Микрорайон особого обременения
Под Махачкалой 500 семей не могут распоряжаться жильем из-за земельного конфликта десятилетней давности
Около 500 семей в микрорайоне ДОСААФ поселка Красноармейск под Махачкалой оказались фактически заблокированы в распоряжении своим жильем и земельными участками из-за старого спора вокруг земельного массива площадью более 246 тыс. кв. м. Запреты на регистрационные действия жители обнаружили в выписках ЕГРН уже после того, как участки были куплены, дома построены, а территория обеспечена дорогами, газом и электричеством. В ситуацию уже вмешались власти Дагестана и Махачкалы, заявившие о необходимости не допустить, чтобы жители стали заложниками чужого имущественного конфликта. Опрошенные «Ъ-Кавказ» юристы считают, что ключевым аргументом собственников может стать статус добросовестных приобретателей, однако для снятия ограничений им, вероятно, придется добиваться защиты в судах.
Фото: Алексей Мякишев, Коммерсантъ
Фото: Алексей Мякишев, Коммерсантъ
Жители поселка Красноармейск узнали о существовании ограничений только в начале мая 2026 года, когда один из местных жителей попытался провести сделку с недвижимостью и обнаружил в выписке из ЕГРН отметку об ограничении регистрационных действий. После этого другие собственники также начали запрашивать выписки и обнаружили аналогичные обременения на свои участки и дома.
Как рассказали жители микрорайона корреспонденту «Ъ-Кавказ», позднее выяснилось, что ограничения связаны с давним имущественным спором вокруг земельного массива площадью более 246 тыс. кв. м, на котором расположен ДОСААФ. Первоначально участок принадлежал ООО «Байтэр», которое в 2012 году продало землю жителю Махачкалы. Позднее между сторонами возник конфликт: продавец заявил, что покупатель не исполнил обязательства по оплате сделки в полном объеме.
В 2015 году суд общей юрисдикции утвердил мировое соглашение, согласно которому при нарушении условий оплаты договор купли-продажи мог быть расторгнут, а участок — возвращен прежнему владельцу. Однако к этому моменту территория уже начала активно застраиваться: землю размежевали и стали продавать под индивидуальное жилищное строительство.
В последующие годы массив разделили на 410 участков, которые приобрели частные лица. На этой территории сформировался микрорайон ДОСААФ, где сейчас проживают около 500 семей. Здесь построены жилые дома, проведены газовые и электрические сети, появились дороги и другая инфраструктура. Часть домов приобреталась с привлечением кредитных средств.
После перехода спора в стадию исполнения судебного решения в ЕГРН появились ограничения на регистрационные действия. По утверждению собеседников «Ъ-Кавказ», они затронули не только первоначальный участок, фигурировавший в судебном споре, но и уже оформленные объекты недвижимости граждан, купивших землю позднее.
Собственники подчеркивают, что приобретали участки через официально зарегистрированные сделки, а на момент покупки в выписках ЕГРН отсутствовали сведения об ограничениях.
«Мы купили участок несколько лет назад, оформляли все официально через МФЦ, проверяли документы. Потом начали строить дом. Здесь живут наши семьи, дети. А теперь выясняется, что из-за старого спора мы даже не можем совершать регистрационные действия»,— рассказал «Ъ-Кавказ» житель микрорайона Ибрагим Алиев.
По словам господина Алиева, его сосед не смог завершить сделку по продаже дома после того, как покупатель получил выписку ЕГРН с отметкой об ограничениях.
Ситуация уже вышла на уровень руководства республики. Врио вице-премьера Дагестана — министр по земельным и имущественным отношениям Заур Эминов на встрече с инициативной группой подчеркнул, что «люди не должны становиться заложниками чужих интересов». Глава Махачкалы Джамбулат Салавов также провел переговоры с учредителем ООО «Байтэр» Умаханом Ахмедовым для поиска механизмов снятия арестов.
По данным СПАРК, компания «Байтэр» зарегистрирована в Москве в 2002 году. Основной вид деятельности — грузовые перевозки, среди дополнительных — строительство жилых и нежилых зданий, архитектурная деятельность и геодезические работы. Единственным владельцем компании является Умахан Ахмедов, гендиректором — Заира Мусаева.
Компания участвовала в процедурах банкротства и судебных спорах. В 2018 году в отношении ООО «Байтэр» было открыто конкурсное производство, а в 2024 году арбитраж прекратил еще одно дело о банкротстве после удовлетворения требований кредиторов.
У предприятия имеются незавершенные исполнительные производства и высокий индекс финансового риска. Получить комментарий представителей ООО «Байтэр» не удалось.
Редакция «Ъ-Кавказ» направила запрос в управление Росреестра по Дагестану о причинах отсутствия ограничений в ЕГРН на момент регистрации сделок с земельными участками. На момент публикации ответ не поступил.
По мнению опрошенных «Ъ-Кавказ» экспертов, ключевым вопросом в дальнейшем споре станет статус жителей как добросовестных приобретателей.
«Если участки приобретались через зарегистрированные сделки и на момент покупки в ЕГРН отсутствовали ограничения, то у жителей есть основания ссылаться на статус добросовестных приобретателей»,— заявил «Ъ-Кавказ» юрист по земельным спорам Алексей Кондратьев.
По его словам, в подобных спорах суды обычно рассматривают сразу несколько обстоятельств: когда именно возникли ограничения, были ли они отражены в реестре недвижимости, могли ли покупатели знать о существовании конфликта и предпринимали ли они разумные меры для проверки чистоты сделки.
«Сделки могли продолжать регистрироваться, если судебный спор не сопровождался обеспечительными мерами либо сведения об ограничениях своевременно не были внесены в ЕГРН. В таком случае у регистратора формально могли отсутствовать основания для отказа в регистрации перехода права собственности»,— отметил эксперт.
Юрист отмечает, что в случае с микрорайоном ДОСААФ речь идет не о единичном объекте, а о территории, где уже сформировалась полноценная жилая среда.
«Спор уже затрагивает не только имущественные отношения сторон, но и стабильность оборота недвижимости»,— считает эксперт.
Адвокат по имущественным спорам Игорь Ветров полагает, что автоматически снять ограничения жители не смогут, поскольку ограничения были внесены в рамках исполнительного производства.
По его словам, собственникам, вероятнее всего, придется обращаться в суды с отдельными требованиями об освобождении конкретных участков из-под ограничений. Жители микрорайона уже обсуждают возможность коллективного обращения в суд.
«Если на момент покупки участков никаких запретов и ограничений в ЕГРН не содержалось, то позиция жителей существенно усиливается. Российская судебная практика в последние годы все чаще становится на сторону добросовестных приобретателей, особенно если речь идет о единственном жилье»,— отмечает юрист.
При этом он не исключает, что спор может затянуться на длительное время. «Формально право требования у первоначального собственника сохраняется, поскольку существует судебный акт и мировое соглашение. Но одновременно существуют права граждан, которые приобрели имущество спустя годы после возникновения конфликта и не участвовали в первоначальной сделке»,— поясняет эксперт.
По мнению Игоря Ветрова, вероятность радикального сценария с массовым изъятием земель и жилья выглядит невысокой.
Эксперты отмечают, что подобные споры становятся одной из наиболее чувствительных проблем рынка недвижимости, поскольку отсутствие ограничений в ЕГРН не гарантирует покупателям защиту от старых имущественных претензий.