Рыночная ипотека возвращает позиции
Колонка редактора
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Петербургская ипотека в первом квартале выросла на 63%, областная — на 84%. Цифры выглядят впечатляюще, но за ними стоит не столько оздоровление рынка, сколько его перестройка. Январь был месяцем паники. Семейную ипотеку брали впрок, пока условия не ужесточились с февраля. Почти все сделки проходили по льготной программе. Это был не спрос, а забег перед закрытием кассы.
С февраля картина изменилась. Доля рыночной ипотеки начала расти и добралась до 20–30% в структуре сделок. В студиях и однокомнатных квартирах обращения по базовым условиям впервые сравнялись с льготными. Рынок возвращается к людям с деньгами. Вторичное жилье перехватывает инициативу. Его доля в выдачах превысила 53% против 35% годом ранее. Средняя сумма кредита в Петербурге опустилась до 5,2 млн рублей, в области — до 4,4 млн. При ставках от 17% годовых рыночную ипотеку берут на небольшую долю стоимости квартиры с намерением погасить как можно быстрее. Рассрочка, державшая рынок на плаву в период недоступной ипотеки, сдает позиции. Ее доля в апреле упала с 19,7 до 15%. Покупатель возвращается к привычной модели — кредит в банке, а не у застройщика.
Банки тем временем ужесточают отбор: требуют официального подтверждения доходов, отсекают заемщиков с высокой долговой нагрузкой. И доля отказов будет только расти. С третьего квартала 2026 года ЦБ пересмотрит макропруденциальные лимиты, однако регулятор уверяет, что новые ограничения соответствуют текущей структуре выдач.
Отдельная история — индивидуальное жилищное строительство. Объем кредитования на эти цели вырос втрое. Почти все кредиты идут по программам с господдержкой. Загородное жилье перестает быть альтернативой и становится отдельным сегментом.
Банк России прогнозирует прирост ипотечного портфеля по стране за год на 6–10%. Цифра умеренная. Рынок оттаивает, но не перегревается. Льготные программы больше не определяют его форму — рыночная ипотека постепенно занимает их место. Вопрос в том, надолго ли хватит этого баланса.