Рыночная ипотека оттолкнулась от дна
Мнение эксперта
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По итогам первого квартала года объем ипотечных сделок в ГК «ПСК» вырос в два раза в абсолютных цифрах и в полтора — относительно всего количества сделок. Сравнивать между собой первые кварталы 2025 и 2026 годов корректно по признаку сезонности и сопоставимому характеру покупательской активности. Прирост связан с тем, что год назад условия по семейной ипотеке были довольно жесткими: банки требовали большой первоначальный взнос, а некоторые и вообще приостанавливали выдачу. Рыночная ипотека тогда носила и вовсе случайный характер.
В январе — марте рыночная ипотека оттолкнулась от дна и выросла в нашей практике в четыре раза. Сейчас ее доля достигла 20% против 5% год назад. Влияние ключевой ставки на этот результат — лишь косвенное. Ставки по рыночной ипотеке как были, так и остаются пока заградительными. Но есть программы со специальными условиями, которые тоже проходят по категории рыночной ипотеки, со снижением ежемесячного платежа на ограниченный период — как правило, до двух лет. В их основе лежат разные механизмы: платеж рассчитывается либо от ставок (начиная от 4,4% годовых), либо только от части тела кредита — транша, начисляемого банком в начале срока кредитования на ограниченный период.
В ситуации с рыночной ипотекой главное влияние «ключа» сводится к тенденции на снижение. Это мотивирует покупателей выходить на сделки сейчас: пользоваться сниженными платежами, фиксировать стоимость недвижимости по текущим ценам, а не тем, которые будут через пару лет, а затем рефинансировать кредит. И если рефинансирование будет в том же банке, то не потребуется заново проходить скоринг.
Мы предлагаем программы со снижением ставки как от рыночных значений, так и от льготных. В первом случае предложение представляет собой снижение ставки до 4,4% годовых на ограниченный период (на год, два или до ввода в эксплуатацию), далее ставка будет считаться по текущим значениям. Второе предложение — кредит под 12,99% годовых при займе на 15 лет. Фактически это предложение на весь период, ведь подавляющее большинство ипотек закрывается раньше срока, указанного в договоре.
В рамках семейной ипотеки есть опция снижения ставки до 3,5% годовых. Сейчас мы также готовим программу с семейной ипотекой по ставке 0,01% годовых на первые два года. В этих и других примерах задача каждой программы — в решении конкретной жизненной ситуации. Например, покупателю очень важно иметь минимальную финансовую нагрузку до момента выдачи ключей. Тогда он выбирает снижение ставки на ограниченный период, и чем кардинальнее это снижение, тем лучше.
Если говорить в целом, то все программы девелоперов сегодня используют возможности банковской экономики, что укладывается в требования законодательства и регулирования. Собственно говоря, поэтому они и существуют.
На рынке сейчас есть некое ощущение неопределенности с семейной ипотекой, вызванное инициативами как-то ее дифференцировать: по количеству детей, квадратных метров и так далее. Наверное, здесь можно придумать еще много вариантов. Однако драйвером с самой большой долей выдачи семейная ипотека пока останется — за отсутствием альтернатив. По нашим прогнозам, до конца полугодия рыночная ипотека вполне может вырасти уже до четверти, а то и до трети в общей структуре сделок.
Мы делаем ставку на разнообразие вариантов покупки. За счет работы с крупными банками компания стремится пользоваться всеми возможными совместными программами, чтобы уменьшать финансовую нагрузку на покупателей и давать больше вариантов под их потребности.
В конечном счете покупатели оперируют понятием ежемесячного платежа. И если его можно сделать в несколько раз ниже, а затем рефинансировать заем уже при ключевой ставке 8–10% годовых (прогноз ЦБ на следующий год), это и можно считать хорошими условиями покупки недвижимости в 2026 году.