Кредитная разморозка

Снижение ставок оживило рынок жилищного кредитования. В первом квартале выдачи в Санкт-Петербурге выросли на 63%, а в Ленинградской области — на 84%. Основной спрос сместился в сторону рыночных программ.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Рынок ипотеки, заметно активизировавшийся к концу прошлого года, продолжает показывать растущую динамику. В январе — марте 2026 года объем новых выдач в Петербурге и Ленинградской области составил соответственно 57,8 и 16,7 млрд рублей, сообщили в управлении по связям с общественностью и финансовой грамотности Северо-Западного ГУ Банка России. Рост выдач к первому кварталу 2025 года составил 63% в городе и 84% в области.

Количество кредитов также заметно выросло: за первые три месяца 2026 года в городе было выдано 10,4 тыс. кредитов (+60% год к году), в области — 3,5 тыс. (+81%). Общий ипотечный портфель петербуржцев на начало апреля превысил 1,2 трлн рублей, жителей Ленобласти — 363,9 млрд рублей.

Как отмечает Айдар Имаев, эксперт экономического управления Северо-Западного ГУ Банка России, в общем объеме новой ипотеки 45% в Петербурге и 43% в Ленобласти пришлось на январь. Это было связано с высоким спросом на семейную ипотеку, условия по которой серьезно изменились с февраля 2026 года. Теперь одна семья может взять только один льготный кредит и оба супруга обязательно должны участвовать как созаемщики.

«В период с ноября 2025 года по январь 2026 года спрос на семейную ипотеку был высоким, так как заемщики торопились взять кредит на покупку строящегося жилья у застройщика на комфортных условиях. После изменения условий льготной программы с 1 февраля 2026 года спрос на этот вид кредитования ожидаемо сократился как в Петербурге и Ленобласти, так и по стране в целом»,— объясняет Айдар Имаев.

Январь прошел под знаком семейной ипотеки, практически 100% сделок закрывалось по этой программе в преддверии изменения условий с 1 февраля, добавляет коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко. А начиная с февраля доля рыночной ипотеки устойчиво растет и сегодня составляет 20–30% в общей структуре сделок.

«Показательна при этом разница между типами квартир, в двух-трехкомнатных семейная программа по-прежнему превалирует, тогда как в студиях и однокомнатных за последние два месяца объем обращений по базовым условиям впервые сравнялся с льготными, а в ряде периодов даже превысил их. При этом первый взнос составляет 40–50%»,— добавляет госпожа Вирченко.

Иван Сафонов, руководитель направлений «Ипотека» и «Кредиты на образование» в Т-банке, отмечает, что снижение ключевой ставки поддержало спрос — прежде всего в сегменте вторичного жилья, а также стимулировало интерес к рефинансированию ранее выданных кредитов. Основной спрос сместился в сторону рыночных программ. «Доля государственных программ в наших выдачах составляет 5–10% и существенно снизилась после изменения условий льготных программ с февраля 2026 года»,— говорит банкир.

Спрос смещается

О росте выдач в первом квартале сообщили почти все опрощенные банки. Северо-Западный Сбербанк выдал в 2,5 раза больше ипотечных кредитов на общую сумму 87 млрд рублей (рост 150%). В том числе в Петербурге оформили 9,9 тыс. кредитов на 50 млрд рублей (рост в 2,5 раза больше по количеству и в два раза в денежном выражении), а в Ленинградской области — 2,1 тыс. кредитов на 8,6 млрд рублей. Семейную ипотеку за три месяца 2026 года оформили 8 тыс. семей — это почти в два раза больше, чем год назад.

В числе важной тенденции в «Сбере» отмечают активизацию на рынке частного строительства: объем кредитования на цели ИЖС вырос в три раза (4,2 млрд рублей по Северо-Западу). Чаще всего такую ипотеку берут петербуржцы, а также жители Ленинградской, Вологодской, Архангельской и Калининградской областей. По программам с господдержкой в округе проходит 95% кредитов на ИЖС, в Петербурге — 96%. Средняя стоимость строительства дома составляет 8 млн рублей, средняя площадь — 106 кв. м.

