«Для покупателей квартир сейчас благоприятное время»

С начала 2026 года в Ростовской области продажи квартир в новостройках выросли на 32% год к году. Активизация в регионе наблюдается на рынке вторичного жилья: количество заключенных договоров купли-продажи выросло на 5%. Ростов-на-Дону входит в топ-5 крупнейших городов РФ по объему строительства жилья. В городе строят 74% от всех новостроек Дона. Более динамичному развитию рынка в регионе способствуют усиление ориентированности на клиентов, внедрение цифровых технологий и повышение уровня безопасности сделок рассказал в интервью «Review. Юг России» руководитель направления партнерских продаж «Авито Недвижимость» Ярослав Тимирев.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Как складывалась ситуация на ростовском рынке жилой недвижимости в январе-марте 2026 года, по сравнению с первым кварталом 2025-го?

— Разделю по сегментам. Так, в первом квартале 2026 года в регионе реализовали на 32% больше квартир в новостройках, чем в январе-марте 2025-го: 4860 договоров долевого участия (ДДУ) против 3681. Сегодня Дон занимает 7-е место в стране по количеству заключенных ДДУ. Сейчас рынок Ростовской области вступает в фазу стабилизации после начала действия новых условий по программе «Семейная ипотека».

Кстати, рост показателя во многом связан с январским ажиотажем, когда еще не было изменений условий по семейной ипотеке. И, естественно, было большое количество сделок — перед грядущими изменениями с 1 февраля. Если смотреть только на февраль и март, то количество договоров долевого участия, заключенные в 2026 году в эти месяцы, практически идентично количеству ДДУ, заключенных годом ранее.

— Как Ростов выглядит в сравнении с другими крупными городами страны?

— Ростов-на-Дону входит в топ-5 крупнейших городов России по объемам строительства жилья. За четыре года прирост составил 103% — с 2,5 млн кв. м в апреле 2022 года до 5 млн кв. м в апреле 2026-го. В мегаполисе строят 74% от всех новостроек Ростовской области, также на столицу региона в первом квартале пришлось 76% от всех продаж по ДДУ. Среди других городов Дона девелоперскую активность серьезно нарастил Аксай: за минувший год доля ДДУ увеличилась с 4% до 15%. Также в топ-5 муниципалитетов региона вошли Октябрьский район, Батайск и Новочеркасск.

— Насколько сильно, с начала 2026 года, выросла стоимость квадратного метра жилой недвижимости Ростова-на-Дону?

— В Ростовской области стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в первом квартале выросла на 15%, по сравнению с январем-мартом 2025 года: со 136 тыс. руб. до 157 тыс. руб. Это средняя стоимость 1 кв. м. по совершенным сделкам. Средняя стоимость одного жилого «квадрата» на «витрине» сейчас чуть ниже — 150 тыс. руб. В среднем квартиру в регионе можно купить за 7,18 млн руб. Студия обойдется в 4,09 млн руб., «однушка» — в 5,95 млн руб., «двушка» — в 8,3 млн руб., «трешка» — в 10,08 млн руб. Для сравнения, жилой объект с четырьмя комнатами в новостройке можно приобрести за 18,48 млн руб.

— Как обстоит ситуация на рынке вторичного жилья?

— Также наблюдается активизация. Этот тренд начал складываться во второй половине 2025 года на фоне снижения ключевой ставки ЦБ РФ и роста доступности рыночной ипотеки. В итоге, с июля по декабрь было продано в 1,5 раза больше квартир, чем за первое полугодие. И в 2026 году тренд усилился.

Так, в январе-марте в регионе было подписано 6,7 тыс. договоров купли-продажи (ДКП). Это на 5% больше, чем годом ранее. При этом продажи в марте год к году выросли почти на 25% (с 2,2 тыс. ДКП до 2,7 тыс.). Средняя стоимость предложения квадратного метра на вторичном рынке региона в марте составила 133 тыс. руб. В среднем, квартиру на «вторичке» в регионе можно купить за 5,95 млн руб. Студия обойдется в 4,13 млн руб., «однушка» — в 4,5 млн руб., «двушка» — в 5,87 млн руб., «трешка» — в 7,45 млн руб., четырехкомнатную квартиру можно приобрести за 13,91 млн руб.

— Вы сказали, что стала расти доступность рыночной ипотеки. Она была основным источником средств для покупки недвижимости?

— Анализируя рынок, мы увидели два источника капитала для покупки жилья. Первый — это ипотека. Она остается наиболее удобным для большинства покупателей источником средств на покупку недвижимости. Цифры это подтверждают. Например, доля сделок с ипотекой на рынке новостроек Ростовской области в январе-марте 2026 года составила 79% — на 25 п.п. выше показателей годом ранее. На вторичном рынке доля сделок с ипотекой в регионе в первом квартале составила 26% (+ 9 п. п. за год).

Второй источник — альтернативные сделки. Речь о случаях, когда люди продают свое жилье для приобретения нового: продавцы также являются и покупателями.

На Дону граждане часто за счет продажи квартиры финансируют покупку нового жилья. По нашим данным, 79% покупателей квартир в Ростове-на-Дону хотя бы частично финансируют сделку за счет продажи другого жилья, при этом 41% рассматривают для приобретения именно новостройки.

Иногда эти два источника используются в комбинации: люди продают существующее жилье, берут ипотеку на недостающую сумму, покупают квартиру или дом.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Как вы в целом оцениваете состояние ростовского рынка?

