Разнонаправленный финиш
Жилье с отделкой
По итогам четырех месяцев 2026 года доля квартир с чистовой отделкой в структуре спроса на первичном рынке Санкт-Петербургской агломерации стабильно держится на уровне 65–70%, подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость». Между тем в столице доля готового для проживания жилья уже несколько лет сокращается и сегодня составляет менее 40% от предложения на первичном рынке.
В Петербурге около 70% сделок в новостройках заключается с готовой чистовой отделкой, еще около 15% — в формате white box и около 15% — без отделки
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В Петербурге около 70% сделок в новостройках заключается с готовой чистовой отделкой, еще около 15% — в формате white box и около 15% — без отделки
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость», подсчитала, что в массовом сегменте Санкт-Петербурга квартиры без отделки предлагаются в среднем по 317,8 тыс. рублей за квадратный метр, с отделкой — 292,2 тыс. рублей, в пригородной зоне Ленинградской области жилье без отделки стоит 163,9 тыс. рублей за квадратный метр, с отделкой — 192,4 тыс. рублей.
Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers, отмечает, что в среднем цена предложения квартир с чистовой отделкой в комфорт-классе на 35–40 тыс. рублей за квадратный метр дороже в сравнении с лотами без отделки. По ее словам, за год доля жилья без отделки в структуре экспозиции снизилась с 26 до 19%.
Новый стандарт
Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», рассказывает: «Отделка перестала быть опцией и стала стандартом массового сегмента. В Петербурге около 70% сделок в новостройках заключается с готовой чистовой отделкой, еще около 15% — в формате white box и около 15% — без отделки. Для сравнения, в 2024 году распределение было другим: около 40% с чистовой отделкой, столько же без отделки и 20% — white box».
По его словам, в Ленинградской области доля чистовой отделки выросла до 80% буквально за два года. «По разнице в цене квартира с готовой отделкой обходится покупателю на 8–12% дороже, чем вариант без отделки, но застройщик тратит на отделку в 2–2,5 раза меньше за счет оптовых закупок и стандартизации»,— объясняет господин Жабин.
С меблированным жильем, по его словам, ситуация обратная. «На общем рынке доля квартир с мебелью упала практически до нуля, формат не стал массовым. Но он сохраняется и даже растет там, где есть субсидия. В программах семейной ипотеки около 30% квартир продается с полной или частичной меблировкой. Мебель добавляет к стоимости 10–12%»,— говорит эксперт.
По данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», в сегменте масс-маркета в феврале 2026 года доля квартир с чистовой отделкой в структуре спроса превысила 65%, увеличившись на 4 п. п. по сравнению с январем. При этом в структуре предложения такие лоты занимают около 53%, то есть спрос на полностью готовое жилье сегодня опережает объемы экспозиции.
«Если сравнивать показатели с аналогичным периодом прошлого года, то доля сделок с квартирами с чистовой отделкой сократилась на 3,8 п. п., тогда как спрос на предчистовую отделку вырос примерно на 4 п. п. Это говорит о постепенной диверсификации потребительских предпочтений: часть покупателей по-прежнему выбирает формат "заезжай и живи"», однако все больше клиентов хотят сохранить возможность адаптировать интерьер под себя, избежав при этом самых затратных и шумных этапов ремонта»,— замечает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург».
Основной фактор роста популярности квартир с отделкой — экономический. На фоне высокой ключевой ставки покупатели стараются минимизировать дополнительные расходы после покупки жилья. Приобретая квартиру с чистовой или предчистовой отделкой, клиент фактически включает затраты на ремонт в ипотечный кредит. В случае покупки квартиры без отделки семье приходится параллельно обслуживать ипотеку и финансировать ремонт, стоимость которого за последние годы существенно выросла.
«По различным оценкам, квартира с чистовой отделкой сегодня в среднем стоит на 8–15% дороже аналогичного лота без отделки. Однако самостоятельный ремонт зачастую обходится покупателю еще дороже из-за роста цен на строительные материалы, логистику и дефицита квалифицированных подрядчиков. В результате отделка от застройщика все чаще воспринимается как экономически оправданное решение»,— говорит господин Ефремов.