Клиенты ВТБ в Петербурге с начала года получили более 1,8 тыс. кредитов на покупку жилой недвижимости общим объемом свыше 11 млрд рублей. В апреле продажи выросли в 1,5 раза год к году, сообщили в банке.

«Наши ежемесячные выдачи в Петербурге к концу прошлого года вышли на уровень 0,6–0,7 млрд рублей в месяц (примерно 120–140 кредитов в месяц). В первом квартале 2026 года мы видим стабилизацию рынка: в Петербурге и Ленобласти ежемесячный объем выдач держится на уровне около 0,8 млрд рублей в месяц»,— рассказывает господин Сафонов.

В банке «Санкт-Петербург» за первый квартал было выдано в городе и области кредитов на 6,5 млрд рублей, тогда как за аналогичный период прошлого года объем был больше — 10,043 млрд рублей. Это закономерно, учитывая, что доля стандартных программ кредитования растет, при этом средний чек кредита существенно снижается, объясняет руководитель направления ипотечного кредитования Анна Жуковская. Так, для сравнения, в первом квартале 2026 года доля вторичного рынка преобладает и занимает 53%, тогда как когда в 2025 году она составляла 35%. Доля льготных программ с 90% снизилась до менее 30%.

Семейная ипотека, тем не менее, оставалась самой востребованной в Россельхозбанке. Средняя сумма кредита по ней составляет 5–6 млн рублей. С учетом роста цен заемщики делают выбор в пользу объектов в Ленинградской области — Всеволожск, Мурино, Сертолово, прокомментировала в пресс-службе банка. Со второго квартала начался рост спроса на готовые квартиры по стандартной программе кредитования. «Несмотря на высокие ставки от 18%, клиенты готовы приобретать квартиры на вторичном рынке. В первую очередь это объясняется стоимостью объекта и тем, что готовую квартиру можно купить по цене новостройки, без ожидания сроков на строительство»,— сообщили в банке.

Директор по стратегическому развитию, управляющий партнер Element Елизавета Конвей говорит о возвращении отложенного спроса в сегменте первичного жилья. Спрос, по словам собеседницы, сосредоточен в локациях с развитой инфраструктурой и качественной городской средой. При этом сохраняется устойчивый интерес к загородному жилью как альтернативе городской квартире.

Вера Голубева, бизнес-партнер «TrendAgent Санкт-Петербург», обращает внимание на снижение доли рассрочки. «В апреле изменилась структура сделок. Доля ипотеки выросла с 66 до 71,6%, рассрочка упала с 19,7 до 15%. ЦБ снижает ставку, и ипотечный покупатель постепенно возвращается. Рассрочка свое дело сделала: держала спрос, пока ипотека была недоступна. Теперь рынок возвращается к нормальной логике: покупают в кредит, а не в рассрочку от застройщика. Эта стабильность, которая сейчас стоит дорого»,— говорит она.

Средний чек снижается

Заемщики в Петербурге в первом квартале берут менее крупные и чуть более длинные кредиты, комментирует руководитель управления макроэкономического анализа Совкомбанка Никита Кулагин. Средняя сумма ипотечного кредита немного снизилась: с 5,5 до 5,4 млн рублей, а средний срок кредита вырос с 25,4 до 26,3 года. Доля первички в общем количестве выданных кредитов в Совкомбанке также заметно снизилась: с 54,8% в первом квартале 2025 года до 47,1% в первом квартале 2026-го. Соответственно, выросла доля вторичного рынка.

«В абсолютных цифрах выросли оба сегмента, но вторичка показала более сильный рост. Доля государственных программ в объемах выдач сократилась за год с 88 до 65%. Выдачи по льготным программам ожидаем примерно на том же уровне в 2026 году, а темпы роста рыночной ипотеки по мере снижения ключевой ставки несколько ускорятся»,— отметил господин Кулагин.