— За последний год, благодаря активности цифровых платформ, качество услуг выросло. Все стремятся внедрять в работу искусственный интеллект (ИИ). Его используют для текстовых описаний, работы с контентом, речевой аналитики, увеличения воронки продаж. Агентства недвижимости становятся более технологичными. Это отражается на скорости ответов, скорости выбора объектов, обработки обращений клиентов. ИИ убирает с риэлторов рутинные задачи. Профессионалы могут больше внимания уделять конкретному клиенту, коммуникации с ним.

Для покупателей сейчас благоприятное время на рынке. На рынке – широкий ассортимент квартир в современных ЖК, хороший выбор планировок. Есть возможность для каждого покупателя найти наиболее подходящий ему вариант.

Кстати, эксперты Аналитического центра «Авито Недвижимости» отмечают хороший показатель распроданности к стройготовности, который в Ростовской области составляет 79%. Для сравнения, в среднем по РФ этот показатель — 72%.

Мы наблюдаем со стороны застройщиков Дона рост гибкости к каналам продаж, к работе с клиентами. Если говорить о финализации сделок, то представители компаний часто в процессе переговоров идут на более гибкие условия: по стоимости объекта, рассрочке платежа, условиям, дисконту. Застройщики развивают новые каналы продаж. В частности, агентский канал. Он во всем мире динамично развивается, в том числе, и в России. Застройщики пользуются помощью профессионалов и делятся с ними комиссией за то, что они приводят клиентов на подходящие квартиры.

А еще у застройщиков региона растет технологичность. Это — логично. В России почти 90% строительный компаний хотят внедрить в своей работе технологии ИИ. Правда, реальные решения применяют пока только чуть более 10%.

— На ростовском рынке также?

— В целом, ситуация в регионе соответствует общероссийскому тренду: около 90% компаний хотят и не более 15% внедрили. Но многие застройщики находятся в процессе цифровизации. В некоторых проектах и мы участвуем. Например, недавно предоставили инструменты речевой аналитики, которые могут помочь застройщикам в продажах. Есть сервисы на основе ИИ для агентов, агрегаторы первичного жилья. Застройщики и агенты пользуются ими как онлайн-витриной для своих предложений.

— На рынке новостроек Ростова, по разным оценкам, нераспроданными остаются от 50% до 70% квартир. При этом, ежемесячно сдаются новые площади. Грозит ли региону затоваривание рынка?

— Показатели, о которых вы говорите, учитывают, в том числе, и жилье строящееся. Например, ЖК не сданы, находятся на разной стадии строительства, но продажи квартир в них открыты. Понятно, что проданных квартир в таком объекте намного меньше, чем в ЖК, которые сданы в эксплуатацию. Тут также надо учитывать, когда началась стройка — два года назад, в прошлом году или в этом. В объектах, которые на финишной прямой, доля продаж высокая. В ряде случаем доходит до 90%. А в жилых комплексах, что на начальных стадиях, доля проданных квартир может быть 20-25%. Для рынка это нормальная ситуация.

— Сегодня все крупные жилые проекты в Ростове-на-Дону должны возводиться с соблюдением принципов комплексного развития территорий (КРТ, в соответствии с федеральным и региональным законодательством). Главное, что проекты КРТ должны учитывать всю необходимую социальную инфраструктуру (школы, детские сады, поликлиники и т. д.). Какие перспективы рынка и проблемы вы здесь видите?

— Я не вижу здесь проблем. Что касается перспектив, то КРТ это не только требование законодательства, но и изменение подхода к проектированию МКД (многоквартирных домов) в соответствии с потребительскими ожиданиями. Этот подход включает как строительство квадратных метров, так и формирование комфортной среды для будущих жильцов. Они хотят иметь и «квадраты», и удобное пространство вокруг, комфортную среду. Мы это видим по нашим исследованиям.

Для застройщиков соблюдение принципов КРТ — это, конечно же, дополнительные расходы. От компаний это потребовало определенных усилий, переналадки бизнес-процессов, оптимизации. Однако мы видим, что в регионе девелоперы подстраиваются под изменившиеся требования — стараются соблюдать новые правила игры. По крупным объектам видим, что застройщики действительно комплексно развивают свои территории. И риски не в том, что они это делают, а в том, если они это перестанут делать. Ведь покупатели по-старому уже не хотят. И здесь клиенты солидарны с правительством региона, которое внимательно следит за реализацией жилых проектов.

— По вашему мнению, что способствует развитию рынка?

— Есть три кита, на которых сегодня держится региональный рынок жилой недвижимости. Первый — клиентоориентированность. И застройщики, и риэлторы ориентируются на потребности клиентов, помогают им ориентироваться в океане предложений и найти тот самый вариант. Например, компании видят запросы со стороны агентов, как они хотели бы сотрудничать, какие у них ожидания, и работают в соответствии с этими ожиданиями.

Второй кит — технологичность. Благодаря популяризации и внедрению цифровых инструментов, рынок недвижимости развивается. Выше становятся скорость коммуникаций с клиентами и операций с недвижимостью. Я об этом говорил выше.

Третий кит — усиление безопасности. Это касается как использования современных сервисов (электронных регистраций, безопасных расчетов), так и оценки партнеров, с которыми идет работа в рамках сделок купли-продажи. Работа покупателей с профессионалами позволяет нивелировать риски. Это уже стало аксиомой. Люди обращаются либо к застройщику, либо к профессиональному риэлтору. А часто, даже по одному объекту, в оба эти канала. Они не дополняют друг друга, а не конкурируют. Вот все это способствует укреплению и развитию рынка.

— А что мешает развитию?

— Отсутствие ориентации на клиента, нежелание применять передовые технологии и внедрять ИИ для рутинных операций, пренебрежение требованиями безопасности при совершении сделок с недвижимостью.

Беседовал Ефим Мартов