По его подсчетам, за последние четыре года доля квартир с мебелью на первичном рынке заметно выросла: если в 2022 году подобные предложения были единичными и чаще встречались в высокобюджетных проектах, то сегодня элементы меблировки появляются и в массовом сегменте. «Пока их доля остается относительно небольшой и оценивается в пределах 5–10% предложения, однако тенденция к расширению очевидна»,— уверен эксперт.
В перспективе участники рынка ожидают дальнейшего роста доли квартир с чистовой и предчистовой отделкой. Кроме того, будет постепенно расширяться формат жилья с мебелью и готовыми интерьерными решениями — прежде всего как способ сократить расходы и время на переезд после получения ключей.
Премиум идет своим путем
В премиальном сегменте ситуация иная. Алия Ханбекова, директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, говорит, что по итогам первого квартала 2026 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Петербурга преобладали квартиры и апартаменты без отделки — 73% общего количества лотов в экспозиции. Доля лотов с предчистовой отделкой составила 23%, с финишной — 3%, на квартиры и апартаменты с меблировкой пришелся 1%. «Лоты с меблировкой остаются наиболее эксклюзивным продуктом на рынке элитного жилья Петербурга — по итогам периода подобное предложение можно было найти лишь в одном комплексе — Cheval Court от девелопера Vos’hod. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года структура предложения значительно не поменялась»,— отмечает она.
На первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса также преобладали квартиры и апартаменты без отделки (64%), доля лотов с предчистовой и финишной отделкой составила 27 и 9% соответственно. Предложений с готовой меблировкой в экспозиции не было представлено. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года существенно сократилась доля лотов с предчистовой отделкой (на 12 п. п., с 39 до 27%). Также новым форматом для рынка жилья бизнес-класса в 2025 году стали лоты с финишной отделкой (по итогам первого квартала 2025 года подобного продукта на рынке не было): их появление связано как с выходом в 2025 году в продажу новых объектов (например, комплекса «Аристократ» от Setl Group), так и со сменой типа отделки в нескольких объектах, уже представленных в экспозиции.
Москва снижает чистовую долю
Отличается ситуация и в столице. Святослав Иванов, руководитель департамента продаж компании «Расцветай Столица», говорит, что в Москве наблюдается заметное сокращение предложения жилья с отделкой. Если год назад доля таких лотов составляла около 28%, то к началу 2026 года она снизилась примерно до 18–19%, то есть падение превысило 9 п. п.
«При этом важно разделять предложение и спрос. Несмотря на сокращение экспозиции, спрос на отделку остается высоким. В отдельных проектах и массовом сегменте доля спроса может достигать 60–70%»,— указывает эксперт.
Ключевая причина расхождения — рост себестоимости ремонта и снижение маржинальности для девелопера, из-за чего часть проектов снова выводится в черновом формате.
По словам господина Иванова, девелопер не всегда полностью перекладывает себестоимость в цену. Иногда часть стоимости субсидируется ради ликвидности, иногда используется как инструмент продаж, а не источник маржи. «Таким образом, сегодня мы наблюдаем уход рынка от "готового продукта как стандарта" к более гибкой модели: спрос на отделку и меблировку остается высоким, но предложение сокращается из-за роста себестоимости. В результате отделка становится скорее инструментом ускорения продаж в конкретных проектах, а не базовой характеристикой всего первичного рынка»,— рассуждает он.
Давид Худоян, генеральный директор Optima Develpment, слова коллеги подтверждает: «На первичном рынке Москвы доля жилья с отделкой в 2026 году снизилась: по данным на первую половину января 2026 года, она составляла 17% против 23% годом ранее (–6 п. п.). В более широком охвате Москвы и Новой Москвы доля жилья с отделкой за три года сократилась с 59,9 до 37,9%. Если сравнивать доступные к началу мая 2026 года данные с аналогичным периодом прошлого года, то тренд остается нисходящим: в январе 2026 года доля лотов с чистовой отделкой в старых границах Москвы была 17% против 23% годом ранее»,— говорит он. Доля массового сегмента Москвы за первый квартал 2026 года доля предложения с чистовой отделкой составила 43,2%, тогда как без отделки — 37,5%; white box — 19,4%.