта. Планировки студий тоже претерпели изменения: сегодня все больше вариантов с выделенной нишей и двумя окнами, которые позволяют максимально эффективно зонировать помещения»,— делится госпожа Ульянова.

Впрочем, есть девелоперы, которые ограничивают в своих проектах долю малогабаритного жилья. Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», рассказала, что компания в проектах массового спроса компания смещает акцент на семейные планировки. «В жилых комплексах комфорт-класса, выведенных на рынок в 2025 году, доля студий не превышает 30%. Ультракомпактные варианты до 24 кв. м уступают место однокомнатным квартирам евроформата (28–33 кв. м). В них пространство максимально оптимизировано за счет отказа от нефункциональных зон: традиционные коридоры заменены на холлы-прихожие. Это стало возможным благодаря повсеместному внедрению мастер-спален. Ранее эта опция была характерна преимущественно для бизнес-класса. Теперь в небольших квартирах ванная комната становится дополнительным функциональным помещением спальни. В семейных планировках она является обязательным атрибутом приватной части квартиры, часто оснащается полноценным окном для естественного света».

В целом, замечает она, тема окон в массовых проектах компании получила новое прочтение. Например, чаще стали проектировать эркерные окна (угловое остекление). Более функциональными становятся балконы и лоджии, в среднем их площадь увеличена до 6–8 кв. м.

«Формальный» метр

Госпожа Опрышко подсчитала, что в новостройках Санкт-Петербурга студии и однокомнатные квартиры занимают более 40% от общего объема предложения. Так, приводит она данные ЕИСЖС, в Санкт-Петербурге на квартиры площадью до 21 кв. м приходится около 21% предложения на первичном рынке. Это более 25 тыс. квартир. «Еще около 28 тыс. квартир (23%) — это форматы площадью 25–35 кв. м. То есть в общей сложности на малогабаритное жилье на первичном рынке Северной столицы приходится около 44% от общего объема предложения. На фоне высоких ипотечных ставок и сворачивания массовых льгот именно компактные форматы остаются наиболее доступными по цене, что обеспечивает им интерес со стороны покупателей»,— поясняет эксперт.

Если говорить о трендах в планировках, то формальный «квадратный метр» больше никого не устраивает, считает госпожа Опрышко. Сегодня квартира должна быть не просто большой или маленькой, а функциональной. «В бизнес-классе, который чувствует себя устойчивее масс-маркета за счет высокой доли собственных средств покупателей, мы видим запрос на евроформаты, семейные планировки с мастер-спальнями, продуманными системами хранения и большими окнами. Люди покупают не статус, а сценарий жизни: им важны приватность, логика перемещения внутри квартиры, качество общественных пространств и видовые характеристики. Девелоперы, которые продолжают штамповать "формальный бизнес-класс", рискуют остаться на обочине. Рынок перестает принимать продукт без идеи и без уважения к контексту»,— рассуждает она.

При этом, замечает эксперт, говорить о полном исчезновении компактного жилья, разумеется, не приходится. Спрос на однокомнатные квартиры и студии остается достаточно высоким. Но сам продукт меняется. «Минимально достаточный метраж становится новой нормой: условно, не 20–22 кв. м, а комфортные 28–30 "квадратов" с эргономичными решениями и местами для хранения. Квартиры меньшего размера уйдут в нишу апартаментов либо останутся в единичных точечных проектах»,— указывает госпожа Опрышко.

Изменения за год

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», с коллегой согласен и полагает, что рынок кардинально изменился за последний год. «Если раньше мы говорили про квадратные метры, то сегодня говорим про эффективно используемый объем. Это не просто смена терминологии — это изменение подхода к планировкам»,— подчеркивает он.

Впрочем, в отличие от коллеги, он считает, что доля малогабаритного жилья растет. «Это не случайность, а ответ рынка на экономические реалии. Покупатель выбирает не метраж, а функциональность. Студии площадью 24–26 кв. м и однокомнатные квартиры 32–36 кв. м стали лидерами продаж — на них приходится более 70% сделок»,— утверждает эксперт.

При этом он также считает, что сегодня рынок переходит от площади к объему. «Если раньше мы измеряли квартиры квадратными метрами, то сегодня важнее кубометры — эффективно используемый объем. Антресоли, встроенные системы хранения, рабочие ниши с розетками, пантри рядом с кухней — это не опции, это норма. Я часто говорю: если раньше мы все измеряли квадратными метрами, то очень скоро будем измерять квартиры кубометрами. И это не шутка»,— настаивает господин Жабин.

Функциональность, по его мнению, стала стандартом. Мастер-спальни, гардеробные, увеличенные санузлы, системы хранения — это уже не премиум, а ожидаемый минимум. «Покупатель понимает, что платит не за метры, а за качество жизни. Функциональность перестала быть модой — это новая норма»,— рассуждает эксперт.

При этом происходит оптимизация без потери комфорта. Средняя площадь квартир снизилась на 4 кв. м за год, подсчитали в ГК «Едино», но комфорт не упал — он перераспределился. «Вместо большой гостиной — продуманная зона отдыха и рабочее место. Вместо просторной кухни — функциональная кухня с пантри для хранения. И это работает, потому что люди покупают не метры, а образ жизни. Квартира должна работать на человека каждый день, а не просто занимать площадь. Когда в 35 кв. м можно комфортно жить, работать и хранить вещи — это и есть современная планировка»,— уверен директор по развитию ГК «Едино».

Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group, рассуждает: «Мы выделяем три ключевых тренда, которые изменили квартирографию в последние несколько лет. Основной тренд — сокращение средней площади квартир. Наибольшим спросом пользуются студии и однокомнатные варианты, особенно в массовом сегменте. При этом уменьшение площади не означает снижение качества жизни. Застройщики отказываются от неполезных площадей, например лишних коридоров, и предлагают такие планировочные решения, которые дают покупателю возможность и удобно разместить мебель и технику, и комфортно проживать». Следующим изменением, по его словам, стал почти повсеместный переход в новостройках на европланировки. Например, кухня трансформируется из зоны приготовления пищи в кухню-гостиную — место для общения и досуга, с уменьшением площади, отведенной непосредственно под готовку. Это, как считает эксперт, связано с ростом популярности сервисов доставки готовой еды, особенно в крупных городах.

«Третий тренд — эргономика и продуманные системы хранения. Покупатели все чаще запрашивают встроенные решения: ниши под шкафы, гардеробные, кладовые для сезонных вещей»,— говорит он.

Максим Жабин думает, что доля студий и однокомнатных растет и будет расти дальше. Это, по его мнению, не временный тренд, а структурное изменение рынка. «Девелоперы концентрируются на форматах с минимальным бюджетом входа и гарантированной ликвидностью. Важно не просто делать маленькие квартиры, а делать их функциональными. Это работа команды, которая думает про детали, а не просто про метраж»,— резюмирует он.

Роман Русаков