В Северо-Западном ГУ Банка России сообщили, что в марте средний срок ипотеки составил 24,4 года в Петербурге и 24,7 года в Ленобласти. За год он сократился почти на два года. Средняя сумма выдаваемой ипотеки в марте составила 5,2 и 4,4 млн рублей соответственно. Это меньше, чем год назад, на 8,3 и 10,9%.

При текущем уровне ключевой ставки в 14,5% минимальный уровень ставок по ипотеке составляет около 17% годовых, указывает генеральный директор компании «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. Поэтому рыночную ипотеку оформляют на небольшую сумму (10–30% стоимости квартиры) с четкой целью максимально быстро ее погасить.

«Люди берут ипотеку, финансируя короткие кассовые разрывы. Одновременно снижается уровень одобрения заявок, повышаются требования к заемщикам. Постепенно банки возвращаются к требованию официального подтверждения доходов. Так что в ближайшее время мы увидим большую долю отказов»,— говорит господин Ельцов.

Тренд на выборочное кредитование остается, добавляет Павел Галкин, председатель правления ГК «Паритет Девелопмент». «Банки кредитуют только надежных заемщиков, возвращая рынок к здоровому балансу. Спрос на ипотеку остается неоднородным: в феврале выдачи по госпрограммам сократились на 50%, а их доля в общем объеме снизилась до 59%. Но семейная ипотека сохраняет статус ключевого драйвера»,— рассуждает он.

Об ужесточении требований говорит и отраслевой эксперт Ольга Горюкова. «Для банков важно, чтобы заемщик имел стабильный источник дохода, и он должен быть подтвержден официально документами. Учитывая действующие ограничения по макропруденциальным лимитам, банки не будут одобрять заявки клиентам с повышенной долговой нагрузкой и будут отдавать предпочтение клиентам без кредитной истории либо с незначительными кредитными обязательствами»,— полагает она.

Здоровый баланс

В 2026 году рынок ипотеки будет формироваться под влиянием комплекса факторов: изменение ключевой ставки, поддержка льготных программ, макроэкономическая ситуация и динамика цен на недвижимость, отмечают в Россельхозбанке. «Баланс между этими факторами будет определять объемы выдач и общую динамику рынка. В случае дальнейшего снижения ключевой ставки мы ожидаем рост спроса на вторичный рынок по стандартным программам банка. По продажам на первичном рынке может лидировать Ленинградская область из-за стоимости квадратного метра»,— комментируют в пресс-службе банка.

На третий квартал 2026 года ЦБ пересмотрел макропруденциальные лимиты по ипотечным кредитам. Коммерческие банки должны буду ограничить выдачу кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом, отмечает господин Имаев. Однако, по его словам, это ограничение не приведет к росту доли отказов по ипотеке, так как соответствует текущей структуре выдач в первом квартале 2026 года.

«Смягчение денежно-кредитной политики Банка России по мере снижения инфляции и, как следствие, условий кредитования в коммерческих банках приведет к оживлению рыночной ипотеки. Со временем охлаждение рынка из-за ужесточения условий льготной ипотеки будет компенсировано рыночной ипотекой на фоне снижения стоимости кредитов. По прогнозу Банка России, в текущем году прирост ипотечного портфеля по стране в целом сложится в диапазоне 6–10%»,— говорит эксперт.

По словам господина Галкина, ипотека остается критически важным инструментом развития жилищного рынка. Помимо ипотечных программ, застройщики все активнее используют механизмы комплексного развития территорий и реновации, позволяющие масштабировать проекты без прямой привязки к банковскому кредитованию. Дополнительным инструментом, по его словам, выступают точечные акции и субсидирование ставок на ограниченный пул квартир, что поддерживает доступность жилья без убыточного демпинга.

Виктория Алейникова